扬州市成品住房发展对策研究

易飞

（扬州职业大学,江苏 扬州 225009）

成品住房是指住宅在出售前，人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成；水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成，厨房和卫生间的必要设备及用具安装完成，入住后能直接使用的住宅。

目前在扬州住宅市场，主要向消费者提供半成品毛坯房，这必然会造成资源浪费、污染环境的二次装修现象。因此，抛弃传统的粗放型、科技含量低的住宅建设方式，为消费者提供功能齐全、设备完善的成品住房成为住宅产业现代化的趋势。根据住房和城乡建设部分别于2002年和2008年出台的《商品住宅装修一次到位实施守则》与《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》要求:“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。也就是说，推广成品住房建设，其实就是把商品房由半成品房变为成品房，在半成品房住宅建设的链上再加上一环必要的装修即可。

一、扬州市成品住房政策及影响

2012年5月7日，扬州市财政局、市房管局联合出台的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人购买成品住房进行奖励。

1.扬州市成品住房政策的出台背景

扬州出台购买成品住房的鼓励政策并不是像网络上所宣扬的救市、试探中央政策等等，而是有着其现实背景的。

目前扬州市成品住房占比明显偏低，根据2012年在售楼盘记录来看，成品住房比例不足5%。而2011年江苏省政府办公厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》，明确要推进成品住宅建设，要求到2015年要实现苏南地区市区中心城区新建住房中成品住房比例要达到60%，其他地区要达到40%的目标。扬州成品住房占比太低的现实和上级部门的指标要求还有很大的距离，并且扬州消费者对购买成品住房的愿望并不强烈，大家还是更趋于选择传统的毛坯房。原因一方面在于成品住宅相较于毛坯房，价格更高，因此老百姓在支付相关契税方面负担更重；另一方面消费者的观念比较保守，对成品住房的质量不放心等因素也造成成品住房市场需求不多。因此扬州才制定出台了相应的优惠鼓励政策，引导消费者的消费观念，目的在于通过成品住宅的开发减少二次装潢垃圾量，实现房地产消费的节能环保。

2.政策对扬州房地产市场的现实影响

扬州市出台对个人新购买“成品住房”给予4‰-6‰奖励的政策，意在鼓励成品住房的开发比例，目的是从购房者能不能得到实惠这个角度出发的，是为了防止成品住房因房屋总价提高而给购房者带来的额外契税负担，因而有利于住宅产业化的推广，也减轻了居民装修的总成本。政策的主基调是为了提升居民住宅品质，使城市住宅成品化比例得到进一步提高。这一点，符合中央房价合理回归、确保普通住宅供应和住宅质量提升的大方向。

虽然扬州的政策出台之后由于网络、媒体的迅速传播，引起了全社会范围内的普遍关注，一时成为了社会的热点讨论话题。但是事实上，对于扬州的购房者而言，这类消息快速传播所带来的实际影响力度并不明显，当问及此通知是否会影响购房行为时，大部分购房者表达出观望态度。而且从政策实施一年时间的市场反响来看，因为种种原因，此政策在实际上对房地产市场并没有引起比较大的影响，没有产生明显的市场导向作用。

二、扬州市成品住房发展现状分析

1.扬州成品住房市场现状

从扬州成品住房的市场供给来看，目前主要分为小户型、中高档楼盘和高档科技住宅三大种类，其中尤以小户型最受市场热捧。购买这一类型的客户多为刚参加工作不久的年青人，因为不需要花时间和精力来装修，并且可以有效缩短空置时间，所以对能力有限的初次购房者来说非常有吸引力。从总体来看，扬州成品住房市场主要表现为住宅项目的精装修。虽然到目前为止，扬州商品住宅市场中装修楼盘所占比例并不高，但已经成为某些项目的重要卖点，成为市场竞争的高级形式。

具体来看，目前扬州市成品住房一般表现为全部项目实行精装修或部分项目精装修的形式。全部项目整体精装修的以运河一品、万科城为代表，其余项目大多数是部分精装修进行市场试水，比如：碧水栖庭选择在项目的36#、48#楼部分进行精装修。在部分精装修项目中，为了更大程度地吸引消费者，一般会采取买房送装修、菜单式装修、全装修等多种营销方式，给消费者更多的自主权，比如金域蓝湾33#楼采取菜单式精装模式。

2.扬州成品住房总体市场分析

扬州成品住房分布较为零散，相对集中在北区，主要由于万科城精装房去化情况良好，区域项目开始小步试水，比如西湖公馆、碧水栖庭等项目都推出了部分成品住房，但对于成品住房的未来又存在不确定因素，并未大批量推出房源。（见附表1）

