内地最佳投资方向？

徐珊

无论是透过租赁、杠杆或选择位置更佳的物业，亚太区房地产投资者将逐渐愿意接受更高风险，以换取更大回报。

高博立，领盛投资管理亚太区策略研究部主管，在解读一份报告中表示其原因则是“过去几年，市场对核心物业的需求并没有减少，随着亚洲的退休金、保险和主权基金增加在对房地产上的投资比重，需求将继续增长。这会使核心物业更为昂贵，但由于能提供高素质的收益来源，对于某些投资者而言，物有所值。而如果没有额外的经济冲击，刺激经济措施能一如预期重新刺激增长，使得经济和金融情况改善，那么这类接受更高风险的做法将会更加普遍” 。

由于全球利率长时间保持在低位和亚洲经济好转，越来越多流动资金将流入进来，导致交易量和资本价值激增，而中国经济的回升将推动国内资本价值，特别是住宅市场，与中国国内经济增长紧密相连的经济体也将受到回升趋势的影响。领盛对亚太区市场的发展前景表示乐观。领盛活跃于房地产资本及运营市场，隶属于仲量联行集团，在全球管理约470亿美元的房地产资产，其亚太地区机构成立于2000年，管理本区域的房地产资金约为75亿美元，其中日本占比46%，而中国（含港澳）约占13%。

从宏观经济的数据分析来看，亚太地区企业将在2013年增聘人手和扩大商业投资，消费市场普遍较具抗跌能力，与领盛较为乐观的预期相似，仲量联行近期发布预测，至2030年，全球每年商业房地产直接交易额将超过1万亿美元，与2012年4500亿美元的交易额相比增长一倍以上。

事实上，伴随着经济形势的转暖，投资者已经开始逐步将加仓房地产市场。对于亚太地区投资者在2013 年的行动方案，领盛给出了以下四个方面重要参考因素：1、对于愿意接受降低资本回报，以换取稳定收入的投资者，可考虑市场上具吸引力的核心物业投资机会；2、投资者应研究是否可利用核心物业的需求不断增长及区内经济复苏的预期，对资产进行重新定位；3、尽管经济增长会放慢，但仍有市场由于供应有限而可保持一定的增长率，可通过发展核心物业或主动的资产管理以提高租户质量，获取非常具吸引力的回报；4、填补因投资组合贷款人退出，对开发项目造成的风险资本再融资缺口。

机遇与风险同在，报告指出全球经济增长步伐并不一致，发达经济体呈现“低利率”、“低通胀”、“低增长”的局面，美国需要面对财政悬崖和债务上限问题，而欧债问题的悬而未决，也促使欧盟必须经历全面改革；发展中经济体则需要面对通胀、高增长和高城市化进程以及利率上升的风险。若聚焦到亚太地区所要面临的下行风险，首先，地缘政治风险不可忽视，可能会因此而削弱投资者的信心，破坏贸易和投资活动，并引起由市场情绪导致的资产价格下跌；其次，则是中国的经济增长模式的转型问题，即由投资和出口带动转型至由消费带动成功与否，直接影响整个亚太地区经济发展。

报告最后，领盛梳理了中国内地最佳房地产投资方向：

首先，受益于全球物流网络基础设施的投资和持续的效率提升，国内富裕阶层和城镇化发展带来的消费需求增长，电子商贸及第三方物流业高速增长，稳定的物流仓库发展将极具吸引力；

其次，可供升级的乙级办公楼，由于甲级与乙级写字楼的租金差距扩大，一线城市核心地段的乙级写字楼可通过改善资产和租客组合，提供升值潜力；

再次，酒店，最好的投资机会是一些能提供稳定的、与核心物业回报相若，但传统上并不被视为核心的物业；

还有，零售物业，虽然位置非常重要且交易量有限，但零售物业仍然具吸引力，投资机会可在中国个别的一线和二线城市的优质零售物业中寻找；

最后，综合开发项目。可利用老年人护理、国际学校等概念，从而得益于日益增长的中产需求并较竞争对手拥有优势，这类项目有机会以较低的成本从政府获得土地。（本栏目插图/农健）