小城镇旧城更新容积率的理性思考——以重庆开县长沙镇山花街小区为例

龙 彬，陈 湛

（重庆大学建筑城规学院，重庆400030）

小城镇旧城更新容积率的理性思考
——以重庆开县长沙镇山花街小区为例

龙 彬，陈 湛

（重庆大学建筑城规学院，重庆400030）

该文结合当下小城镇的发展状况，对其旧城更新中容积率的控制问题进行理性的分析和思考，并以重庆开县长沙镇山花街小区为例，阐明在容积率指标制定的过程中应同时兼顾小城镇的发展与更新地块的实际现状。

小城镇；旧城更新；容积率；城市规划；建筑密度

0 引言

伴随着我国当下经济和社会的发展，很多小城镇开始了新区的建设，旧城的更新改造也开始成为小城镇发展中不得不面对的问题。在小城镇旧城改造的过程中，改造开发和规划方案的制定与容积率存在密切的联系，容积率是城市3个效益（经济、社会、环境）与3个规模（土地、建筑、人口）的结合点[1]，对小城镇的和谐有序发展意义匪浅，因此容积率成为政府、开发商和专家学者关注的焦点。当下较为普遍的观点是，在小城镇的旧城更新中，出于对小城镇空间环境的尊重，较低的建筑密度与容积率显得更为科学与合理。然而事实是否如此，笔者认为不可一概而论，容积率应该是基于对小城镇发展趋势和更新地块现状因素的综合理性分析来进行制定,而不是过分地基于对传统城镇形态的美好设想。本文对相关问题进行探讨，并以实际案例进行分析。

1 确定容积率应避免的误区

1.1 认识上的误区

在制定当下小城镇旧城更新的方案时，很多控制性详细规划在制定过程中，由于过度地受到传统小城镇的低密度，低强度等思想的影响，缺乏对当下小城镇未来发展的合理判断与分析，导致控制性详细规划无法具体实施。

在当下的城市化进程中，越来越多的人口开始向小城镇聚集，小城镇逐渐肩负起吸纳农村剩余劳动力，避免其向大中城市盲目流动的任务，小城镇成为了农村与城市间人口流动的一道闸。很多以传统农业为主的小城镇，也进入经济转型时期，开始进行产业调整、转变开发模式、消化剩余农业劳动力，提高人口素质。因此，在经历人口增长，经济转型，产业开放等一系列变化之后，很多小城镇所面临的将有可能是当下小城市所面临的问题。所以在控规的编制中，容积率指标的制定还完全以传统城镇为标准是不合适宜的，也是不切实际的。

1.2 方法上的误区

当下规划部门在制定具体的容积率数值时主要采用的方法有参照技术标准法、整体密度分区法、环境容量推算法、空间形态模拟法、人口推算法、典型实验法和类比法等[2]。

其中参照技术标准法与空间形态模拟法在当下应用最为广泛，但由于二者都受到“物质空间决定论”的影响，所作的控制性详细规划过多地依赖于定性分析，在定量分析方面有着一定的缺陷,或多或少存在着凭经验与主观因素来确定容积率的问题。

具体来讲，参照技术标准法有较强的可操作性，也能够满足城市规划管理部门的管理需要，但是单一的技术标准对于很多条件较为特殊的旧城更新项目而言，其科学性难以得到保障；空间形态模拟法直观性较强，在物质空间的研究方面也颇有帮助，但是此类方法很容易因为对空间的过度关注而忽略方案在经济层面和社会层面的合理性。

综上所述，在小城镇旧城更新中，制定容积率指标时既要对小城镇的自身定位与未来的发展趋势有充分的认识，又要在容积率制定的过程中采取合适的方法，避免单一方法所带来的缺陷。这样的结果才会既有科学合理性，又具实际操作性。

2 实际案例简介

图1 长沙镇在重庆开县的区位

本次所选案例位于重庆市开县长沙镇（图1）。为了适应该镇新的发展及战略要求，长沙镇原有的城市中心的主要功能依照规划将逐步转移至新的城市中心，城市结构的变异，城镇规模的扩大，人口的分散等一系列变化使得旧城中心区经济活力日趋衰落[3]，旧城中心区的更新改造迫在眉睫。

山花街地块（图2），地处长沙镇旧城中心区地段，由于该地块现状情况具有一定典型性，所以选为此次旧城更新容积率指标研究对象。该地块情况特殊,在控规的编制中，既要保证指标的科学性、合理性；又要兼顾在实际执行过程中的可操作性，其容积率的制定成为难点。在方法上，为了避免单一指标制定方法所造成的结果的片面性。采用了“经济可行，空间论证”的方法，即先通过经济分析得出合理的容积率指标，保证项目的可操作性，然后采用了形体布局模拟的方法对空间环境进行了设计，在参照空间环境设计的成果上对原有容积率指标进行修正，最后将地块的容积率定为4.2（图3）。

图2 山花街的位置

图3 规划总平面

在一个小城镇旧城区出现4.2这样的容积率是否合理，在这样的容积率指标控制下，所带来的设计是否就仅仅只能照顾到城市的经济效益而完全无法保障小城镇的空间环境，笔者认为可以从容积率的必要性及最终方案的合理性两个方面进行思考。

