关于加强代建保障性安居工程项目建设资金管理的探索与建议

霍雪梅

摘要：房地产企业属于资金密集型企业，在资金管理上不同于一般企业。而保障性安居工程项目的建设资金的管理，无论从政治角度，还是从财务管理的角度，又不同于一般的房地产开发项目。建设房屋性质的多样性、资金来源渠道的复杂性、资金使用上的专项性、建设过程中监管主体的多方性、贯穿始终的各方审计机构的严密性、建设中监管内容的全面性等等，决定了保障性安居工程建设资金管理的重要性，而做好保障性住房项目的资金管理，完善的内控制度是前提，科学的财务核算体系是关键、正确的资金预算是重点，有效的沟通和协调是基础，严格执行合同及管理制度是保障。

关键词：保障性安居工程；房地产开发企业；资金管理

引言

近年来，党中央、国务院为保障和改善民生，加快解决中低收入家庭住房困难，促进实现住有所居目标，并推动科学发展、加快转变经济发展方式，在全国各大城市大规模推进保障性安居工程建设。中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房成都公司）根据成都市委、市政府的部署，于2011年接手了首批六个保障性安居工程项目的代建任务。公司根据企业财务管理特点，并结合项目业主（成都市住房保障中心）作为事业单位对资金管理的要求，同时考虑到中央、省市各级财政部门以及审计单位对保障性住房项目的审计需要，在项目建设过程中，对代建保障性安居工程项目的建设资金的管理摸索出一套行之有效的方法。笔者作为保障性住房项目财务核算及日常管理的具体负责人员，在此将保障性住房项目建设资金管理的做法予以总结，以期为后续的保障性安居工程项目代建过程中建设资金的管理提供一些借鉴。

一、分析保障性住房项目与一般的房产开发项目在建设资金管理上的异同

（一）相同点

作为任何一个房产开发项目，项目建设资金就是“血液”，在资金管理上都要求必须满足及时到位、安全使用、成本效益原则，否则无法保证项目正常的工作进度和质量要求，也不能有效实现成本控制的目标。

（二）不同点

1.资金筹集侧重于资金量的预算

保障性住房项目是民生工程，政府作为投资主体，建设资金的来源较一般房产开发企业项目简单明了，即：一是各级财政资金，二是金融机构贷款，三是业主单位的自筹资金。作为项目实施主体——代建单位，资金的筹集工作重点由自建房产项目的重点考虑融资渠道、融资方式，转变为资金量的预算，即较为准确地测算各阶段所需资金总量，以便业主单位及时安排资金。之所以强调要较为准确地测算，是业主单位考虑资金安排时，若是财政资金，涉及到财政预算；若是安排贷款资金，关系到银行贷款的发放进度，这直接影响到贷款成本；若是安排业主单位的自有资金，更是关系到业主单位要提前考虑资金的筹措。

2.资金使用强调专款专用

保障性住房的建设资金无论是财政资金，还是贷款资金，或者业主自有资金，均要求专款专用，尤其是财政资金的使用。各级财政资金在拨付时，即要求该项资金只能用于什么性质的房屋建设、甚至项目上某部分的建设等等，如中央补助公共租赁住房（以下简称公租房）专项资金、中央补助廉租住房（以下简称廉租房）专项资金、用于项目直接相关的配套基础设施建设的中央预算内投资资金、省市级专项补助、债券资金等等。各级财政会对各笔财政资金的使用进行全程管理、绩效评价，项目实施单位在建设过程中必须保证资金的专帐核算、专户存储、按规定用途专款专用，不得挤占、截留、挪用。“专”字不仅体现在工程项目上，也體现在资金的规定用途上，同时还体现在房屋的性质上。因此对财务核算也提出了更高的要求。

3.资金管理必须分类

由于资金的使用强调专款专用，且资金来源渠道不同、要求不同，故对于保障性住房项目而言，业主单位拨付的每笔资金均可视为“专项资金”管理，因为即使是项目贷款资金，作为金融机构在建设过程中也会监管贷款资金的使用情况。因此代建单位收到的每笔款项必须在帐上分类明细管理，否则根本无法或无法高效应对整个建设过程中及竣工后各级财政、国资委及金融机构委托的审计机构以及过程中业主单位的监管。

二、几点具体做法

（一）构建科学合理的财务核算体系

专项资金管理最基本的要求即是：随时能动态了解当前每种房屋性质的不同来源的资金的收支结余情况。当多种来源渠道的资金都进入一个银行账户时，如何才能有效实现专项管理的目标。

财务核算体系的搭建，包括了资金核算、往来帐核算、成本核算等。本文主要就与资金管理相关的核算科目阐述如何设置核算体系。

1.资金科目按资金来源设置明细

资金明细科目的设置，常见的做法是按照不同银行帐号分设明细科目，而保障性住房项目，需在此基础上进一步按不同的资金来源渠道设置三级明细科目，如：“银行存款——建设银行×××户——中央预算内投资”、“ 银行存款——建设银行×××户——省专项补助”等等。

2.资金科目设置项目辅助核算

由于保障性住房项目往往是混合多种房屋性质，如廉租房、公租房、经济适用房、限价房等。而不同的资金可能要求用于不同房屋性质，故需要将资金科目在明细核算的基础上同时设置项目辅助核算。利用财务软件项目辅助核算功能，将资金科目、往来科目、成本科目统一为成本核算大类（因为无论是成本的归集，还是资金的使用，都需明细到房屋性质，故统一核算大类，这一点不同于一般房产开发项目）、将工程建设项目设为核算项目、将不同房屋性质分设为项目明细。

