保障性住房物业管理模式探讨

邓李侠

保障性住房物业管理模式探讨

邓李侠

随着我国保障性住房建设力度的不断加大，保障房的物业管理逐渐暴露出诸多问题。本文从我国保障性住房物业管理的发展现状出发，对保障房物业管理过程中存在的主要问题进行了深入分析，并且提出了一些可行的措施。

保障性住房；物业管理；对策

邓李侠/蚌埠学院经济与管理系讲师，硕士（安徽蚌埠 233030）。

我国从20世纪90年代起推出了解困房、安居房、经济适用住房、廉租房、公共租赁住房、拆迁安置新社区等多种类型的保障性住房，来解决城市中低收入群体的住房困难。随着我国经济和房地产业及物业管理行业的快速发展，特别是在党中央提出建立住房保障制度是政府公共服务的一项重要职责以来，国家和各级政府高度关注民生，重视保障性住房体系建设，不断加大廉租房和经济适用住房的建设力度。这项民心工程在改善低收入群众的居住条件的同时，也带来了一个亟待解决的社会问题——保障性住房物业管理。物业管理是当前社会一大难题，由此引发的社会矛盾很多，那么对保障性住房进行物业管理，更是一个难上加难的问题。

保障性住房的居住群体主要是低收入家庭，他们的生活水平相对来讲比较差、经济承受能力比较低，很多家庭仅能维持基本的生活消费开支，甚至有些需要政府救助补贴。所以保障性住房实施物业管理以后，如果按照市场条件的物业标准收费，每月不菲的物业费用会加重这些家庭的经济负担，降低生活质量。如果单纯地按传统物业管理模式来管理，可能会重蹈现有售后公房物业管理中存在的收费难、收费率低、管理缺位、管理质量差等恶性循环中来，带来更多的社会矛盾，这样有悖于国家和地方政府的初衷。

一、我国保障性住房物业管理的发展现状和实践情况

伴随着全国各地对保障性住房建设力度的加大，保障性住房物业管理问题越来越引起人们的高度重视，在很多城市出现了专门的经济适用房物业公司和廉租房物业公司。但是，由于我国的保障性住房以及物业管理行业均还处于起步阶段，政策法规、具体模式等都还不成熟，还需要不断的探索和完善。

目前，一些城市和地区相继出台了一些地方性的保障性住房物业管理的相关政策。比较有特色的主要有成都、厦门、广州等城市。

1.成都保障性住房物业管理。成都市城乡房产管理局于2010年8月 27日出台了 《成都市保障性住房物业管理办法》，首次对保障性住房的物业管理、使用维护、使用管理及其监督管理等内容作出了明确规定。成都住房物业管理实践的特色有建立物业服务企业备选库，提高准入门槛，实行资格预审前置；规定物业服务企业需承担部分政府委托的管理监督职能；划清不同种类保障性住房的维修责任等。

2.厦门保障性住房物业管理。厦门市公房管理中心对保障性住房服务和管理机制进行了积极探索，初步形成了“以市国土房产局为主管部门，市公房管理中心为监管主体，区、街、社区协调监管和物业服务企业参与管理”的工作模式。厦门保障性住房物业管理实践的主要特点是对保障性住房物业管理进行财政补贴。

3.广州保障性住房物业管理。广州保障性住房物业管理的特色是实行扣分制度，由保障性小区管理服务中心按照规定对住户的违规行为进行调查取证和处理，小区物业服务企业协助相关单位开展调查取证工作。[1]在2年内被扣除相应分数的住户将会按照规定进行相应的处罚 ，最严重的可以收回用户的保障性房屋，并在5年内不能申请保障性住房，而表现良好的用户将会获得相应的奖励。

二、我国保障性住房物业管理中存在的主要问题

目前，我国对保障性住房的物业管理还没有统一的规则和标准，对保障性住房的物业管理模式还处于探索和研究当中。在保障性住房的使用过程中，物业管理暴露了各种问题和困难。

1.保障性住房用户物业管理意识淡薄。保障性住房的业主和住户多是由城市特困户和中、低收入家庭以及老城区拆迁户、失地农民安置户等组成的，他们对物业管理缺乏认识。有些住户可能保留原来的一些不良的生活习惯，对小区内的配套设施、环境卫生不加爱护，很难配合物业公司的管理，给物业管理工作带来了困难。

2.物业管理费价格不合理。保障性住房物业管理费用问题主要体现在两个方面：从物业管理的角度来看，保障性住房的住户主要是低收入家庭，考虑到他们的经济困难，物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价，而且收费标准一直低于一般商品住房的收费标准。这样对于以劳动密集型为特点并且微利的物业管理行业来说，要维持物业管理的正常经营开支是非常困难的，更谈不上生存和发展。政府限价与企业追求利益形成了不可调和的矛盾。最终导致有些管理保障性住房的物业企业不得不通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，这样让住户认为物业公司服务质量差而拒缴物业费，形成了恶性循环。从另外一个层面来看，部分保障性住房的物业收费超出了低收入家庭的经济承受能力。很多低收入住户没有稳定的经济来源，甚至维持正常生活都比较困难，这样物业管理费会给他们造成经济负担。所以，在保障性小区，物管企业与业主经常因为物业管理费而发生矛盾冲突。有些物业公司因为无法经营甚至出现单方撤走的情况，进而导致社区出现无人管理的混乱局面，给居民的正常生活造成严重的影响。

