基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究

广东金融学院 张熙 林恩乐

基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究

广东金融学院 张熙 林恩乐

随着老龄化社会的到来，我国面临着日益严重的养老危机，创新商业养老产品，探索养老保障新途径迫在眉睫。本文分析了构建住房反向抵押贷款与商业医疗护理保险相结合的新型养老保险模式的可行性，通过确定保险公司、反向抵押贷款机构、医疗护理机构等利益相关主体的职能与分工，初步构建了一种新型的养老保险保障机制，为完善我国养老保障体系、解决社会养老保险金不足的问题提供了新思路。

住房反向抵押贷款 以房养老 新型养老保障模式

2011年至2015年，我国60岁以上的老年人口将由 1.78亿增加到2.21亿。预计到2050年将达到4.2亿，占总人口的近1/4。计划生育作为一项国策实施几十年之后，我国人口规模虽然得到了有效控制，但其负面效应也逐步显现：一方面，随着人口结构老龄化，社会养老的负担日趋严重；另一方面，由于独生子女政策的约束，直接导致了中国传统的家庭养老模式举步维艰。要解决日趋严峻的养老问题，除了政府层面的引导和管理之外，企业的商业化支持也很重要。

住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式，它起源于荷兰，并在美国、加拿大、新加坡等发达国家获得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。国内有学者认为，现阶段我国的社会医疗保险水平“低水平、广覆盖”，根本无法支撑老年群体平日的医疗护理支出（张铭，2009）。针对此问题，(陈冬等人,2011）提出了“抵押房产，支付保费”，通过抵押老年人的房产为他们获取养老保障的新思路。住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义，而且也有很高的可行性 （贾景梅，2010）。从家庭层面讲，通过盘活老年人的资产，可以减轻子女的经济负担；从社会层面讲，可以减轻国家在社会保障方面的压力，促进金融机构业务来源多元化（沈林灵，2006）。

虽然国内已经有部分学者开始关注“以房养老”问题，但现有研究主要集中于介绍国外的发展实践及在中国应用的意义和可行性，在具体的操作层面上尚未有一个明确的定位。鉴于此，本文基于住房反向抵押贷款理论，拟构建一种集商业保险和社会保险于一体的新型养老保障模式。

一、住房反向抵押贷款的理论基础及在中国的发展

(一)住房反向抵押贷款的基本原理

住房反向抵押贷款在某种意义上可以说是传统抵押贷款的一种“倒转”，房屋所有权人将房屋产权抵押给金融机构，由其依据房屋现值、未来的增值、折旧以及抵押人的年龄、预计寿命等因素进行综合评估后，按年金形式支付给抵押人直至去世。这使得房屋所有权人可以提前支用该房屋的销售款并在生存期内继续获得居住权。当抵押人去世后，金融机构将获得房屋的产权，可进行出租或者拍卖，所得收入用来偿还贷款本息，增值部分归金融机构所有，相应风险亦由其承担。

(二)中国住房反向抵押贷款的发展现状与前景

反向抵押贷款在我国发展迟缓，虽然曾出现过“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”，但由于经营主体不明，制度落后，监督不完善，最后都以失败告终。早在2006年，全国政协委员赖明就建议对“以房养老”成立课题组进行调研，试点实验，等到运作成熟后向全国推广。2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并计划于2014年上半年试行推广。可见国家政策在以房养老方面日趋明朗。

由中国老龄科学研究中心组织完成的调查显示，截至2003年底，全国城镇老年家庭大约有2000多万户，老年人家庭户均住房面积70.3平方米，按均价每平方米4000元计算，老年家庭拥有住房价值约为6万亿元。随着房改的进一步深化，住房的私有化率得到提高，房产二级市场的逐步成熟稳定，中国发展住房反向抵押贷款的市场条件日益成熟，潜在市场巨大。

二、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”运行机制分析

国内外对于住房反向抵押贷款的养老研究充分，但鲜有涉及横向研究——整合国外“以房养老”的先进经验,并结合我国老年群体在养老及医疗护理方面的特殊需求，探索符合我国国情的新型养老模式。范子文(2007)建议我国应建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构，通过“银保合作”模式，设计符合我国国情的产品。

