美国房产税与我国沪渝房产税改革之比

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(天津市南开社区学院，天津 300100)

一、房产税地位的对比

美国实行的是联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共享税收权利。联邦和州拥有税收立法权，而地方没有立法权力，只能在州制定的税法约束下征税。联邦政府的收入主要来自个人所得税，其次是公司所得税；州政府的收入主要来自所得税和销售税；而地方政府则把包括动产和不动产在内的房产物业税作为主要收入来源。目前美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税(归在房产物业税项下)，美国的50个州都征收，只是各州和地方政府政策有所不同。美国的房产物业税在地方政府收入中占有重要地位，房产物业税是地方政府收入的主要来源，如果扣除联邦和州的转移支付收入，房产物业税大约占到地方财政收入的一半左右。

而我国税制，在九四税改后实行中央和地方的分税制，各税种的立法权集中在中央，仅赋予地方适当的地方税收立法权。于1986年起实行的房产税属于地方税种，规定只对城镇的经营性房屋征税，对个人自住住房免税，近年来，随着社会经济的发展，房地产市场扩张速度加快，而与此相适应的税收制度明显缺失。在2010年的房地产市场调控中，住房税收政策一直是其中引人关注的措施。2011年1月27日，国务院决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。据此，上海、重庆率先开展了试点工作。

但在我国，房产税不同于美国，并不是地方收入的主要来源，其占地方财政收入的比重很小。据数据显示，上海市在此次房产税改革前的2010年上半年的税收收入为42,682,051 元，房产税收入仅为334,088 元，约占税收收入的0.78%；而改革后的2011年上半年税收总收入为55,351,631元，房产税收入510,961元，约占税收收入的0.92%，因此，改革后房产税对我国地方来说仍是小不点。

二、房产税计税依据的对比

美国房地产税是以房地产的评估核定价值作为计税依据。由于房地产税属于地方税，各州对房地产的核定价值的计算标准不尽相同。如新泽西州法律规定，房地产税以房地产的市场价值为依据核定计税价值，而纽约州则是按房地产全部价值的一定比例核定应税房地产的计税价值。为了防止计税价值增长过快，适当稳定和控制房地产的税负，美国部分州以法律形式规定了计税价值年增长比例控制指标。且随着房屋状况的变化，房主可提出申诉，增减房产值，例如多年失修，房屋已不值原价了，可以申请减少；又如原房屋进行了改建或扩建，房产值就必须提高。

在我国此次房产税试点中，上海参照应税住房的房地产市场价格确定为评估值，评估值按规定周期进行评估。试点初期，暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。即应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%。而重庆应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价均不再变动。其应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×相应税率。

由此看出，无论是美国，还是我国沪渝试点区，都注重以科学的房产评估值作为房产税的计税依据，缩小资产价值评估和资产实际价值之间的差距，融入和适应市场的变化，体现了公平税负的原则。这对于我国以往房产税按房产历史成本为计税依据的不科学方法是一次进步。但是，相比较而言，美国的房产评估体系更加全面与科学，对于沪渝试点区健全完善的房产评估体系是很好的借鉴。

三、房产税税率的对比

美国房地产税的税率是根据预算和税基变化情况而不断变化。房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

美国房产税税率各州和地方政府的税率不一，大约在0.8%至3%，平均为1.5%居多。

在我国此次试点的房产税改革方案中，上海采取了相对简单的0.6%和0.4%两档税率，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房评级销售价格2倍(含2倍)，税率为0.4%；其他按0.6%税率征税。而重庆采取了多档累进税率，对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住宅成交建筑面积均价3倍的以下的房产，将按房产价值的0.5%征税；3倍(含三倍)到四倍的，税率为1%；4倍以上的，按1.2%税率征税。在重庆市同时无户籍、无企业和无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为1.2%。可以说，两地的税率比较温和，而且体现了差别税率。虽然，美国房产税税率与我国沪渝试点区税房产税税率并无太大差距，但相比较而言，美国在确定房产税税率时更加注重其预算需求，而且有明确的税率计算公式，这也体现出其科学、合理征税的一个方面；而沪渝试点区给出的还是确定的的差别税率，这是由于房产税在两国税收地位不同造成的结果。我们应该看到，沪渝两地针对不通过标准推出的差别税率也是我国房产税改革的进步之处。

四、房产税征收管理与评估机制的对比

美国多数州以下房产税的征收管理程序如下：首先，由房产税的核税官员核定所管辖区域内房产税的计税价值；其次，市镇地方政府根据房地产计税总价值及本地的预算情况确定税率，再次，房地产税征收官员根据事先确定的纳税人房地产计税价值和税率计算出应纳税额，将每个纳税人的税单通过邮寄形式寄给纳税人，有些也将其原始税单或其电子信息送到银行等金融机构，由其代为征收；最后，纳税人在接到税单后，按税单上列明的应纳税额进行税款解缴。美国地方税务部对于杜绝漏税，也形成为了一套行之有效的管理办法。例如，有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早上税的房东可以享受减轻、免除优惠，过期交纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和竞拍。