3 容积率的合理性

3.1 宏观层面

长沙镇位于重庆市开县南部，地处开万公路中心点，是浦里河五镇①的交通枢纽和物资集散地，为开县四大中心镇之一。原有的202省道纵贯南北，为长沙镇的发展提供了便利的交通优势。近年来重庆市将开县确定为七大区域性中心城市之一，即“渝东北区域性中心城市”。开县在以“壮大自我”为前提，“带动周边”为目标的政策指引下，提出了“一心四区”②的经济环境总体布局。而长沙镇位于浦里河新经济区中心地带，将发展成为集商品仓储、集散、批发、柑橘果品及农副产品深加工，特色工业产品生产加工等组合的大生产、大流通的开县新经济增长点[4]。

在整个开县的发展规划中，长沙镇被定位成四个加快建设的小城市之一，成为开县县域副中心，南域中心城镇与经济中心。届时的长沙镇将集文化旅游重镇，观光宜居城市，教育科研中心，产品加工基地于一体。

基于该镇在整个开县战略发展中所发挥的作用及自身的定位，在长沙镇的建设中，要考虑的不仅仅是传统小城镇整体风貌的保持，同时也要兼顾整个城市的形象建设，在较为中心的地段，出现适当的表现城市现代化建设水平的建筑群体是必要的，也是合情合理的。

3.2 微观层面

3.2.1 地块的使用性质

在长沙镇老镇地块的控制详细规划编制中,根据对地块原有情况的分析，山花街地块的使用性质定义为以二类居住用地为主，兼容商业用地，在这样的条件下，山花街地块原有的底商上宅的做法依然值得参考和借鉴。其容积率指标相比纯居住用地也相应要高。

3.2.2 地块的区位分析

山花街地块位于旧城中部，为其镇政府原所在地，其范围北至广场路，南临义学堂中心小学，东接陈家中学和桔子广场，西至202省道，占地面积约45亩。周围教育资源集中，是邻近镇区最主要的文化娱乐空间和景观核心，曾是长沙镇最重要的政治文化教育中心，在未来规划中也处于镇文化教育中心地段。

在这样的条件下，该地块除了考虑地块内部居民的日常生活的商业设施外，还应兼顾周边教育产业和娱乐休闲产业的消费需求。如此一来，商业用地的面积就需适当加大。

3.2.3 地块的基础设施条件

由于该地块以前即为长沙镇老镇的商业中心，原有的基础设施条件相对较为完善，虽不能完全满足新的设计的需要，但只要作出适当调整，即可满足新规划的要求，再者伴随着整个城镇的发展和旧城更新规划的进行，该地块的基础设施条件也将更趋完善和合理，完全有能力为相对大面积的建筑群体提供足够的支撑。

3.2.4 地块周边的空间环境

山花街地块西北面为3~4层房屋，东面为城市休闲广场与小学的操场，且广场与校园操场面积较大，空间与视野均较为开阔。

在地块周边的环境无较高和体量较大的建筑，又有较开敞的空间环绕，受周边环境的制约相对较小的情况下，该地块出现相对大体量的建筑群体成为可能。

3.2.5 地块的经济性因素

山花街为原有的老的长沙镇商业中心，在其内部为15m宽的城市道路，地块内建筑以临街线性分布的2～4层居民自建房为主，其形式多为底商的居住建筑,当地居民后来又擅自在屋顶进行乱建。根据当地政府统计数据，该地块已有容积率接近2.0（图4）。

图4 山花街现状

依据当地的旧城拆迁还房的经验以及长沙镇现阶段地价和房价之比，从纯经济的角度出发，在整个旧城更新中，新建建筑面积必须要达到拆迁面积的三倍，即所谓的“拆一建三”③，才能让投资方的利益有最基本的保障。

在这种情况下，完全无视小城镇的基本情况和发展规律，简单的采用6.0的容积率固然不对，但出于实际可行的原则，相对较高的容积率的出现也是不可避免和有情可原的。

4 方案的合理性

在从多个方面对该地块信息进行推敲和分析之后，确保了控规中容积率指标在理论上的必然性与合理性，但在实际的工程中，这样的容积率所指导的设计是否能既科学合理，又切实可行，还需要通过具体的方案设计来进一步论证。对于该地块的更新设计方案的解读，可以从以下几个层面来进行。

4.1 经济层面

政府以推进城镇发展和改善居民生活条件为目的所进行旧城更新不可避免会受到经济因素的牵动。现阶段，国内的旧城更新改造与房产开发休戚相关之势极为明显。山花街地块较小，原住民较多，原有容积率近2.0，但对于长沙这样的小城镇，“拆一建三”容积率近6.0的做法显然是不合理的。

有鉴于此，更新方案建议政府对开发商采取“新旧绑定”的政策，规避开发商利益优先的问题，在长沙镇新区给予开发商以容积率的补助，适当降低山花街地块更新的容积率压力，将山花街地块的容积率降为“拆一建二”,最终定为4.2。

