地产泡沫的三个地标

邢少文

房地产的严调政策已经进行了两年多，从大的方面看，房价快速增长的势头已基本遏住，总体保持着小幅增长，或者说“温和的增长”。

如果要盘点严调以来的成效，有三个地方或许可以参考，或者说，更符合多数人对房价的心理预期。这三个地方分别是鄂尔多斯、海南、温州。这三地，可作为近年来房地产业泡沫化的三个地标，但也可以成为去泡沫化的三个风向标，取决于怎么去理解。

综合有关的数据和媒体报道，在目前的中国，这三个地方的房价是真正出现了下跌的。在鄂尔多斯，2012年房价被“腰斩”，单价从上万元跌到六七千甚至更低；在海南也同样如此，海口、陵水等地房价都出现了千元以上的跳水；而在温州，地价和房价齐跌，2012年温州房价同比下降近20%。

各个地方的房价下跌虽受一些差异性因素的影响，比如人口、产业结构的不同，但有一些因素却是共同的，这些因素也是房地产泡沫兴起与破灭的共同因素：金融高杠杆，投资性需求暴增，自住性需求严重不足，以及政府的推手。

所谓疯狂导致灭亡，暴涨之后，也会暴跌。在房地产泡沫危机的历史上，80年代末90年代初的海南是一个典型，大量的投资资金涌入，金融高杠杆支撑开发商和投资客的资金运转，但缺乏刚性需求的支撑，最后变成击鼓传花的游戏，最后的接盘者一旦落空，瞬间崩盘，留下一地鸡毛。

以史为照，今日的海南和鄂尔多斯，是多么的相似。2010年，海南国际旅游岛获批，旅游产业没有出现实质性的变化，但仅仅在2010年，海南全年房地产开发同比暴增62.5%。从三亚、海口到陵水、文昌等地，房价几乎翻番。购房者80%以上都是投资客，以海南的经济体量、居住人口数和人均收入，根本无法消化，导致空置率惊人。所谓的休闲和养老地产概念，无非忽悠。

资本蝗虫般掠过，获利之后撤退，但残局终归要由政府来收拾，代价却是民众的。

在鄂尔多斯，暴富的鄂尔多斯人资金无处可去，纷纷从事高利贷，政府和资本合手推销“中国迪拜”概念，大量资本涌入房地产，造就了一个“鬼城”康巴什新区，但资本投资的实际回报缺乏项目支撑，存量房产根本无法自我消化。随着民间借贷链条的崩塌，资金套牢或撤离，最终变成一座“死城”。

在“炒房团”的发源地温州，也同样如此。2008～2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，大型企业无不涉足房地产。最终随着实体经济的萧条，地产严调政策的打击，民间借贷链条的断裂，导致房价下跌。

人心的贪婪是可怕的，从金钱永不眠的华尔街，到中国的鄂尔多斯、海南和温州，无不如此。资本蝗虫般掠过，获利之后撤退，但残局终归要由政府来收拾，代价却是民众的。不负责任的政府虽然口口声声为了当地经济的发展，但泡沫破灭大可不必由官员承担责任。在这场游戏中，谁获利，谁受损是再清晰不过了。

政府作为泡沫推力的一个最简单的事实随地可见，在一个城市，要开发一个新区，从规划开始，地价先涨，而为了带动新区楼盘价格，聚集人气，往往是政府的办公大楼先搬迁至新区，公务员先在新区置业，“以身作则”，带动房地产价格的飙升。官商合谋中推动的中国房价，是过去10年中这个社会真实和丑陋的痛处。

好在，现在房地产的大崩盘还不会到来，宏观调控实际是一个去泡沫化的过程，也因此在另一个意义上，这三个地方房价的下跌，也是一种温和的去泡沫化的过程。这对于回归理性，降低风险，是好事。它的警示作用，则适用于全国其他地区。