轨道交通对沿线住宅房地产价格的影响——基于重庆市轻轨3号线的实证分析

□包燕萍

轨道交通对沿线住宅房地产价格的影响
——基于重庆市轻轨3号线的实证分析

□包燕萍

轨道交通；房地产价格；价格享乐法；地铁；重庆市

城市的轨道交通具有快速、准时、低污染等优越性，为出行人节省了出行时间，减少了出行的经济成本，进而改善了城市空间的可及性，对城市居民的工作、生活提供了很大的便利，同时还促进了轨道沿线土地的开发和房地产的增值。以往的文献中多数研究结论表明，轨道交通对房地产带来增值的外部效益已经得到了证实，而且不同区域的外部效益显著性有差异。然而重庆市轻轨3号线的情况是否符合该结论，这对于3号线沿线土地的开发和区域经济的发展具有重要指向性意义。

近年来，国内学者关于城市轨道交通对房地产价值的影响的相关研究结果表明，在我国诸多大中城市的轨道交通对沿线房地产价值的影响均呈现出积极的显著性。重庆市轻轨3号线贯穿城市的南北，沿线途径5个行政辖区、4大经济商圈，轨道全长55.5公里。重庆市轻轨3号线于2007年4月6日动工，是重庆市最长的一条单轨线路，途经鱼洞、南坪、菜园坝、两路口、牛角沱、观音桥、红旗河沟、新牌坊、龙头寺等地，横跨巴南、南岸、渝中、江北、渝北5区，并与江北机场、两个火车站（重庆站和重庆北站）、4个长途汽车站（南坪、菜园坝、红旗河沟和龙头寺客站）对接，成为重庆市南北方向交通的主动脉，极大地缓解了重庆市的交通拥堵状况。

一、方程模型设置

本研究采用半对数的享乐价格（HedonicPrice）方程进行设计。为了分析轨道交通对不同区域的住宅房地产价格的影响，笔者设计了5个方程，其中，有重庆市轻轨3号线全部的沿线住宅房地产的价格影响，有巴南区、南岸区、渝中及江北区、渝北区行政辖区（组合）的住宅房地产价格分样本的实证分析，进而分析轻轨3号线对不同行政区域住宅房地产价格的影响是否存在明显差异。具体的变量说明以及数量来源等信息见表1所列。

二、相关数据说明

笔者研究的样本范围是2007年5月至2013年2月期间，重庆市轻轨3号线沿线周边约2.5公里范围内的所有新开住宅楼盘。轨道交通对沿线房地产价值的影响具有超前性，沿线的房价往往是还未通车楼就先热卖起来，有研究表明，房价上升在该线路开通营业前就已经出现。重庆市轻轨3号线的动工时间是2007年4月份，这个信息已经影响了房地产市场，因此，笔者选取2007年5月份作为时间段的开始。2013年2月重庆市轻轨3号线全线通车，此时间段对房价的影响程度也是值得关注的，因而将研究样本的时间范围确定为2007年5月至2013年2月。

表1 变量说明及数据来源

要定量研究轨道交通对沿线房价的影响，确定轨道交通的影响范围是前提。国外研究表明，轨道交通对房价的影响一般只限于一定的区域内，具体范围一般认为是合理的步行区内，超过这个范围，轨道交通对房价的影响极微。笔者借鉴日本学者M.YPior等的研究，取2.5公里作为影响范围来选取样本。笔者共获得了122个数据完备的样本（见表2所列）。

从表2的描述性统计中可以看出，样本楼盘的建筑特点是17.21%为板楼结构，13.11%为别墅楼盘，18.03%为板楼塔楼结合的楼盘。楼盘物业费最低为0.8元/（平方米·月），最高为5元/（平方米·月），平均1.89元/（平方米·月）；样本楼盘容积率平均为3；绿化率平均35.4%。在所选的样本中，楼盘离轻轨最近站点的距离为70～2500米之间，平均约为870米；楼盘到最近的公园等公共休闲设施的平均距离为1147米；楼盘到附近CBD的平均距离约为2852米。