“以房养老”的一个基本思路是通过金融产品创新，将住房反向抵押贷款与养老医护保险连结，开创“以房养老”与“新型养老保险”结合发展的新模式，使得老年人在保有房屋居住权的前提下，既提高养老金的收入，同时享受健全的医疗护理保障。由此我们设想通过将老人的房产向贷款发放机构反向抵押，把评估的折现价值以年金的形式支付给老人，作为老人的养老金与医疗护理保费支出，以此来解决目前迫切的养老难题和老年医护难题。（如图1）

具体而言，保险公司将住房反向抵押贷款业务交由贷款发放机构操作，其本身与指定医疗护理机构合作，经营老人的医疗保险和护理保险等老年保险业务，由社会保障机构对其进行监管，超出保险期限的老年人，保险公司在责任范围内协助社保机构将其转入家庭养老系统或社会福利养老系统，直至去世。新型养老模式的运作，最终使老人的养老、医疗护理与终老需求都得到更好地满足。

三、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”风险控制分析

老人的房产由独立的第三方评估机构对其进行估价，将房产评估价值在扣除未来20年折旧及风险准备金等费用的基础上，把剩余价值折现，按约定比例与期限分摊，并以年金形式转入老人的养老金账户和医疗护理保险账户。特殊情况下，老人可与贷款发放机构协商其贷款总额，但不得超过扣除各项费用后的房产评估贷款限额，老人也可根据自身需求变更养老金的给付方式。

图1

与此同时，保险公司也对老年人的健康状况和预期寿命等做出检测与评估，据此与老人签订一定保险金额的医疗保险和护理保险合同。保险费由老人医疗护理保险账户缴纳。老人可在指定的医疗护理机构享受相应的医护服务并在保险金额内享有一定比例的重大疾病医疗费用报销。

当住房反向抵押贷款期限结束时，贷款发放机构停止支付养老金，并开始计算住房反向抵押贷款账户的利息。医护机构也同时停止各项医疗护理服务与重大疾病医疗费用报销。

由于贷款发放机构对新型养老模式承担较大的风险，因此需对享受新型养老保险的目标人群设定一定的标准。办理住房反向抵押贷款的老年人必须年满60周岁；其房产为自有产权房，每平米的评估价格不得高于当地同类住宅每平米租售的均价；房龄不得超过40年，且该房产是老人的主要住所，除老人以外的任何人不得长期居住（特殊护工除外）；房屋的日常维护与清洁由老人负责；在办理住房反向抵押贷款业务的期限内，房产不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。随着老年人年龄的增大，其面临的各类风险也日益增大，为了降低保险公司运营老年医疗和护理保险的风险，我们规定保险期限最长不得超过20年，具体反向抵押贷款期限与保险期限根据老人综合评估状况协商确定。

若老人提前去世，则房产的剩余价值作为遗产需由指定的继承人继承。若无继承人，则在扣除折旧、风险准备金、归还住房反向抵押贷款本息后，将其以社会养老公积金的形式按照一定比例捐赠给社会保障和福利机构，用于筹建社会福利养老院等养老设施，剩余作为贷款发放机构办理住房反向抵押贷款业务的风险收益。

新型养老模式中的贷款发放机构承担着产权期限、房屋折损、房产市场价格波动等不可预期风险，可采取不同房龄区间分级费率；建立风险应急基金；增加风险准备金；开发房产二级市场等方式进行规避。

四、结束语

新型养老保障的运行模式复杂繁琐，涉及多方金融机构，需要加以严格监管。各地政府需加强对相关金融机构、房地产企业、医护机构的监督与扶持，完善相关法律法规；推动养老产业的运营规范化，增强社会养老的福利性；结合我国国情，加大对社会养老的财政投入，完善社会养老机构的建设与配置，积极推动配套养老型物业的建设。

面对社会养老保险只能提供最基本生存保障的现实，基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式能够在基本生存保障的基础上提升老人晚年的生活质量，减轻社会养老压力。

[1]范雪蕾、高子建.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代,2009

[2]张铭.老年护理保险需求影响因素研究[D].大连理工大学,2009

[3]陈冬,赵萌,焦岩,秦楠.我国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品研究[J].上海保险,2011

[4]贾景梅.我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D].河北大学,2010

[5]沈林灵.美国人如何养老系列 反向住房抵押贷款——以房养老[J].大众理财,2006

[6]范子文.我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界,2007

本文《基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式研究》得到2012年广东省大学生创新创业训练计划项目 （编号：115412043）和2012年国家级大学生创新创业训练计划项目（编号：201211540043）的资助。