万科作为品牌开发商，其产品成熟度较高，市场接受度也相对较高；而本土知名开发商新能源的运河一品项目主打高端豪宅，购房人群层次较高，对精装修的接受程度也相应较高。除凭借品牌效应的万科和豪宅定位的运河一品以外，其他项目在成品住房投放方面仅处在试水阶段，月均去化套数均不超过10套，去化速度较慢，去化周期也较长。而且扬州成品住房开发商对装修标准以及品牌模糊，大多数仅提供硬装。所以，扬州房地产成品住房市场只处在初级阶段，并不受购房者热捧，成品住房总体市场效果一般。

3.扬州成品住房典型项目分析

扬州万科城首先通过万科本身强有力的品牌支持高调入市，结合配套设备设施品牌合作单位的落定，比如厨房电器采用西门子、方太，卫浴洁具采用乐家、科勒，对讲系统采用视得安，瓷砖采用蒙娜丽莎等，同时配合现场实物的展示，对后期销售起到至关重要的作用。

新能源运河一品在产品选用上，甄选顶级品牌，比如采用全套意大利原装进口橱柜，洁具、电器全部采用SMEG、汉斯格雅等欧洲一线品牌，家居配饰选用奢华的巴洛克风格等匹配高端生活需求，主力成交户型为189-193 m2四房及227-272 m2五房，为购房者提供最具品位和舒适度，最能匹配尊荣的居住环境。该项目由于其面积大，总价高，所以购买客户以全市高端客户、私营业主为主，主要看中项目的品质、配套、品牌。

4.扬州市成品住房发展中存在的问题

从目前扬州市房地产发展环境和阶段来看，成品住房现有市场成熟度不高，开发商、消费者普遍认知度不强。市场发展中存在的问题主要有以下几个方面。第一，消费者认为缺少标准，信任度不够。尤其现在信息传播渠道的广泛和信息传播速度的加快，对于市场上成品住房出现问题的曝光，加大了消费者购买时的疑虑；第二，扬州开发商和装修施工企业整体水平不高等因素，客观上制约了成品住房的发展。特别是装修公司水平整体偏低，良莠不齐，进行精装修难度较大。第三，开发商认为报建和验收手续繁琐、税收费用过高，并涉及重复收费，增加企业资金风险和营销风险。第四，现在市场上供应的成品住房种类两极分化严重，主要产品不是针对单身人群的面积较小、总价较低的小户型产品，就是面向高端消费者的高档化、精品化楼盘，总体呈现过度精装趋势。对于一般性的符合消费者数量庞大的普通客户的需求考虑较少。第五，政府缺乏有效的引导措施。

三、扬州市成品住房发展对策

从扬州成品住房的发展现状来看，在开发水平上，扬州成品住房市场起步较晚，开发规模和整体水平相对落后，而且现有市场占有率比较低，发展进程比较缓慢，但成品住房建设是房地产住宅发展的必然趋势，是房地产行业整体水平提升的标志。从一、二线城市发展的历程来看，扬州成品住房市场发展空间很大，发展机会很多，关键在于成品住房推进的各方面条件是否成熟，是否具备相应的市场供应水平和消费能力。

从市场发展前景角度来分析，扬州成品住房市场要抓住房地产行业快速发展的机会，能够快速、稳步推进，主要取决于政府、供应商、消费者、媒体等多方面的努力。也就是说，扬州市成品住房发展的机会在于政府重视、政策支持；市场供应缺口，开发商积极尝试；消费者更新理念，科学居住；媒体积极正面引导等多方力量的共同支持。具体分析，扬州市成品住房的发展可以从以下几个方面来推进：

1.加强政府政策的导向作用

（1）政府应高度重视，增强综合协调能力

政府要站在建设名城扬州、节约型社会、低碳经济高度，从建筑节能减排、发展绿色地产角度来看待成品住房的建设。成品住房是建筑文明的提升，是房地产开发水平提高的必然结果，减少了环境污染，节约了能耗和劳动生产力，符合节约型社会建设的要求，但现有政策效果不明显，无法促进扬州成品住房健康良性发展。因此，各相关政府部门应增强协调能力，出台相关政策，完善项目报建制度，简化办事流程，从装修设计开始，装修、设计与建筑施工一体化审查到位，提高装修行业的整体水平，健全质监、安监管理体系，鼓励广大开发商开发节能环保的成品住房，鼓励广大消费者购买成品住房。

（2）制定长期发展规划，逐步推进

在认真贯彻、执行现有政策的基础之上，参照成品住房市场发育程度高的城市经验，结合扬州市的实际情况，科学规划，分步实施，引导和鼓励新建商品住宅实施成品住房化，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供成品住房的目标。要制定专门针对成品住房规范管理范畴的具体规程，使得开发商在开发报建、安监质监、房屋验收、维修售后等方面有具体的法律法规可以参照；使得施工企业在装修施工过程中有规范性的技术标准；使消费者明白、放心购买成品住房。在法律法规的约束下，有效遏制擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构的装修行为，确保住宅主体结构及人民生命财产安全，促使住宅装修从无序走向有序。

