“以房养老”模式在温州的可行性探讨

中共温州市委党校 陈彬璐

1 以房养老概述

1.1 以房养老的内涵

以房养老从广义上来讲，就是人们利用现有的房产通过一定的金融机制和变现形式，在其不影响居住的情况下实现价值上的流动，是传统养老方式的重要补充。从狭义上来讲，即反向抵押贷款。60岁以前是人养房，通过贷款买房，还贷付息逐渐获得房产权；60岁以后房养人，又将自己的房产权出售或抵押给银行、保险公司等其他金融机构，从而获得持续的现金流入用来养老，同时随着生命周期逐渐把产权转移到机构。在这种双向流动中，房产资源得到合理流动与配置。房屋产权也通过“人养房”和“房养人”这一桥梁联系起来，以实现家庭资源优化配置以及资源流动带来的最大收益。

1.2 以房养老模式推行的主要障碍

一个新事物的出现是需要一定的时间让人们去接受的。事实上，“以房养老”概念十年前就被提出来，北京、上海等地近年来也在试点“以房养老”，但至今尚未有成功延续案例。以房养老看起来很美，但接受度不高，真正做好比较难，其主要障碍在于以下方面。

1.2.1 传统的养老观念在人们的思想中根深蒂固

自古以来，我国 “养儿防老”的传统观念根深蒂固，老年人的养老问题即是其子女们的责任，老年人心理上也比较难接受自己要以抵押房产获取的贷款养老，其子女也会被别人认为是不孝。另外，我国目前尚未对遗产开征遗产税，老人们更愿意把个人私有财产，尤其是房屋这类有价值比较高的不动产留给子孙，不愿意抵押给银行、保险等金融机构。

1.2.2 房屋的价值存在诸多不确定性

养老贷款的金额是以房屋的估值来确定的，在房地产市场运行平稳时，房屋价值比较容易评估，但房屋的价值是随政策和市场的变化而变化的，在房地产市场运行不平稳时，房屋的价值就难以评估了。特别是近几年以来，房地产市场一直不稳定，使得金融机构与以房养老者对房屋的估值难以达成一致。

1.2.3 政策的配套建设相对滞后

目前我国以房养老的“倒按揭”形式仅停留在理念上，相关的政策配套建设相对滞后，缺乏实质性的操作。以房养老的推广需要社会上多个领域的共同的配合和协调，其涉及房地产、银行、保险、社保及行政管理等各个方面。与国外许多顺利推行的国家相比，我国还缺乏完善的银行、担保、资产评估等机构及完善的个人信用系统等，国内环境尚不足。

2 温州以房养老模式方案设计

2.1 温州市以房养老的实现途径

2.1.1 贷款的条件

结合温州市经济社会发展现状，以房养老模式推行之初，可由政府设立专门的类似于公积金贷款担保机构的组织担保反向抵押贷款，为整个交易过程提供保险，以避免出现房子出售后资金不足以支付贷款方本金和利息的局面，如此既可以利用政府信誉降低放贷风险，又有利于以房养老的推广。待模式成熟后，政府担保逐渐退出，贷款严格由房产按市值折价抵押执行。用于贷款的房屋必须居住使用，且不能用作任何商业目的，也不得出租。根据我国住宅土地使用权为70年的规定，如若借款人居住期间产权届满应按规定缴纳土地出让金。

2.1.2 贷款的支付

温州市可采用的贷款支付方式有三种：一是年金支付。这是最主要的支付方式，指借款者在有生之年，由贷款机构每月支付养老金直至借款人去世。执行标准是借款人预期寿命越短，通过住房反向抵押贷款每月得到的收入也就越高。二是一次性总额支付。当贷款合同成立后，借款人从贷款机构一次性提取所有贷款金额，贷款使用周期由借款人根据需要自己调节。三是信用额度支付。贷款合同成立后，借款人根据自己需要确定一定的贷款额度，并存放在一个特定账户中，需要时提取。这种方式适用于应对重大疾病救治等突发性需要大额支出的特殊情况。

2.1.3 贷款的费用和利息

贷款费用主要是办理反向抵押贷款的交易费用，包括房产评估、公证、养老者的健康体检、房产抵押登记的费用，金融机构接受申请、启动贷款程序等一系列的费用；房屋保险费和偿还贷款的保险费等。这些费用可以参照国外标准，再结合温州的实际来收取。鉴于反向抵押贷款周期长，且容易出现房产贬值或是借款人寿命高于预期的情况，其贷款利率可高于其他类型贷款，或采用浮动利率，在贷款基准利率的基础上根据实际情况变化浮动。

2.1.4 贷款的偿还

反向抵押贷款在出售房屋所得不足以弥补贷款本金和利息时也不能向养老者及其继承人追索，即不具有追索性。当借款人离世后贷款机构对其房屋进行处置，如果市值低于或等于贷款机构支出总额，则双方贷款关系结束，不足部分可以由政府或担保机构补足；如果高于总支付，多余部分返还给借款人的继承人。同时，鉴于温州人经商者众多，借款人及其继承人经济条件起伏较大，允许借款人在偿还贷款机构已支付的养老金、利息以及相关费用后赎回所抵押房产。