这样的更新方案既能够保证开发商的利益，让旧城更新项目具有实际操作性,又能让当地的原有居民得到应有的赔付，从而解决现有住宅建筑质量一般、砖混结构、户型拥挤、室内空间狭长、采光通风条件差、少活动场地等一系列问题。

4.2 环境层面

整个旧城更新设计的方案在设计中充分考虑到周边环境及路人的空间感受，在山花街地块西北部临道路一侧，将建筑高度控制于50m以下，并限制板式建筑的长度，将其对道路与建筑的压力和行人的压迫感降到最低（图5）。

图5 规划鸟瞰图

在地块东侧，由于有规划的城市休闲广场与学校操场两大块空地，这就使地块东面所布置的点式高层建筑有足够的空间将其巨大的体量感进行弱化。

而针对原有山花街城市空间环境较差，绿化环境严重不足的情况，新的设计方案中尽可能将绿地集中到一起，避免绿地过于分散所造成的绿化效果不突出的问题。

4.3 城市文化层面

4.3.1 文脉的传承

在旧城更新的过程中，将生活场景进行保留是延续城市文脉非常重要的环节，而街道正是山花街地块中大部分生活场景的载体。设计中保留“街”这一空间主体，以一条曲折的街形成两侧线性的商业界面，并在转折处形成“院”式节点，设置室外的交往空间，以进一步完善街道空间的品质，增强其吸引力；通过这些设计手法完成对山花街传统空间模式的现代演绎（图6）。

图6 规划结构图

4.3.2 动人的城市天际线

对建筑群体轮廓线的控制在塑造城市形象时起着非常重要的作用。在更新设计中充分利用了各类点式住宅的高度的差异，整个建筑群体从北至南呈现出“高-低-高”的形态，形成一条起伏有序的天际线，宛如一首动人的乐曲，萦绕在长沙镇的旧城上空（图7）。

图7 临街面透视图

5 结语

在当下小城镇的旧城更新中，由于小城镇自身的发展定位与更新地块的特征已不尽相同，完全以传统小城镇的概念来度量在新的发展背景下所进行的旧城更新是不合时宜的。

在制定小城镇旧城更新地块的控制性规划时，不能一味地凭借主观意识追求所谓的低强度、低密度。而应该对小城镇的自身发展定位与更新地块的特征作充分地分析，多方面权衡,才能既保证更新方案的可操作性，又兼顾小城镇的城市空间环境，推动小城镇旧城更新顺利进行。

[1]谢宏坤，李真，易纯．中小城镇旧城改造项目居住区容积率测算方法探讨口[J]．福建建筑，2008（7）.

[2]王冀．合理确定“三旧”改造项目容积率的探索—以珠海市为例[J]．规划师，2011（6）.

[3]张菁．开县长沙镇山花街旧城更新规划设计——小城镇旧城中心区更新模式的一些探索[J]．重庆建筑，2013（7）.

[4]蒋华林，雷亨顺，李华，等.重庆市开县区域性中心城市发展战略规划研究[J].重庆大学学报：社会科学版，2004（10）.

注释：

①浦里河五镇：浦里河沿岸五镇：渠口镇、赵家镇、长沙镇、南门镇、岳溪镇。

②“一心四区”：“一心”为开县中心城区；“四区”分别为东河能源生态区、南河集镇群区、浦里河新经济区、彭溪河渠化经济区。

③“拆一建三”:根据本地房价与底价之比，房地产开发商所形成的经验化的数据，即若本地容积率为1.0，重建项目需达到3.0的容积率，才能使得项目的经济收入大于经济支出。

责任编辑：孙 苏

区县之窗

重庆巫溪老城项目确保五个“一定”

一是脚手架搭设、连接、锚固等安全防护一定要按规范搭好、搭牢。

二是施工现场的各种机具用电一定要采用一机一闸，并采用防水电线。

三是施工现场警示标牌的悬挂、粘贴、设置一定要合理，切实加强施工现场管理。

四是一定要加强对施工现场上空高压线、通讯线、广播电视线的防护工作，要求施工人员在搭设钢管时必须备齐绝缘手套、绝缘鞋等。

五是各施工单位管理人员一定要按时到位加强对施工现场管理，保障城市道路车辆及行人安全畅通。

（摘自：重庆城乡建设网）

On Renewal FAR of Old Urban Area in Small Towns

Based on the current development status of small towns,control over FAR(floor area ratio)of old urban area in small towns is rationally analyzed and discussed.Taking Shanhuajie residence in Changsha town of Kaixian,Chongqing as an example,the idea is expounded that the development and reality of land renewal should be accentuated in FAR calculation.

small towns;old urban area renewal;FAR;city planning;building density

TU981-01

A

1671-9107（2014）02-0005-04

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.02.005

2013-11-06

龙彬（1963-），男，江西南昌人，博士，教授，博士生导师，主要从事城市规划历史理论与山地城市规划设计研究。

陈湛（1986-），男，四川南充人，硕士研究生，工程师，主要从事居住建筑设计及理论研究。