普宅契税“被豪宅”

徐进

因“被豪宅”而未能享受契税优惠政策，北京五六环上的楼盘业主们正在四处奔走，呼吁修改普通住宅认定标准。

因为被要求按豪宅标准缴纳3%契税，北京一些位于五六环上的楼盘业主们正在奔走，他们呼吁修改普通住宅认定标准，以享受北京市契税优惠政策。其实，这样的声音和行动在两年前也曾密集出现过。2011年，北京市曾有多个“被豪宅”的楼盘要求调整普宅标准和契税政策，直接推动了当年年底北京普通住房价格标准的调整。

时间过去将近两年，当年划定的“标准基线”已经被不断刷新的高房价甩在了后头。虽然业主们不断呼吁“普宅标准该调整了”，业内也普遍承认普宅标准和现实情况“脱节”。但大多数观点认为，近期内实现政策修改并不容易。“因为如果太频繁上调普宅标准线，会被解读为政府默认了房价上涨的事实。一旦被解读为对房价的‘失控，是非常负面的舆论影响。”一位不愿具名的业内人士表示。

房价已涨，标准未动

从今年4月开始，路劲世界城的一些业主们为他们不得不缴纳的“豪宅税”四处奔走呼吁。路劲世界城位于昌平区南邵镇，北京市的北六环外。

“今年3月我买了一套80平米的两居。因为我们是家庭首套住房，又是90平米以下面积，原以为可以享受普宅税收优惠。没想到六环外还被认定是豪宅。”一位宁姓的世界城业主告诉记者，他在买房后被告知因为成交价高于“六环外17280元/平米”的普宅价格上限，必须按照房款总额的3%缴纳契税。

记者从机构提供的成交数据发现，该项目2012年11月和12月，成交价格达到18000元/平米左右。2013年至今的成交均价为19000-20000元/平米。也就是说，从去年底开始，路劲世界城项目成交的绝大多数房源，都将被认定为非普通住宅。

记者了解到，路劲世界城因为高于六环外的普宅价格而被“豪宅”并不是个案，昌平区内同区域、同类型的绝大多数楼盘的报价目前都已经超过两万元/平米。记者致电同样位于南邵镇六环外的北京风景，项目销售人员证实，当期的报价已经突破“17280元/平米”的普宅标准线，应缴纳3%的契税。

而在大兴、房山六环外的一些楼盘，目前对外标价也超过了17000元/平米。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，目前这样的情况非常普遍，特别是2012年下半年以来，五六环上大多数项目价格增幅较大，已经突破普宅价格上限。“只是因为在期房交易中，契税的缴纳时间是在交房时，而不是签订合同时，大部分购房人还没有意识到这个问题。在未来一两年内，契税该不该按3%交的矛盾会越来越多。”

Loft户型盼“摘帽”

在南五环外，首邑溪谷二期嘉园的1000余户业主也不满被扣上“豪宅”的帽子，他们的烦恼不是普宅标准价偏低，而是“被政策忽视了”。

5月24日，一些业主到北京市住建委、信访办等单位递交申请材料，请求在契税问题上对首邑溪谷作出“个案处理”。“因为我们是loft户型，计算面积按照一层来算，所以总价不高，单价却很高，超出了普宅标准。”

记者了解，首邑溪谷二期的购买时间多在2011年，总价大多在120万元以下，但由于是loft户型，建筑面积按单层计算为40-80平米，单价高达25000-27000元/平米。随着二期收房时间临近，越来越多业主表示对“豪宅税”不理解。“我们明明是低总价的刚需盘，为什么被视为豪宅呢？”

首邑溪谷附近的其他楼盘，如金地仰山、旭辉紫郡等，成交单价都在21600元/平米标准线之下，属于普宅，满足条件的业主可以享受1.5%的契税优惠。

在2011年现行标准执行前，原政策是以总价而非单价为指标，当时规定是“五环以外每套总价低于120万元”即视为普宅。所以，首邑溪谷的业主希望，能够受到“个案处理”，按照房屋总价的原政策来裁定；或者按照房屋实际使用面积，也就是loft两层的总面积来计算单价，那么摊薄之后的单价就在普宅标准线之下。

对于这样的诉求，业主们此次交涉中得到的答复是：“反映问题具有一定的合理性，相关部门将在今后政策的调整完善时予以充分考虑和吸收。但目前还须按照现行文件所定标准执行。”

郭毅认为，政策对某个楼盘“个案处理”的可能性非常小，加之普宅中loft产品的市场占比很少，所以首邑溪谷的业主们恐怕难如愿。同时她认为，loft这种特殊户型有很大比例赠送面积，有更高的得房率，在物业费等与面积相关的税费上能获得相应减免。如果在契税上要求用“摊薄单价”来计算，也有不合理的地方。

思源机构的分析师认为，首邑溪谷业主的诉求应该被重视，因为这反映出现有标准“比较粗糙”的问题。“其实从2011年政策执行至今，批评该政策不够细致的质疑声就不少”，该分析师告诉记者，“比如有的楼盘刚好处于环线路上，却被人为地分割为普宅、豪宅两个部分。”

标准调整的节奏

记者了解到，2011年年底，北京市曾出现一次比较集中契税“维权行动”，处于五六环之间的首开常青藤、远洋一方、富力又一城、首邑溪谷等多个项目都要求重拟普宅标准。

当时执行的标准制定于2008年，规定“三环以内每套总价高于258万元、三四环之间每套总价高于210万元、四环五环之间每套总价高于198万元、五环以外每套总价高于120万元的，即被认定为非普通住宅。”

业内人士告诉记者，由于当时参与的楼盘数量多、社会影响较大，相关政府机构作出积极回应，并于当年11月推出新规，以单价认定的方式取代总价认定。估计当时约有20余个楼盘得以摘除“豪宅税”的帽子，该规定执行至今。

“按照市场规律，普宅标准至少应该每年调整一次，根据上一年的房价变化来调整区域指导价。其实即使按季度、按月度来调整标准，对于政府来说也是没有技术难度的，”郭毅认为，北京市的房价变化速度快，相关政策应该加快调整的节奏，以避免对刚需的误伤。

而一位不愿具体的机构分析师则认为，过于频繁地上调普宅标准，会造成负面的社会影响。该分析师认为，‘以不变应万变恐怕是出于保持政策稳定性的考虑。如果频繁上调标准，虽然可以惠及某些“被豪宅”的楼盘，但也可能会造成房价‘失控的恐慌性预期。

另一方面，业内普遍认为，现行标准还需要更加精细化和人性化，比如适当考虑Loft产品的特殊性、在认定上更加综合化等等。按照环线来划分时，也可以考虑板块、区位、地段、商圈等综合性因素，避免一刀切造成不公平现象。同时，在标准认定时，如果能使用综合维度、而不是依靠单价或总价这样的单一维度，或能避免个别人被政策“误伤”。