2.2 运作流程设计

2.2.1 咨询(流程①)

申请反向抵押贷款的老年人，向政府专门管理机构详细咨询反向抵押贷款的实施情况和操作细则，并选择适合自身的产品和服务。

2.2.2 申请(流程②)

借款人向温州市政府确定的开办反向抵押贷款的机构提出书面申请，并提交房屋产权证明、具有法律效力的房屋评估证明、身份证明等相关材料。

2.2.3 审核(流程③-⑤)

贷款机构根据提出的申请，委托相关机构对申请人的年龄、健康状况、房产和诚信程度等进行审核，主要是调查其提供的资料的真实合法性，其中对房屋变现能力重点进行审核，并形成审核意见书。

2.2.4 担保(流程⑥-⑦)

申请人的反向抵押贷款申请得到贷款提供机构的接受后，再向政府管理部门提出担保申请。政府管理部门组织项目审查，对满足条件的项目予以担保。

2.2.5 履行(流程⑧)

双方按平等自愿的原则，签订合同后，办理房屋保险、公证及产权抵押等相关登记。合同生效后，双方依照合同规定依法享受权利履行义务，贷款机构按照规定发放养老金，抵押贷款方有义务对房屋进行维护保管。

2.2.6 处置(流程⑨)

借款人或其继承人在经济条件许可时可按相关规定提前赎回抵押房产。若无赎回，在借款人去世后抵押房产由贷款机构处置，在二手房产市场实现产权转移，收回养老金本金及利息。

图1 以房养老流程示意图

3 温州市推行以房养老的相关建议

目前，全国人口老龄化形势日益严峻，每个家庭里的老人越来越多，中年人抚养老人的压力越来越大，使得很多老年人经济状况不好，难以安享晚年。温州市探索推行“以房养老”这种新的养老模式，能有效地改善这种状况，尤其适合那些“房产富人、现金穷人”的老年群体，更是财政养老的有效补充形式。当然，尽管以房养老在温州推行已具备了可行性的条件，但也存在着一些阻力和障碍。对此，提出以下相关建议。

3.1 加强舆论宣传，加以正确引导

以房养老模式的顺利推行，需要抵押贷款人了解产品，并得到广大市民和社会舆论的支持。美国为了能顺利推行住房反向抵押贷款，在推出前成立国家房产价值转换中心，它是一个独立的非营利性组织，专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传。建议由温州市发改委、老龄委、住建委联合成立以房养老专门管理机构，负责以房养老项目的管理、咨询和宣传。在进行以房养老宣传时，政府是起主导作用的，另外可通过新闻媒体加强宣传，正确引导广大市民，使全社会认识到住房反向抵押贷款是对传统养老方式的有益补充，引导居民接受并积极参与这一新兴养老模式。

3.2 开发新产品，先试点再推广

住房反向抵押贷款产品需要结合温州市的实际情况和养老者的实际需要进行设计和研发。比如，若房产增值了，其增值部分可采取借款人和贷款人按比例共享；在贷款偿还的处理上，允许借款人或其继承人在有经济条件的时候赎回抵押房产，以增加项目的灵活性；在贷款支付方式上，针对不同人群设计不同方案，让老年人自主选择；在贷款利率的确定上，可采取以浮动利率计息的做法。在具体操作上，可采取先试点再推广，在试点中不断总结经验，完善政策。

3.3 政府主导作用，多方共同参与

以房养老尽管可以在一定程度上分散养老保险的风险，但它自身也存在着一定的风险，比如长寿风险、利率风险、住房价值波动等风险。如果仅由社保、保险、银行等机构单独进行住房反向抵押贷款业务的办理，可能会造成管理上的混乱局面。建议由温州市政府来主导，联合参与直接操作的社保机构、保险公司、商业银行等，促成其相互合作，风险共担。对于金融机构而言，虽然以房养老存在很多风险及难度大的工作，但如果产品设计合理、操作得当，还是有很大的盈利空间。在以房养老发展之初，政府也可相应地给予参与机构财政支持和税收优惠政策等，以降低金融机构研发、推广新产品的风险。

3.4 完善政府体制，加强市场监管

以房养老推广的前提条件之一就是要有自己独立的产权房，而温州市场经济比较发达，大部分家庭都具备这个条件，能够根据需要自主进行资源的合理配置。然而由于当前的政府体制和市场监管体系不完善，使许多符合条件参与的老年人对以房养老这种新的养老模式还是处于观望状态，尚未得到他们的认可与信任。建议在推行以房养老前，应该先完善以房养老的相关配套制度，还有制订系统的监管标准、执法机构、处罚方案等，避免出现不合理的现象，损害养老者的利益，造成不必要的社会负面影响。

[1] 范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M].中国金融出版社,2006.

[2] 李智芬.以房养老，加固养老保障[J].时代金融,2006(8).

[3] 崔少敏.四大难题制约“以房养老”[J].人民论坛,2006(8).

[4] 张怡.反向抵押贷款——一种新养老模式的研究[D].大连理工大学硕士学位论文,2007(7).