3.物业管理资金来源不足。物业管理资金是决定物业企业服务质量、服务标准的重要因素。对于从事保障性住房物业管理的企业来讲，管理资金的来源比较少。其中重要的一部分是通过日常管理向住户收取的物业服务费。另外对于廉租房，资金来源主要是廉租房租金，具体模式是政府通过低保金下发到廉租户手中，物业公司代表住房保障部门向廉租房住户收取租金上缴财政，再由财政按一定比例反拨给物业公司作为服务费用。[2]第三种来源是政府对物业公司的相关补贴。

由于物业管理费收取标准低、收缴率低，廉租房的租金水平远远低于市场价格，同时政府财力有限，补贴效率低，造成企业取得的资金难以为住户提供完善的服务，入不敷出。

4.物业服务缺乏针对性。保障性住房居住人群的特殊性决定了保障性住房的物业管理也要和普通商品房的物业管理服务相区别。虽然目前各地普遍制定了保障性住房相关的建设标准，却没有制定保障性住房的物业服务标准。这样，一些物业公司按照普通商品房的物业服务标准来给保障性小区提供服务，甚至推出一些成本大、档次高的有偿服务，忽视了居民的实际承受能力。保障房小区的物业管理和服务，不能只考虑企业的经济利益，脱离大多数业主的实际需求，而应根据业主的实际需要，有针对性地提供合适的服务。

5.当地劳动力资源利用不充分。目前，多数物业公司的工作人员都是对外招聘而来。在保障性住房小区中，有相当一部分人收入不稳定，其中也不乏失业人员。这也是造成物业管理费收缴难的一个重要原因。物业管理属于劳动密集型行业，在管理服务中有很多技术性比较低的工作，比如保洁、保安、绿化、维修等等，物业企业可以把这些工作安排给小区内的失业人员，这样既解决了部分劳动力的就业问题，增强了他们的主人翁意识，也对维护社区稳定、物业服务费收缴、降低物业企业成本等方面都有好处。

6.针对保障性住房物业管理具体的法律法规体系不完善。物业管理行业要健康发展，必须要有健全的法律、法规作保障，明确相关权利主体的权利义务关系。而法制不健全一直是制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。目前，我国还没有出台全国统一的针对保障性住房物业管理的相关法律法规。没有健全的法律环境，会导致市场出现不规范的经营行为、相关主体的权利义务不清、合法权益得不到有效保护等一系列问题，同时在监管的过程中，管理部门会因为缺乏法律依据而不能及时解决纠纷。

三、完善保障性住房物业管理的对策和建议

1.充分发挥政府在保障性住房社区物业管理的保障作用。保障性住房的社会保障性质性决定了在物业管理过程中，政府不能缺位，不能完全靠市场机制来调节，政府要进行适当的干预和监督。政府首先应该成立专门的保障性住房管理机构，对保障性住房的规划设计、建设、使用、物业管理等各项工作进行协调和管理。同时政府应该结合地方特点加快制定完善符合保障性物业管理发展要求的政策体系。

2.通过多种渠道筹措管理资金。仅仅依靠收取的微薄的物业管理费、租金或是有限的政府补贴很难维持保障性住房的物业管理工作，必须要通过多种方式丰富资金的来源。建议在保障性住房的规划建设阶段，按照一定的比例配套建设经营性用房，同时项目的选址不要选择远离城市的边缘地带，应尽量选择交通便利、公共配套齐全的区域，这样不仅为住户的生活提供了便利，降低了他们的生活成本，还可以通过经营性用房获得可观的收益，把这些收益作为保障性住房的物业管理资金补贴，形成资金的良性循环。

3.有针对性的提高保障性住房的物业服务质量。物业公司应该根据保障性住房居住群体的特殊性，结合他们的实际需求和经济承受能力，有针对性的提供物业服务。同时加强对员工的培训，提高员工素质，保证服务质量和水平。

4.建立就业帮扶制度和物业服务补贴制度。国家或政府应该针对保障性住房制定相关规定或惠民政策，比如要求物业公司在选聘工作人员时要优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员。同时对一些生活确实很困难、没有收入的人群，政府应该提供一定的物业服务费用补贴，减轻他们的负担。另外政府还可以通过相关政策支持物业企业，确保保障性小区的物业管理工作健康发展，比如，可以把小区道路、路灯、绿化等公共设施纳入市政管理范围，降低物业管理开支；可以为企业提供税收减免优惠解决保障性住房物业服务企业的生存和发展问题。

5.加快制定并完善保障性住房物业管理法规。我国现行的《物业管理条例》主要是针对普通商品住房小区，应该专门针对保障性住房物业管理制定适用的可操作性强的法律法规。对保障住房行政管理机构、物业公司、住户在物业管理过程中的权利义务做出具体规定，明确小区物业管理服务的内容、质量标准、业主委员会的组建、以及物业公司的选聘等一系列问题，明确政府的相关职责及保障措施。

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[1]罗小丽.保障性住房物业管理新模式探究[J].大观周刊，2011（38）:53

[2]曾锴，湛泳.我国廉租房后期管理体制运行的现状与出路[J].湖南社会科学，2010（2）：129-132

F293.3

A

1671-6531（2013）16-0066-02

蚌埠学院人文社科研究项目（2010SK21）：中小城市居住物业管理现状研究--以蚌埠市为例，主持人：邓李侠

责任编辑：何 岩