搭建“资金池”决胜金融时代

近期关于金融系统的一系列事件冲击着人们的眼球。继6月银行系统“钱荒”之后，国务院下发“金十条”，提出要“严格防控房地产融资风险”，预示着房企未来融资难度可能随之加大。

但房企抢地战仍方兴未艾，连坚称“不拿地王”的万科，半个月内耗费百亿拿下三块“地王”。可见，哪个房企拥有更多的现金流，就能更好地把握土地市场底部机会，及时“换仓”制胜。

在国内趋紧的融资渠道下，开发商应构建稳健的资金池，才能抗风险、谋发展。如万科等房企都保持着数百亿的自持存量资金，只有盘活存量，放弃囤房、囤地等占压资金的方式，以高周转实现滚动开发，才能有效回笼资金。

资金池内，还要保证充足的增量资金。可以预见的是，房地产游戏规则已经改变。前不久万科董事会主席王石就说：“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的”。接下来，谁能募集更多更低成本的资金，谁就将在地产金融时代胜出。

近期国内市场“流动性”趋紧，美联储亦透露或将终止第三次量化宽松政策，因此房企不应把“鸡蛋”放在一个“篮子”里，而要朝着股权私募、基金、发债、海外融资等多平台发展，给自己上多重保险。

在A股融资平台，继绿地投资金丰之后，先后又有中弘股份等5家上市房企停牌。尽管目前A股融资平台开闸的消息甚嚣尘上，但基于国家调控思路，A股融资平台不可能大规模放行。

赴港融资，构建“双平台”仍是大势所趋。知名房企纷纷看齐中海、华润，或赴港上市或借壳融资，万科、招商更早已搭建“A+H”双平台。利用境外平台发债更具优势，近期龙湖的一笔超70亿港币的组合贷款，就刷新了内地房企单笔贷款融资规模。

此外，如何开展与地产私募基金等长线资金的合作十分重要。近期地产私募基金频频介入土地市场，如拍下上海地王的福润天成背后就隐现私募身影，而金地、保利等大型房企更早已先行一步。

资金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合脚”为宜。融资方式必须保量保质，在确保资金来源充足安全的前提下，房企应优化负债结构，适当降低负债率，同时需要提升对资金投放效益的分析能力，力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。