在我国此次房产税试点中，沪渝就房产税征管均规定，纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关报送纳税申请表，提供减免税要件和其他纳税资料，如是办理纳税申报。税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进行税款征收，并向纳税人开具完税凭证。同时还规定纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。对于评估机制，上海市的规定是：在房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施；而重庆市还尚无此项规定。

由此看出，美国与我国沪渝试点区就房产税征管在程序上与杜绝漏税上都有较严密的规定。但是就评估机制来说，美国的房产税计税价值的评估有专门的机构与核税人员，且他们与房地产税的征收管理是分开的，这将有效保证纳税人纳合理、公平的税。但在上海的规定中并没有明确的说明评估机制如何进行，且地税也参与评估，重庆市在此处更是盲点，所以，对于评估机制的问题，沪渝两地还需要在今后的实践工作中不断完善。

五、房产税税收优惠的对比

美国地方政府对房产税规定的减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。例如加州对纳税人自用住宅、残疾军人、老人及一些非营利机构拥有的房产规定了相关减免税措施。在经济不景气的时候，为了减轻低收入者等弱势群体的负担，同时也为了刺激消费，一些地方政府还会向房主返还部分房产税。同时，当一些地方政府的其他财政收入上涨时，政府也会向纳税人减免一些房产税。如2009年宾州政府在赌场的收入超过7亿美元,所以要为全州的居民减低房地产物业税负担,当年宾州270万户家庭将成为政府降低房地产物业税的受益者,几年来该州为居民减少的房地产物业税总额达24亿美元。

在我国此次房产税试点中，上海市规定居民家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购住房暂免征税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分面积征税。重庆市则规定扣除免税面积以家庭为单位，纳税人在新的暂行办法前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。除此之外，上海方案规定了集中退还、免征房产税的情况，如上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻购房的暂免征税；对高层次、紧缺人才的购房需求也给予免征优惠。重庆方案则为减轻首次购房者的负担，将继续保留实施首次购房按揭款抵扣个税的财政补贴政策，确保老百姓刚性购房需求，同时对因不可抗力导致房屋损毁给予酌情减免。

我们看到，在对于房产税的优惠政策中，美国与我国沪渝试点区有相似之处，有效保证一般居民的合理住房需求，体现出税收人性化。当然，由于美国房产税的地位作用，一些地方的返还房产税措施让人心驰神往，但考虑到我国房产税占财政收入的比重小，这也是我国房产税所不能企及的。

六、房产税的监管与用途的对比

美国政府在使用税收方面接受老百姓严格的监督，税收所有支出全部有清楚的记录，老百姓可以上网随时查询。县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则，纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督，立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变，还是房产税用途的变更，一般都要通过县、市两级政府讨论后决定，同时必须充分尊重居民的意见。

在美国，房地产物业税是地方政府机构所需各项经费的主要来源。如2009年，华盛顿州征收的房地产物业税总额为86亿美元，其中有18亿美元用于公立大学，28亿美元用于中小学，总计为46亿美元，占房地产物业税总额54%。14.3亿美元用于县政府经费，占房地产物业税总额16.6%。11.6亿美元用于市、镇政府经费，占房地产物业税总额13.4%。13.7亿用于政府各个部门经费，占房地产物业税总额15.9%，这些部门包括：消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等，主要是为民众提供服务或是市政建设的。

在这里要指出的是，由于美国中小学实行义务教育，教育是一笔相当大的支出，房产税的绝大部分被用在教育上，也就是“学区税”。这些税收用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美金。因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的。

在我国此次试点的房产税改革方案中，上海市提出将个人住房房产税收入用于保障性住房建设等方面，重庆市则将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

美国的房产税较好地体现了“取之于民，用之于民”的理念，而且房产税收上来怎么分担费用到各级当局，地方当局又如何使用都有明确公示。所以，美国的纳税人是愿意交纳房产税的。我国沪渝试点改革也明确提出了税款的使用方法，如果真的用到了实处，也确是实践了税款的“取之于民，用之于民”。但对于监管方面来说，美国地方政府的税收信息公开是中国各地方政府学习的榜样，让老百姓清楚自己纳的税如何使用且充分体现民意，这样，不仅可以提高纳税人的纳税意识，更让纳税人打心眼自愿交税，这样，也更能体现出税收的中性作用。

综上，通过对美国房产物业税和我国沪渝房产税改革试点的多方面分析，我们看到虽然两国国情不同，地情不同，但是美国完善的房产税制度仍然对我国有很大的借鉴启示。我国沪渝两地率先破冰房产税改革，较旧制度有了很大的进步，但与美国相比在某些方面还是有一些缺陷，因此，沪渝两地在实践中仍需不断完善房产税税制，我国房产税改革依然任重道远。

参考文献：

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