“速冻”违建房

徐进

违建房是城乡管理中的老大难。在“民不举、官不究”的默认逻辑下，旧违建拆不掉、新违建管不住是长期以来的治理状态。今年6月，北京市宣布了一项新措施：“速冻”违建房产权，此举被视为“重拳出击”。

然而记者采访发现，城区中大量存在的违建房屋在二手房交易中依旧顺畅无阻；在新房市场上，赠送露台、阳光房等容易滋生违建的“买房送面积”设计，依然是吸引购房者的卖点；在违建严重的别墅社区内，治理整顿也相对艰难。

治理违建将被冻结产权

新一轮“严打”又开始了。6月，从北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部传出的消息称，房山、大兴和朝阳已查实部分住宅区内违建行为，并冻结了63套房产的登记手续，将无法进行产权初始登记、转移登记及抵押登记，这意味着这些房屋的交易行为被全面冻结。

其中，各区县中以房山区查处冻结的房产最多，共计46套，大部分位于靠山居艺墅、芭蕾雨悦都、加州水郡等小区中，仅芭蕾雨悦都小区就有27套房产被冻结；朝阳区公布的3处存违建的房屋均为别墅，位于晴翠园、嘉林花园两处别墅社区内；大兴区公布出14幢被冻结登记的存违建房屋，大部分位于旧宫区域的德茂小区、云龙家园、美然家园等小区内。

据悉，首批被冻结交易的这63处违建房产，都曾因其违法建设行为被市民举报。行动指挥部对外表示，查处违建的行为仍在进行中，并将定期公布被冻结的房产。

这一轮“严打”始于今年3月，北京市出台《关于查处居住区内违法建设工作的指导意见》规定，对于居民居住社区内存在违法建设的房屋，城管执法部门一旦查实，将书面通知区县房管部门暂停办理违法建设房屋的产权登记、抵押等手续。待到违法建设拆除后，城管执法部门将书面通知区县房管部门解除冻结，房屋才能重新进行抵押、产权登记等业务。

6月30日，朝阳区房管局与城管执法局签订合作协议，协议指出在治理违建房屋方面，由城管执法部门认定违建、房屋管理部门冻结房产的工作机制将长效化。

现状城区自建房仍畅销

“违建冻结产权”治理行动，在北京市场有多大的震慑力？记者走访旧宫、劲松、天通苑等多个存在违建房屋的小区发现，不少存在违建的自建小院、封露台、搭阳光房的房屋，仍然能顺畅交易，甚至比普通房源更加“抢手”。

“德茂小区有很多一层带自建的房源，有的已经建成好几年了。建好了就不会有人管，你放心吧！”记者以购房人身份联系到链家地产旧宫区的一位付姓经纪人，他告诉记者，该小区内自建阳光房的房源非常紧俏，“现在有一套自建了15平米阳光房的一楼房源，房本面积55平米，使用面积70平米左右。平均算下来单价更低，已经好几拨客户来看，估计最近一周就能成交。”

记者了解到，在6月初公布被冻结的房产名单中，德茂小区就赫然在列。“最近一两个月，城管来巡查的次数比较多，有好几家正在新盖自建房的，建筑材料都被没收运走了，但没有听说冻结产权。”小区内一居民告诉记者：“听说这次被查出的，是因为邻居举报。那很多没有被举报的，大家也都相安无事。”

当记者询问违建有没有购买风险时，该经纪人表示目前大部分购房者并不担心因违建而影响过户的问题，最关心的还是价格。“只要你盖得动作够快，已经盖好了，物业和城管就没有问题。”

记者致电联系劲松、天通苑、马连道等区域多家二手房经纪人，都表示大部分“自建”房的销售并没有受到影响。“老旧小区里的‘违建那么多，谁能管得过来？”有的经纪人甚至鼓动买房者购买这类房子，“实际单价低、实际面积低于房本面积，要缴的税也更少。”

此外，郊区的别墅私自扩建、改建的违建现象也比比皆是。记者在大兴区南六环外的某住宅小区内发现，有的别墅业主甚至在园内盖起了封闭式游泳池、玻璃阳光房等。该小区物业工作人员表示，“对别墅的违建行为也只能书面通知自行拆除，物业公司没有拆除的权力。”

据此次专项行动指挥部官方数据显示，目前北京市221个低密度居住区、也就是一些别墅、豪宅社区中，有173个存在不同程度的违建，占到整个社区数量近80%，近八成别墅社区存在违建现象。

症结民不举、官难究

违建房是城市管理中的老大难问题，物业公司、监管部门的不作为、难作为，以及违建房后的利益关系，都决定了整治行为不可能是“朝夕之功”。

记者在采访中了解到，大部分投诉业主都将违建泛滥归咎于物业公司的长期不作为。芭蕾雨悦都的一位吴姓业主告诉记者，“物业几乎不管，也管不住”。记者了解到，该项目收房时，物业公司曾要求业主签署一份协议，承诺不违建装修，并缴纳3000元/户的装修押金，有违建行为的将暂扣押金。

北京京南住房开发物业公司的一名工作人员表示，这几乎是物业约束业主的惟一手段。北京各社区的缴纳标准不统一，大部分都是几千元左右，但由于违建收益更高，约束力甚微。此外，由于物业对于拆除违建并无执法权，只能通过社区城管执法部门管理。而物业费的收款压力，也让大部分物业管理公司对小区内的违建行为“睁只眼、闭只眼”。

此外，在新房市场上，不少项目在户型设计上通过开放式露台、下沉式庭院等多种“买房送面积”的方式来吸引购房者，变相鼓励着违建改造房市场。“收房后把自己家的露台封起来，完全可以两居变三居”，大兴某项目的销售人员直言，“我们的亮点就是大面积赠送，到时候全小区这么多户都封露台，物业不会为难的。”

记者了解到，此次被查处的芭蕾雨悦大部分是一层房源，在购买时因有下沉式花园，单价甚至略高于其他楼层。该小区是刚入住小区，一期交房时间是去年10月、二期交房时间是今年初，有部分被冻结的房产被暂停了初始登记，也就是还没拿到房产证。

房山区城管大队工作人员告诉记者，芭蕾雨悦都的违建比较严重，从去年开始已多次整治查处，但收效不大。目前“违建冻结产权”的震慑力比较大，一些业主正主动拆除违建，小区的违建风气得到纠正。

中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，此次政府整治违建的态度非常坚决，买房人不应心存侥幸，要警惕违建房的风险。