房地产投融资格局已现多元化

越来越多的企业在直接融资方面做了很多文章，而银行贷款在房地产行业资金来源的比重也在下降，可见地产多元化的融资格局已经出现。具体说来，当前房地产行业里除45%的资金来自企业自筹，剩下的都是通过合资、合作、直接融资、信托、私募等形式筹措的资金。

多元化融资局面离不开房地产开发企业整体资金渠道的改善，其中，直接融资这几年增加比较快，主要包括以下几方面：

第一是房地产信托。统计数据可见，今年第一季度房地产信托环比增长达到12%，可以预计，今后信托在整个房地产行业资金来源里的比重会越来越高。

第二是人民币房地产私募基金这几年增长速度也比较快。在发行数量方面，长三角、珠三角、北京这些地方增长特别快。

与此同时，私募基金投资的格局也在发生变化。以前这些基金都规避拿地环节，而现在，从前期拿地到后期持有型物业投资，乃至全产业链都有地产基金介入。

第三是海外融资。一些大的品牌企业到海外低成本拿钱，一些中小企业到海外IPO、融资。去年前9个月，海外融资一共才400亿元，而去年第4季度就有200亿元，今年第1季度就达到了300亿元，可见其增长速度之快。

除此之外，企业间通过兼并融资、股权整合实现融资、扩大资产的案例，在这一两年也越来越多。

民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：

首先，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。根据世联地产报告，去年世联在全国一共卖了57万套房子，在这些客户里，完全是为了投资而买房的客户占14%，而同样的统计口径，2010年是47%。这说明现在80%以上的交易都是首次置业、改善置业等自主需求，真正为了炒房而进行的投资比例大幅减少，也就是说民间资本进行的房地产投资比例锐减。

其次，原来的一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致的情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。

值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。

也就是5、6年时间，中国房地产市场与之前有很大不同，这也预示着中国房地产行业由初期的比较粗放、雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。

（文章由本刊记者刘杨根据秦虹在本刊“品质四周年酒会暨2012高端物业样本颁奖盛典”上的发言整理。）