开发商参建公租房的利益驱动和盈利模式分析

柳 杨

（郑州大学，河南 郑州 450001）

一、开发商参建公租房的社会环境分析

（一）城市外来务工人员住房需求得不到满足

我国目前正处于大规模的城镇化时期，城镇化率增速逐年递增。城市外来人口急剧增加，占城市总人口的比重日益上升。2011 年末，我国人口达13.47 亿，按年均1.37%的城镇化增长率计算，也就是每年有0.18 亿的人口从农村进入城镇，如果按照每人至少10 平方米的居住面积，则单对我国外来务工人员，城镇每年应增加1.8 亿平方米的住房提供给他们。

由于他们的受教育水平普遍较低，多从事低收入的工作，相当大比例的外来务工人员无力购买商品房。同时，由于户籍制度的限制，他们也无法享受政府对城镇低收入家庭的住房保障，经适房和廉租房将他们拒之门外。

（二）公租房成为保障性住房的主体

中央近几年来针对公租房的政策连连出台。2011 年1 月26日国务院常务会议提出，加大保障性安居工程建设力度；努力增加公共租赁住房供应。2011 年政府工作报告指出：进一步扩大保障性住房建设规模；重点发展公共租赁住房。2011 年3 月16 日，《十二五规划纲要》指出，要重点发展公租房，使其逐步成为保障性住房的主体。2011 年5 月国资委要求央企积极参与公租房建设，2011 年6 月发改委允许地方融资平台和开发商发企业债来支持公租房建设……公租房已成保障房建设主要突破方向。

（三）政府建设资金不足

数据显示，2010 年我国计划新建公租房40 万套，占保障房项目约7%；2011 年是220 万套，占保障房项目22%；2012 年是230 万套，占保障房任务约33%。以2012 年为例，将近230 万套的公租房，按照每套50 平方米，每平方米1500 元的建安费计算，那么2012 年公租房需要的投资额为1725 亿元，这还不包括土地费用。2012 年中央补助公共租赁住房专项资金660 亿元，减去这660 亿元补贴标准，公租房仅在2012 年的资金缺口就为1065 亿元。

而且，2012 的1000 万套的任务的许多项目2013 仍然在建设阶段，也需要大量的社会性资源的投入，这样就形成了1700 万套社会保障性住房建设任务的叠加，建设资金压力之大可以想象。

二、开发商参建公租房的利益驱动

（一）提高市场占有率

一方面，“租售并举”的机制是房地产市场长久稳定发展的基础。目前我国房屋租赁还没有形成为成熟的市场体系，租赁市场发展严重滞后，房企在租赁市场大有可为。另一方面，国家为了控制商品住房市场，出台了一系列调控政策。同时，当前宏观经济形势并不理想，单纯地依赖商品房出售这块市场已经不能保证房企的持续发展。在房地产开发商的经营压力大，租赁市场不健全和公租房建设为主的三重背景下，开发商参建公租房即保证了自己的开发规模，也提高了市场占有率。

（二）有助于提高品牌形象和实现社会责任

近几年来，与房地产业有关的负面报道屡见报章电台，这种诚信危机，已然对产业健康发展和房企品牌形象打造产生了严重的负面影响。也许是认识到了问题的严重性，一些房企开始努力寻求改变自己形象的方法。今后几年，国家保障住房的建设力度将逐渐加大，如果房地产开发商能在此时开展直接投资公租房的建设业务，解政府资金缺口之急，则房企的形象和地位会因其直接参加到保障性住房建设的主战场而有大幅提高。

（三）公共租赁住房的长期趋势带给开发商持续发展

房地产是不动产，市场需求是多层次的，并且消费周期长，开发商要立足市场，投资要有前瞻性。从这点来看，公租房是不错的投资选择。综合分析国际经验得到，公共住房政策调整的大趋势是：在发展初级阶段，以新建大量公租房为主；在发展后期，当公租房建设达到一定数量，则以维护、改造以及部分出售为主。住房保障形式也将逐步由新建转向补贴。从我国现阶段来看，我国公租房政策的重点以建设为主，从而满足城市中等偏低收入住房困难家庭和外来务工人员的居住需求，开发商在此时把握住参建公租房的机会，会给自身的发展带来更长久的保证。

