武汉“经适房”谢幕

成正茂

六月初，武汉暂停经济适用房申请，同时启动公租房申请。这意味着在保障房领域中唱了20年“主角”的经适房正式开始退出历史舞台。

武汉房管部门相关人士称，各种保障房类型中，未来保障房核心转成租赁式房源，经适房逐步退出武汉住房保障体系。现在多类型房源并存，逐步并轨。不出意外的话，公租房将在未来的住房保障体系中担任“挑大梁”的角色。

被取代的必然性

自1993年经济适用房在武汉开建以来，至今已有20年。武汉最早的一批经适房如百步亭、常青花园，因为价格与周边商品房价格相差不大，且购房者也不局限于中低收入者，并非真正意义上的经适房。

2007年，武汉对经适房准入门槛、收入认定程序进行了严格限定，经适房开始名符其实。而此时，各地经适房项目与商品房价格差从每平方米几百元扩大到两三千元，经济适用房才开始真正“受宠”。

相关数据显示，仅2006年—2010年武汉建设的经适房项目就达到56个，总面积高达1143万平方米。到2011年，武汉保障房建设更交出了历年来最好的“成绩单”。截至当年10月底，武汉保障性安居工作目标已完成120830套（户），超额完成118482套（户）的全年目标，建设总量位居15个副省级城市之首。

然而就在这“最好的成绩”背后，隐藏着诸多“隐疾”。《新楚商》记者在2011年调查走访时发现：在整个经济适用房申请购买的流程里，几乎每个环节都有不同程度的“硬伤”，诸如：符合条件经济适用房购买条件者，因为得不到银行贷款而被迫放弃资格；经适房质量得不到保障，监管失效等。

经济适用房的建设初衷，原本是要给低收入家庭“信心”和“保障”，在“隐疾”横亘的现实下，“保障”的性质和意义也随之“变味”。开着宝马买经适房，装穷、造假以通过经适房申请、经适房销售摇号摇出了“六连号”、经适房成了公务员的变相“福利房”等“丑闻”不断被爆出。

与此同时，随着武汉中心城区土地资源越来越稀缺，新建项目只能选址于相对偏远的区域，如青菱乡、黄金口、谌家矶等地，交通不便、配套不足，反而让中低收入者的居住成本有所上涨。导致从2011年开始，武汉不少经适房项目，接连出现“滞销”的尴尬局面。

在2011年召开政协武汉市十一届五次会议上，武汉市政协委员吴健敏建议，将廉租房、公共租赁房作为保障房主要形式，取消经济适用房。

“我这个提案不是自己拍脑袋想出来的，而是听取了普通百姓的意愿，他们也认为完全应该取消经济适用房。”吴健敏说。

在吴健敏看来，廉租房、公共租赁房是不动产，承租人是流动的，房子不断增加，逐步实现连续不断地覆盖中低收入家庭。而经济适用房出售给个人，5年以后就可买卖，不能达到连续帮助中低收入人群的目标。

尽管武汉此前并未公开表示停建，而从去年开始，武汉市已经没有下达新的经适房建设计划，目前在建或销售的经适房项目，都是前几年的建设计划。从数据上看，2011年武汉公租房建设3万多套，经适房只有1.5万套；2012年，公租房再建2.5万套，而经适房进一步降低到6000套。

事实上“撤销”经济适用房并非武汉首创。早在2008年底，湖南省长沙市房管局就曾提出原则上不再新建经适房；2009年年初，江苏省常州市也宣布市区不再新建经适房；2012年3月，《广东省住房保障制度改革创新方案》提出，除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象纳入公租房供应范围；今年2月，郑州市也不再受理新的经适房资格申请，并把符合保障条件的廉租房、经适房与公租房对象统一纳入公租房保障范围，停止经适房和廉租房的市场供应。

在今年全国两会期间住建部部长姜伟新也明确——允许各地根据实际情况，取消经适房。用公租房取代经适房，已经成为大势所趋。

公租房唱主角

早前武汉市房管局就曾表示，将适时推进廉租房、经适房与公租房并轨，统一保障房租金标准，对保障对象逐步实现货币化分档补贴，建立和完善以公租房为主的新兴住房保障体系。

在此之前，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》要求，健全保障性住房分配制度，有序推进公租房、廉租房并轨。

由于廉租房的租金很低，是眼下低收入家庭解决住房难的主要办法，因此很多家庭担心廉租房并轨公租房后，租金开支增大，租不起房。对此，武汉市房管局有关人士表示，该市廉租房暂不会与公租房并轨。而经济适用房与公租房并轨已成定局。

“保障效率的不足，是经适房将退出江城的根本原因”。武汉市房管局有关人士分析，经适房产权属个人，即便未来家庭收入增长，这套房也很难腾退，也不可能再给其他中低收入者居住，一套房只能保障一家人，效率低。但以公租房为主的租赁住房就不一样，租户没有产权，其先以市场价承租，政府可以根据其收入变化动态调整补贴。这样有限的资金和房源，就能解决更多中低收入者住房问题。

目前，武汉首个市级公租房项目江岸后湖惠民居，2000多套房源，已全部装修完毕。该项目将优先供应所在区持证居民，如果“人多于房”则需摇号确定承租资格，待本区需求满足后，若有剩余房源再面向全市配租。除该项目外，硚口、武昌等区域公租房也已进入装修阶段。

据了解，武汉市已确定的新建10个公租房项目，包括汉阳赫山路、青菱白沙四路、青山工人村、谌家矶朱家新村、绿色新都、汉口渔场、后湖B6地块等地块。其中，较大的项目主要分布在青山、洪山和江岸。

相比，经适房大多集中在东西湖、青菱乡等地段，武汉市提出，公租房要在二环到三环线间，且要在轨道交通沿线，多个商品房小区也已开始按5%-10%的比例配建公租房。今年开始，随着公租房大量上市，其交通优势、居住环境优势将逐渐显现。

根据武汉最新住房保障思路，未来武汉保障房主要有三大类。其中，廉租房面向最低收入住房困难家庭；公租房面向城市中等偏下收入住房困难家庭和在汉有稳定就业的外来务工人员等。而唯一有产权的保障房，就是面向定向购买的拆迁户的限价房。

“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”武汉市房管局有关人士解释。

所谓限价房，又称“四限房”，即“限房价、限房型、限工期、限对象”，其中90平方米以下中小户型的比例，大多数控制在70%以上。

2006年，武汉市出让了首宗限价房地块，已于2008年上市销售。其后，限价房开发一直呈稳步增长态势。2012年武汉市保障性安居工程建设的总量为109945套（户），其中新建限价商品房36000套。

与经适房地段相对较远不同，为便于就近安置拆迁户，这些在建的限价房项目，不少选址江汉北路、京汉大道玉带四村、珞狮南路等核心区域，但是价格一般高于经适房。

房管部门介绍，两种产权式保障房价格差异的原因在于，经济适用房用地为政府划拨，没有土地成本。而限价房用地，则由开发商通过招拍挂形式获得土地和建设开发权，具有土地成本。此外，政府在限价房用地出让前，还明确了未来的最高售价、房型面积、开发周期和销售对象。

据了解，武汉即将出台的《关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理意见》明确指出，限价房虽然不是保障房主流，但仍将长期存在，且主要面向重大工程的拆迁户销售。对这部分群体，通过“产权置换”方式，可以购买产权式保障房。