（3）完善现行税费制度，减除不公

因为成品住房中包含了装修部分的价格，相同情况下成品住房比传统毛坯房的总价要高，因而增加了销售环节的计税基数约24%，即增加了以此为计算基数的营业税、城建税、教育费附加、契税、维修基金、印花税等税费。这一方面增加了房地产开发商的营业税及其附加税税费负担。按每套住宅100万元的售价计算，房地产开发商需要为每套住宅多缴纳约13000元的营业税及附加税费。另一方面也增加了消费者的相应税费负担。购房者需要按房屋购置总价缴纳1%-3%不等的契税和2%-3%不等的房屋维修基金。这部分对开发商和消费者增加的税费负担，无疑对成品住房市场的供求造成双重不利影响。因此，需要完善现行税费制度，剔除因为装修价格的加入导致税费增加的部分，让开发商和消费者不至于因为税费增加转而选择毛坯房。扬州虽然出台了鼓励购买成品住房的相应政策，但因为政策力度不够，相对增加的税费部分没有对消费者的购买行为产生实质性的影响，政策并没有取得有效的市场引领作用。因此，尽快完善相应税费政策，剔除开发和购买成品住房所增加的相应税费，对引导成品住房市场发展发挥重要的作用。

2.加强媒体宣传引导,营造良好氛围

（1）加强对成品住房的正面宣传

目前扬州媒体对成品住房关注不够，主要将关注点集中在装修质量和验收标准等方面产生的争议上，不利于给成品住房发展营造良好的舆论环境。宣传部门应加强宣传引导，站在建设名城扬州、节约型社会，创建文明城市和“低碳社会”的高度看待和引导媒体宣传。针对开发商，要积极引导成品住房建设，树立成品住房开发商为优秀企业典型，培育和推广一批成品住房示范楼盘，加强开发商之间的经验交流，让一批有实力、有品牌的开发商投入到成品住房的建设中，从面上带动更多开发企业参与成品住房建设。针对消费者，大力宣传成品住房环保、节约的优点，大力宣传成品住房“节能减排”、“绿色环保”等理念，改变消费者的观念，让购房者买得放心、用得放心，最终接受购买成品住房的消费观。

（2）积极推广建筑和装修一体化的理念

成品住房从规划到交房都是一个过程，是“1”的概念，消费者以前接触到的住房理念其实是把房地产的开发分成了“毛坯房+装修”两个部分，仍旧是“1+1”的概念。成品住房在建筑设计时就会统筹考虑和室内装饰设计匹配的问题，在建筑施工过程中会统筹考虑装修施工和装饰施工的衔接问题。这样做出来的住宅产品，才能真正使各个功能空间都符合居住要求，更有利于住宅建设的标准化和产业化。这一理念是成品住房发展的根本立足点，也是区别于毛坯房的根本，对这一理念的认识和理解程度是成功进行成品住房开发的关键。

但是消费者对某种理念的认识和接受不是自发形成的，需要通过外界的引导。在这个信息高速传播的时代，尤其是主流媒体通过专业渠道对消费者的引导就显得至关重要。

3.引导开发商投资,规范行业行为

从扬州房地产市场供给角度看，住宅产品作为房地产商品中的主体，其广阔的市场空间吸引了大部分的开发商，因此商品住宅的市场竞争日益加剧、产品同质化现象也比较严重。在这样的市场状况下，开发商都在寻求新的市场机会，而成品住房作为一种新型产品类型开始进入开发商的视线。尤其是在扬州万科城高调入市、成功开盘、快速去化的市场引领效应下，一些开发商开始了成品住房的尝试。但从目前总体市场反响来看，扬州成品住房市场的推广和供应需要注重以下方面的调整：

（1）丰富产品种类，增加消费者的选择机会

根据扬州现有成品住房的品种分析，以小户型公寓和高端楼盘为主，主要吸引了大量的新就业大学生和高新科技产业园的年青人，以消化初次置业人群为主要市场目标。另外，新能源运河一品项目凭借高端定位、扬州万科城项目借助品牌优势都定位于市场的高端客户群。目前扬州房地产开发商在成品住房开发时的产品类型上没有照顾到广大普通消费者的需要，开发出更符合大众需求的普通类型成品住房。在今后的市场供应上，开发商可以根据市场上数量众多的普通更新换代型消费者的需求，根据这一人群的消费能力，通过对其消费需求的分析提供相应的成品住房，为消费者在购买住房时提供更多的选择机会。当然，开发商寻找到市场的空缺，注重成品住房产品类型的多样化供应，必将获得中间人群的市场认可，其市场竞争能力就会大大增强，从而引导市场新的风向，推动普通成品住房市场的发展。

