敏捷地产多楼盘无证卖房

李鹏炜

“这种先上车后补票的方式通常伴有一定的价格优惠，但同时也加大了购房风险，购房者需谨慎行事”。

在最新出炉的广州2013年房企排行榜上，敏捷地产成为最大“黑马”。1月2日，克而瑞发布的“广州2013年房地产企业销售排行榜”显示，敏捷地产以年成交金额108.87亿元排在榜单第二。把富力、越秀、万科等一众大牌房企甩在了后面。

不过，在过去的一年里，敏捷地产始终难掩一个“旗下多个楼盘无证卖房”的问题。甚至可以说，“无证卖房”成了其快速发展的最大利器。

一再拖延的预售证

2013年12月18日，已经对敏捷地产失去信任的彭天云，终于等来了一张商品房预售许可证。不过，让他再次对敏捷地产失望的是，他所认购的楼盘名称竟已经改成了“敏捷绿湖首府”，开发商也换成了“广州育丰房地产开发有限公司”。尽管这家成立不到一年的公司法人，仍然是敏捷地产董事长谭炳照。

而在此前，彭天云已经被当时还叫“敏捷绿湖国际城”的销售人员告之了三次出证时间。“最早的时候说最晚11月中旬能出，然后又改成11月底，最后又拖到12月份甚至今年1月。”在去年10月27日开盘当天交了1万元诚意金的彭天云，这样告诉《消费者报道》记者。

2004年7月20日建设部修改实施的《城市商品房预售管理办法》明确规定，未取得《商品房预售许可证》的开发商，不得进行商品房预售。对于购房者而言，没有预售证就买房的风险并不算小。“由于购房者和开发商签订的只是所谓临时买卖合同，并没有法律约束效力。一旦出现一房二卖等开发商违约的情况，倒霉的就只有购房人。”广东广信君达律师事务所合伙人黄远华对《消费者报道》记者表示。

对此，敏捷地产公关主管李康宁向《消费者报道》记者解释，“敏捷绿湖国际城根本就没有开盘”。

然而，这种说法难以站得住脚。因为如果说彭天云交的那1万元还只能称做诚意金的话，不少敏捷地产的购房者则被“套牢”了更多的钱。

现在“感到特别担心”的徐芊，就已经交了23%的购房款。“当时销售告诉我，如果在交了诚意金之后的14天内交首付的话，有一个99折的优惠。”徐芊告诉《消费者报道》记者。而让她最终下定决心交首付的另一个原因是，“销售人员一直在暗示我房价还要大涨”。

基于同样的原因，导致后来不少购房者在明知道没有预售证的情况下，也选择“继续死等”，而不是退钱了之。黄远华律师告诉记者，“这种先上车后补票的方式通常伴有一定的价格优惠，但同时也加大了购房风险，购房者需谨慎行事”。

“我是少数坚决选择退钱的人之一。”李里对《消费者报道》记者表示。“主要是我对敏捷不信任了，说不准以后还有什么别的不诚信问题发生”。被不幸言中的是，不少年关前后去签购房合同的业主被告知，“需要同时缴纳房屋契税”。而按照相关规定，契税缴纳的时间为房屋交付之时。也就是说，敏捷绿湖首府至少提前了一年收取。

提前“套利”只为现金？

“楼盘均价并未超标，应该可以排除因价格问题而无法领预售证的情况。”中原地产项目部总经理黄韬告诉《消费者报道》记者。

刚刚庆祝完自己15岁生日的敏捷地产，其实还涉及多个楼盘”无预售证开盘”的问题。这种“先上车后补票”的问题也并不仅限于绿湖国际城，而已经成为敏捷地产在2013年的常规做法。

早在去年7月，敏捷华美国际就已经开盘。前期购房者们却直到当年的12月6日才拿到7至8栋共计1248套房源的预售证。华美国际冯姓销售人员曾告诉以购房者身份询问的《消费者报道》记者，“8栋已售罄，7栋所剩也不多”。即使每个客户只交了1万元诚意金，单华美国际一个楼盘，敏捷就提前“套利”接近千万。

而敏捷旗下的另一个在售楼盘——锦绣天伦花园，却在购房者的眼皮底下玩了一招“浑水摸鱼”。这个位于增城的项目，于去年10月26日推出1号、3号楼约300套单位，毛坯房均价8100元/平方米。开盘当天，购房者被告知选好房后需要缴纳1万元定金，择日再交首付签合同。该盘虽然属于老盘推新，可是《消费者报道》记者查阅广州房管局网站发现，其所推出的1号、3号楼两栋物业均未能获得预售证。直到一个月后的11月13日，才补上预售证。

与华美国际和天伦花园相比，敏捷·四季花园就没那么“幸运”了。这个位于番禺新城大石地铁站上盖的项目，由2栋23层、1栋24层单元构成，并已于2013年9月21日正式发售。

可是，购房者至今也没等到预售许可证。

尽管在方圆地产首席分析师邓浩志看来，“没有预售证卖房的行为，处罚起来很重”，但在广东政府为了调控房价而实行限价、限售的大背景下，没拿到预售证就着急买房的做法一度被业内“理解”。

然而，这种说法在敏捷地产这里显然难以说得过去。荔富湖畔华庭就是一个合适的反例。这个均价8000元/平方米、同属增城的楼盘，在开盘时间晚于敏捷绿湖国际城的情况下，分别于9月26日、12月9日拿到了15至18栋的预售许可证。

由于没有取得预售证的房源，购房者交出的钱便可直接进入开发商账户，而并不受到房管局的监管。在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，最大的可能是“敏捷地产今年资金周转困难，现金流面临风险”。

2013年上半年，敏捷地产位于广州地区的项目就有15个，其下半年新增项目亦将达到10个。而有媒体报道，这个曾在2012年广州房企销售金额排名第二的房地产企业，2013年的目标销售额是300 亿。

快速发展意味着需要更多的现金支撑。“虽然他们自己一直不愿承认，但敏捷地产想上市的野心在业内早就不是什么秘密了。”一位不愿透露姓名的某大型地产公司首席分析师对《消费者报道》记者表示。

不过，对于这一说法，敏捷方面给予了否认。

（注：文中提及的购房者为化名）