浅谈我国房地产宏观调控的困境

摘 要：房地产业作为国民经济的支柱产业，不仅使我国国内生产总值不断增长，而且还带动了相关产业的迅猛发展。但近年来我国部分城市房价增长过快，房地产业在发展过程中出现一系列问题。虽然国家已采取了相应的宏观调控措施，但收效不佳。为促进房地产市场平衡健康发展，本文分别从对我国房地产市场现状的分析，我国房地产宏观调控中出现的问题及原因分析，并依据房地产业的发展动态对宏观调控政策提出了几点建议。

关键词：房地产宏观调控

一、对我国房地产市场现状的分析

我国的房地产业自2002年以来已持续了5年的繁荣。2004年5月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治，房地产市场仍面临一些急需解决的问题。主要表现为各城市房价不断攀升，城市双富（负） 现象严重。即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润，富者更富，然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款，即所谓负者更负。在国际上，房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标，一般认为房价收入比在3～6倍之间比较科学。据调查，2005年2月，我国最具有影响力的25座大中城市市区每平方米商品房平均房价为4523.12元、人均可支配收入为12575.44元。以三口之家购买建筑面积为80平方米的商品房为例，计算出相应房价收入比的平均值为9.55，远远高出国际比值。

二、我国房地产宏观调控中出现的问题及原因分析

1、试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题。

住房保障是一个十分复杂的问题，即便是对于西方发达国家住房保障程度和保障水平，目前也没有一个公认的评价体系。然而，我国的一些地方政府却提出了在短期内解决老百姓居住问题的口号。事实上，相对于住房建设，地方政府在推进社会公共事业的发展时，似乎并不积极。正是由于城市建设和住房建设能带来GDP 的增长，带来财政和税收的增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。我们认为，试图超越我国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题是不可能的。要科学地处理城市建设、住房建设和社会公共事业建设的关系，各地就要区别不同的经济状况和财政水平合理地分配社会经济资源的投入，合理地确定住房建设的目标。

2、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾。

目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是由于我国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过高，针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了严重挑战。

我们认为，房地产宏观调控的政策首先要从根本上促进住宅消费方式的转变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆切实转变消费模式，摈弃片面和单一追求面积指标和装修标准的消费观念，提倡科学消费、适度消费、绿色消费。要用建设宜居城市的理念和标准，建设节能、节地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社区，要通过技术创新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和寿命，降低住宅使用成本。

3、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题。

1998年在国务院提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异认识并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买、交易等各方面也没有多大差异，只是政府减免了一些费用，价格较低而已，也没有设定购买限制，出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象，也出现了经济适用房严重供不应求，难买、排队、炒号等现象普遍，引发了社会普遍的争议。

我们认为，坚持多渠道住宅供给体系，让高收入阶层购买商品房，中低收入阶层购买或租用经济适用房，特别困难家庭租用廉租房的政策，是符合我国国情的，是我国的一项长期基本国策，必须坚持。从20世纪90年代初开始的城镇住房制度和土地使用制度的改革，始终坚持住房市场化的发展方向，房地产业才因此取得了长足的发展。

要充分认识到相对于我国经济高速发展、人多地少、资源严重制约的基本国情，解决住房问题是一个漫长而艰巨的过程，是一个渐进的过程，经济适用房不能作为建设的主体，也不可能依靠经济适用房解决大部分人的住房问题。

三、对宏观调控政策的建议

1、加强经济协调发展

房地产业作为国民经济的一个重要产业部门，在拉动GDP增长和促进地方经济发展等方面发挥着重要作用，尤其在我国城市化发展进程中，其在经济发展中先导性产业的地位毋庸置疑。但是，地方经济和房地产业非理性增长了10年，已经使城市发展和生活成本的提高背离了我们所处的发展阶段。当前我国正面临经济发展模式转型的特殊时期，宏观调控的要点应更加重视经济的协调发展，而不应该只是过分关注和强调税收、GDP等几项财务指标。要加大力度严禁地方政府以地生财，大搞政绩工程、形象工程，摒弃城市发展好大喜功、粗放型的发展模式，引导其向医疗、教育、服务和提高居民满意度等关乎民生的综合指标转移，同时，中央政府对地方政府政绩考核的评价体系也要向综合平衡指标倾斜，实施差异化考核标准。

2、完善一、二级市场的市场化程度

以企业家为代表的市场派，因屡次兑现预测后其可信度和权威性大大提高，在舆论中掌握了更多话语权，提出“供求关系决定价格”、“保障性住房不足以造成供求矛盾”等基本论点，还屡屡引用古典经济学家业亚当·斯密“看不见的手”的论断，对政令性过强的宏观调控政策提出质疑，这是非常危险的现象。对于竞争充分、主体均为理性“市场人”的自由市场经济，这些观点是成立的，但目前我国住房市场达不到这些要求，并且这种住房纯市场化的模式并不适合我国国情。我国房地产市场主要存在两级市场，土地市场为一级市场，新建房地产为二级市场。一级市场由地方政府垄断，不存在充分竞争，地方政府既是监管者又是市场主体，而二级市场市场化程度相对较高。由于房地产商谙熟我国房地产业弊病，他们始终对房价坚守并保持乐观，房价屡调屡涨之后一、二级市场“鸡蛋相生”互为作用。最终使房地产业走入地价和房价比翼齐飞的恶性循环。因此，要进一步完善土地收购、储备和出让等管理机制，禁止地方政府通过合理游戏规则操控致使地价节节攀升，确保一级市场公平竞争，注重一、二级市场协调发展，降低土地成本增加造成的投资乘数效应，缩小开发销售成本中的房地产税收，促使存在刚性成本压力的房价实现真正意义上的回调。

3、平衡发展保障性住房体系与商品房市场

住房保障和住房市场作为我国住房供应体系新的“双轨”运行机制，分别代表了住房制度的公平与效率两个方面。如何处理好住房保障和住房市场的发展关系会影响到经济发展和社会的稳定。

在今后的宏观调控过程中，中央政府和地方政府要保持政策执行力度的一致性，合理确定保障性住房与商品房比例，逐步完善公开、透明和动态的住房保障制度，建立多层次住房保障体系，设立资金专用账户确保保障房建没，加快发展公租房事业。还要为中低收入者提供住房保障补贴，进一步鼓励普通商品住房消费，促进住房保障与住房市场共同发展。

另外，基于目前房价、地价均已上涨到极限和社会资金充裕的现实情况，有必要让住宅回归其居住的本质，淡化房地产业作为国民经济支柱产业的地位，让其回归第三产业——即服务业的原有身份，加快房地产企业向项目的综合运营管理转型，以便平衡保障性住房与商品房的发展，更好地抑制房价过快上涨。

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作者简介：李晓溪（1983.07-），女，院校：南开大学经济学在职研究生大连班。