（2）规范开发流程，提高质量控制能力

目前消费者选择购买成品住房时最担心的问题就是产品质量不过关。要消除消费者的疑虑，开发商必须从源头上解决问题，其中最有效的方法就是规范成品住房的开发流程，从企业自身做起，加强产品管理和质量控制。在这一方面，目前市场上的知名品牌开发商为众多的中小开发企业做出了很好的榜样，为整个行业的发展起到了很好的示范作用。就扬州万科来看，成品住房开发流程分为室内设计、建筑设计、施工建筑、工厂生产、材料采购、土建验收、装修施工、装修验收、交房、保修等十个环节，各环节都有规范的工作标准和验收要求，可供其他开发企业学习。

（3）完善验收标准，加强售后维修管理

成品住房的验收环节是目前成品住房开发商和消费最容易出现纠纷的环节，因为缺少统一评判标准，导致各自理解和执行难。开发企业要在合同中对装修标准进行详细约定，将成品住房选用材料的品牌、规格以及装修费用在与购房者签订的商品房预售合同（或附件）中予以明确。而且成品住房装修选用的材料和商品必须通过经政府授权的检测机构的检测，满足国家和地方有关环保、节能标准，符合产业发展方向。负责成品住房开发建设的企业必须负责装修部位的质量保修，明确保质期等。重点研究成品住房售后维修维护的问题，可以考虑引入装修单位与开发商共同承担维修责任或政府利用维修基金成立专业的维修部门，进行统一管理和实施等措施。

4.消费者更新理念,迎合市场趋势

市场经济条件下，任何产品最终都要落实到消费者需求上。所以，扬州成品住房发展的市场机会在于消费者能否由高度关注转变为更新理念、实际购买。

（1）倡导科学居住，引导消费者的心理

房地产产品因为总体价值量高，和一般消费品相比，消费者在做出购买决定的时候一般要综合多方面的因素，考虑的时间也比较长，一般有1－2年的看房、选房过程，因此消费观念也普遍比较保守，受周围人群影响较大，容易形成跟风消费，所以对于购房者消费理念的更新需要有一个时间过程。而在这一过程中，政府、行业、媒体的引导就很重要，消费者大多数属于房地产领域的非专业人士，在做出大宗购买行为时会有依赖心理，如果政府、开发商、媒体能够共同形成一种导向，在全社会形成倡导科学居住、购买成品住房的风向，势必对成品住房的推广起到重要作用。

（2）分析行业发展趋势，转变消费者的观念

从另一方面来讲，成品住房的推广是行业发展的必然趋势，简单说，就像布匹和成衣消费观念的转变一样，是大势所趋，消费者最终都会接受。一个地区成品住房的市场接受程度取决于消费者更新理念所需要花费的时间。二十年前，大家都会选择购买布匹然后各自找专业人士制成符合自己体形的成衣，服装行业的工作效率极其低下，现代化程度不高，行业后续发展能力不足，发展速度也很慢。而现在选择专业服装厂商提供的成衣成为一种主流消费模式，除了特殊需要和特殊体形的消费者外，市场上90%以上的消费者都会选择成衣。这种产成品取代半成品的消费理念转变，和现在房地产住宅市场上成品住房取代毛坯房的道理是一样的。

（3）开拓市场需求，迎合消费主体的变化

随着80、90后逐渐走上社会，成为社会发展的重要劳动力和中坚力量，房地产市场消费的主体也在随之发生着转变，80、90后人群正在成为住房市场的购买主力。相对于60、70后的消费者而言，80、90后人群被打上了鲜明的时代标签，他们思想活跃，个性鲜明，容易接受新鲜事物，总体文化水平更高，社会意识更为强烈，所以节约社会资源、科学居住的观念也就更容易接受。从另一方面来讲，这个人群成长在一个经济快速发展、信息高速传播的社会，他们更注重效率，而成品住房可以减少装修的麻烦，节省入住的时间，这些优势正好迎合了这个人群的需求。因此，随着消费主体的改变，成品住房的市场需求也会迅速增加。

附表1 扬州目前在售的部分成品住房项目情况

[1]建设部.关于印发商品住宅装修一次到位实施导则的通知[EB/OL].[2002-07-18][2013-06-12].http://www.chinahouse.gov.cn/sfgc2/2006.htm.

[2]默然.积极推进成品住房建设[N].扬州日报,2012－05－09（B03）.

[3]朱新贵.浅议成品住房装修监督管理体系的建立[J].住宅产业,2012（9）:61-62.

[4]吴翔华,王海洋,曾亚萍.推进成品住房建设的激励体系构建[J].中国房地产,2011（10）:74-80.

[5]陶言永新.城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略[J].上海城市管理,2011（4）:58-61.