三、参建公租房的困境

由于房企参与保障房建设有利润空间有限，企业参与公租房的建设面临着种种障碍。

（一）政策障碍

开发商参与公租房的建设和管理尚处于探索阶段，政府制定的相关制度和优惠政策并不完善，主要集中于减免土地出让金，贷款利率为基准利率或者免税。这些政策不足以吸引开发企业投资公租房建设，同时公租房项目的退出机制依然不明朗，开发企业面临收益也不确定，因此开发企业进入到公租房建设的积极性并不高。

（二）盈利之难

公租房投资需求大、资金回流速度慢，租金收入仅能覆盖市场融资的利息，短时间内难以满足偿还借款本金的要求。公租房赚钱难，已成为行业共识，企业不敢轻易迈过红线。

（三）模式之困

虽然公租房拥有大量市场，但几乎所有尝试过公租房或者即将迈进公租房门槛中的开发商们，均表示没有找到合适的盈利模式。不可否认，公租房回款周期长，企业若参与持有，要承担多方面的风险和不确定性，在尚不存在成熟经营模式的情况下，开发商需要进一步探索提升其收益率或降低其风险的方法。

四、开发商参建公租房的盈利模式探索

在综合分析和比较开发商参建公租房的利益和困境的基础上，本文提出以下建设和运营思路。

思路的主题就是企业投资公共租赁住房建设并长期持有：由开发商开展公共租赁住房建设并负责出租运营，由企业按市场机制运作。这种模式的本质其实就是市场化模式，政府只参与公租房的分配和租金的定价。其他都由企业负责，即企业在不改变公租房性质的情况下，可以进行市场交易。公租房的收益主要分为四块：一是公租房租金收益；二是商业配套经营收益；三是商品住宅的销售收入；四是其他对外合作收益（如电梯广告、媒体合作等收益）。

（一）开发商保证自身合理收益的措施

1.充分利用滞销和积压的房屋。在不侵犯其他业主的权益的前提下，开发商可以将自有的空置物业充分利用起来，用做公租房进行出租。这样企业既可以节省一定的建设成本，又可以将滞销和积压的房屋充分利用起来。

2.公租房的合理设计。公租房可以成套出租，也可以成间出租。开发商在建设公租房的时候，可以根据当地流动人口结构来分析公租房需求是以成套为主还是成间为主，根据分析结果设计公租房的内部构造。

3.提前收取一定年份的租金，缩短回笼资金时间。在地方政府允许的条件下，可以向租户提前收取一定年份的租金。

4.多渠道融资。符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。

（二）政府提供政策支持

在土地、租金、贴息、税收和规划等方面，政府可以给予政策上的支持。

1.土地方面的政策。准许房地产企业通过市场方式取得土地来建设和运营公租房，并拥有这部分公租房的所有权。但是，企业并非一次性支付土地出让金，可以延长期限，比如在十年内支付完毕或着在土地使用期内支付。

2.对企业贴租。由政府对市场租金和公共租赁住房租金之差进行贴租，来保障企业的利益。这就需要中央政府将公租房租金补贴纳入财政部门预算。

3.实施贴息贷款。应设计出与公租房资金需求相匹配的长期性贷款，并由政府对企业涉及到公租房的贷款进行贴息，减轻企业资金运作压力。

4.落实税收政策。国家早有规定，公租房用地免征城镇土地使用税，建造购买公租房免征契税、印花税，公租房租金收入免征营业税、房产税等。目前工作重点在于进一步落实公租房税收优惠政策和保持政策的稳定性。

5.实行配建政策。在公租房小区规划中，允许建设一定比例的商住和商业配套设施，利用商品住宅和商业配套溢出效应来弥补公租房投资回报缺口。

[1]张永岳,谢福泉.房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险[J].科学发展,2011（11）.

[2]李鹏,李萌.公租房运营管理主体公司化的思考[J].中国房地产,2011（01）.

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[4]周江.公租房建设开发商如何“搭车”[N].首都建设报，2011-09-02(005).