表2 总体数据描述性统计

表3显示了分区域的样本数据的统计特征，笔者将总体样本按其所属的行政区域划分了4个区域（分别为巴南区、南岸区、渝中及江北区、渝北区），在实证统计的过程中将渝中区和江北区两个区合并为一个区域，是考虑到这两个区域相对其他区域而言城市发展的成熟度较为相当。另外，在数据收集过程中，笔者发现这两个区域房地产主要以写字楼为主，住宅样本量很小，如果分别进行回归有可能导致系数的估计失去统计意义。从表3可以看出，南岸区和渝北区的楼盘均价较高，分别达到了9859.37元/平方米和9087.52元/平方米，这可以反映出重庆房地产发展已经逐渐从市中心的成熟地段向重庆的南北方向延伸，而巴南区的房价均值6140.39元/平方米，很大程度上与当地的经济发展较为落后有关。各个区域的建筑类型、容积率、绿化率、楼盘到车站的距离、到最近公园的距离、到CBD的距离等变量的均值，在统计上并没有体现出实质性的差别。

表3 各区域数据描述性统计

三、回归结果及分析

表4反映了总体样本的回归结果，方程的拟合度较为理想（调整的R2为0.531），方程总体上较为显著（F值为14.725）。影响房价的因素中，时间因素是非常显著的，符合现实情况；楼盘与最近轻轨站的距离（DSTA）对轻轨沿线楼盘的价格影响也是显著的，与预期结果相符。当离车站每增加1000米时，房价约降低3.63%。物业管理费用对房价也有积极的影响，当物业费提升1元时，房价约上涨13.6%；楼盘的建筑类型对房价的影响在模型中并没有体现出显著性，说明这个因素对重庆市轻轨3号线沿线房价没有积极的影响。此外，容积率、绿化率虽然与房价为正相关的关系（系数为正），但是没达到统计意义上的显著性。楼盘到最近公园的距离、到CBD的距离，在模型中也没有体现出明显的积极影响效应，表明这些变量对房价的影响较小。

表4 总体样本回归结果

通过对4个区域的样本进行回归分析，考察不同的行政区域轨道交通对房价的影响效果，结果见表5所列。与总体样本的回归结果十分相似，时间因素在所有的回归方程中都是显著地影响了房价，其中渝中区和江北区的影响系数是最大的。楼盘与最近轻轨站的距离（DSTA）对轻轨沿线楼盘的价格影响，除了巴南区外其他3个区域的影响都是显著的。而楼盘与轻轨站的距离（DSTA）对房价影响最大的是在渝北区，当楼盘与轻轨站的距离减少1000米时，房价约上涨6.15%。随着重庆市政府对渝北区的功能定位和发展要求，力争使渝北区成为“重庆对外开放第一门户”，渝北区俨然已成为重庆市的投资洼地和发展高地。重庆市轻轨3号线沿线房地产上涨幅度较大，便是渝北区成为新兴发展地段的印证之一。

表5 各区域样本的回归结果

与预期有差异的是，物业费用在4个方程中仅仅在渝北区体现出了显著的与房价正相关关系，其余的变量在各个回归方程中也没有达到统计意义上的显著影响效应，说明在各个区域内这些变量的影响都很小，没有实质性的差异。

四、结论

上述实证研究结果表明，重庆市轻轨3号线对沿线的住宅房地产价格具有积极的影响，楼盘离轻轨站越近房价越高，即在某种程度上增加了住宅房地产的价值。将沿线楼盘按所在行政区域分别回归时发现，在重庆市渝北区轨道交通对沿线房价的积极影响最为显著，当住宅楼盘到车站距离减少1000米时，房价约上涨6.15%。由此可见，重庆市轨道交通系统的发展与完善能够推动沿线房地产的增值，并通过促进沿线经济的发展、人民生活质量的提高，从而带动重庆市经济社会的全面发展。

重庆市是国家规划建设的五大中心城市之一，而渝北则是重庆市重要的现代风貌展示区，吸引了来自社会各界的投资方，房地产开发商更不会失去这一好机会。若能正确评估重庆市轨道交通对沿线房地产增值的积极影响，并有效引导这种外部效益内化于房地产开发商，使之为增值付出相应的代价，将有助于减轻重庆市政府对基础设施投资成本过高的经济压力，实现政府导向往市场化发展，从而更好地促进渝北区经济的发展。

（作者单位：重庆工商大学融智学院）

10.3963/j.issn.1006-8864.2014.6.018