美国房产按揭为何便宜

毛益民

美国人怎么买房子？与中国相同的，是他们也要向金融机构贷款；与中国不同的是，他们的住房贷款已经证券化，从而实现了比中国更低的利率，降低了买房成本。

今天住房按揭证券化在美国的房贷市场占有80%的份额，在澳大利亚占有60%的市场份额。1998年香港成立了第一家按揭证券有限公司，四年间为一万两千户家庭支持了自置居所，现已占据了香港20%的房贷市场。为什么在发达国家和地区住房按揭证券化会大行其道？正是因为它利率低、运营成本低。

我1997年在澳洲加入了Wizard mortgage（唯达信贷），专门设计销售住房按揭证券化产品。我们在澳洲的门店就是7x12小时运营，门店大小只需要50至100平方米，运营者都是我们的加盟商，无需人工费用。比较银行，我们的成本（租金、人工、工资等）低很多。成本的降低就直接反映在我们给客户的利率也相应便宜——低成本运作是非银行金融机构的特点。

唯达信贷的房贷利率平均比银行房贷利率低0.5%到0.75%每年，替客人每年节省成千上万的利息，多年来一直获得澳大利亚最佳非银行金融机构奖。我当时在澳洲负责华人市场，有70%的澳洲华人家庭曾经在唯达信贷贷过款。2008年在悉尼市场还有30%的华人家庭继续使用唯达信贷的服务，我们在澳洲和新西兰为2万多位华人家庭实现了在海外安居、投资、置业、经商的梦想，总贷款额在7年时间里累计超过30亿澳元。这都归功于唯达信贷的优异住房按揭证券化产品。

那究竟什么是住房按揭证券化呢？金融机构把自己所持有的流动性较差但未来具有稳定现金收入的住房抵押贷款打包为资产池。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程就是按揭证券化。这一过程将原先不易被出售给投资者，缺乏流动性但能够产生可预见性现金流的资产，转换成可以在市场上流通的证券。简单来说，住房的贷款资金来自于资本市场，投资人投资住房贷款债券的过程就是住房按揭证券化。

住房按揭证券化是老百姓的福音，它是住房按揭贷款市场和抵押贷款市场产品的一大补充，与银行的房贷产品是一利，竞争的关系，有利于银行房贷利率的下降，增加了同业竞争。住房按揭证券化丰富了按揭产品，可以有只还息不还本等银行不能提供的产品，对老百姓的房贷需求提供了便利。

住房按揭证券化还是AAA级的房贷产品，这是对投资人的一种保护。在国外一般都是养老基金、社保基金及市场个人投资者购买住房按揭证券化产品，安全稳定是最关键的卖点，这个产品的风险控制来源于保险公司的介入，任何亏损都有保险公司负责，投资人没有任何损失，使金融市场的稳定得到了保护。

在今天的美国，很多银行的房贷产品都来源于非银行金融机构的住房按揭证券化产品，银行已开始变为金融产品的渠道商：由于银行的自身运营成本高企，他们的房贷产品无法与非银行金融机构的住房按揭证券化产品竞争，最终银行就成为优质产品的渠道商，这个事实无法改变。在中国，国有银行也看到了这个趋势，但他们并不想将房产按揭这样的优良资产出卖。更何况国有大银行在政策垄断的支持下对资金的需求并不迫切，但银行必须走这条路，金融资产证券化是国际趋势，而住房按揭证券化正是该业务的一种开端。