3.往来科目设置“供应商+项目”辅助核算

在设置预付账款、应付账款科目时，由于前面已将房屋性质设为“项目辅助核算”，故将各个合同与合同主体集中反映在“供应商”中（这一点与一般的房产开发项目核算也有所不同），如某A建筑公司与代建单位签订了B合同，故将供应商设置为：“A单位——B合同”。

4.举例：

如对于某甲、乙建设项目，甲项目有廉租房、公租房、经济适用房、限价房，乙项目有公租房、限价房。某A建筑公司与代建单位签订了甲项目的B合同，某C设计公司与代建单位签订了甲项目的D合同。设置如下：

这样，充分利用财务软件的辅助核算功能模块，既能实现按建设项目统计资金的收支情况，又能按房屋性质、甚至不同资金来源统计、查询收支情况；既能反映按权责发生制计量所有合同执行过程中应付供应商款项（反映在应付账款科目贷方），又能通过应付账款科目借方或资金科目贷方快捷统计出已付款项。

（二）加强会计系统控制

1.财会人员严格执行合同，掌握付款节点、付款条件，规范支付程序、审批权限。

2.按照权责发生制，会计核算及时准确反映债务，并定期与工程部门核对，付款时严格审查所付款项是否与帐上一致；

3.加强资金预警管理。项目的实施进度因受多方面因素的影响，与资金预算肯定有出入。因此，会计人员应及时了解各项目资金状况，并根据各项目具体情况设置资金预警线，一旦接近资金预警线，应立即组织资金预算、编制资金需求计划，或与业主单位及时沟通进行资金调剂等，有效避免因资金链断裂而影响项目建设的正常进行。

4.定期自查会计核算中的错误或不当。

项目在建设过程中，会定期向业主单位或相关政府部门报送建设情况或资金到位情况。财务人员可以借此自查自纠核算过程中的失误或业务处理方法的不当。

（1）通过银行序时账款或合同执行情况备查账与财务软件中的项目辅助核算帐相核对，可以及时发现核算过程中不同性质之间、不同资金来源的“串项”误操作；

（2）通过资金科目的项目辅助账与预收账款的项目辅助帐，可以及时发现业务处理中的正确但未必“合理”之处。例如：常见的银行退票的业务处理：

借：银行存款 100万元

贷：应付账款 100万元

一般情况下，上述处理并无不当，但对于保障性住房项目的核算，上面的处理就不太合适，在统计过程中，会造成收支资金流量均虚增（对于保障性住房项目，专项资金的收支统计贯穿于项目始终，虚增虚减不仅会造成代建单位向业主申请资金时带来不便，面对各项审计时更是会平添许多工作量）。结合实际，科学的处理：原方向红字冲销，即：

借：应付账款 -100万元

贷：银行存款-100万元

（三）建立资金管理内控制度

分析项目建设各环节的风险控制点，理顺、优化业务流程，建立严格的资金授权、批准、审验等相关管理制度，加强资金活动的集中归口管理，明确各环节的职责权限和岗位分离要求，落实责任追究制度，并将各项要求传递到各管理层级及项目所有相关人员。如项目建设中每月的产值计量，未经工程监理人員、工程项目负责人的签字，财务人员不得提前签字，严格执行工程监理制度，明确各方责任。同时财务人员审验资料时要求承包单位提供足够的工程成果证明资料，并实地考查工程形象进度，确保资金安全和正确使用，一经发现有超额报进度等舞弊现象，严查并追究责任，并与相关的考核挂钩。

（四）建立项目协调沟通机制

要切实保障建设资金的及时到位和正确使用，建立项目协调沟通机制不可或缺。一是财会部门应当加强与承包单位的沟通，准确掌握工程进度，根据合同约定，按照规定的审批权限和程序办理工程价款结算；二是加强与工程部门的衔接，及时统一对各项“专项资金”的理解，如财务部门有一笔基础设施的专项配套资金，要求该项资金仅能用于电力、绿化、道路、给排水等基础设施建设，如何界定“基础设施”范围，如何在“建筑安装工程费用”与“基础设施”费用之间区分，则必须有一个统一的正确认识，相应的每月的进度资料也要有正确的反映等，否则就违背了资金的专款专用原则。；三是财务人员还需加强与金融机构的沟通，配合金融机构的监管要求，确保资金的正确使用；四是财务人员应及时与业主单位沟通，满足业主单位的过程控制需要，并及时筹措建设资金。

（五）加强资金预算管理

加强资金预算管理的目的，一是为了及时筹措资金，二是为了控制资金成本，同时还可严格控制工程变更，确需变更的，应当按照规定的权限和程序进行审批，相关手续并报财务部门，以作为后期增加支付工程款项的证明。避免项目因资金不到位而陷入财务困境，也防止资金冗余而增大财务成本（主要是指贷款资金部分），还可防范建设中随意提高工程总造价的风险。

三、建议

综上，要做好代建保障性安居工程项目的建设资金的管理，建立完善的内控制度是前提，搭建科学的财务核算体系是关键、正确全面的资金预算是重点，有效的沟通和协调是基础，严格执行是保障。只有搞好了项目建设资金管理，才能确保保障性安居工程项目建设的正常运转。