楼市亢奋

徐进

拍地硝烟尚未散去，台湖楼市供应目前处在短暂的停滞期，在售项目寥寥无几。但谁都明白，涌动的市场热潮将马上席卷台湖。随着地价“三级跳”，首开万科联合体、泰禾、世纪鸿等房企产品相继入市，台湖的房价似乎也将轻松飞涨。

仅一住宅在售

台湖目前几无二手房市场，区域内仅见大片工业园区和物流园区，大型货车在街道上扬尘驶过。区域内在售的住宅项目仅润枫·领尚一处，位于台湖镇西南部，靠近通州次渠镇和大兴亦庄。东亚·印象台湖则正主推50年产权的办公产品，预计下半年入市。

“我们现在是二期‘扫尾，就剩下10来套房源，是前期因为资格审核未过、或者贷款未批的客户退出的房源。”项目销售向记者在极力推销，“售价2.1万元/平米左右， 88平米的三居和两居。来抢的客户非常多，因为台湖下半年不可能再有这个价钱了。”

然而，记者查询北京市住房和城乡建设委员会网站显示，润枫·领尚项目在2011年5月和10月两次取证。其中5月取证的房源已经结束销售；而10月取证的二期共有7栋住宅，共批准销售918套。截至7月4日，二期成交均价为18555元/平米，共签约597套，刨去正在资格审验和认购期的房源数量，二期可售套数仍有几百套。

同时，项目2011年的取证价格在2万元-2.3万元/平米，而开盘初期的成交均价仅为1.5万元-1.6万元/平米，属于典型的“高价取证低价卖”，为项目后期涨价预留了空间，而目前剩余房源的售价已经紧贴预售价。

业内人士分析，这种人为制造“房源抢手”的尾盘销售策略非常普遍。据了解，润枫·领尚三期将推出140-260平米的大户型，还有部分精装产品，预计单价为2.5万元-2.8万元。随着价格的飙涨，润枫·领尚的产品定位已经脱离“刚需”，朝着中高端档次靠拢。

在台湖北部，此前区域内的名盘东亚·印象台湖项目正在“歇场”，刚结束为期一个季度左右的住宅销售。目前主推西区三栋办公产品，户型面积为40-60平米的开间和一居，50年产权。“每一套都可以做卫生间和厨房，商住都可以。”现场销售人员告诉记者。

记者在项目现场发现，工地上吊塔密布，至少有十几栋建筑，靠近售楼处的两栋建筑已经出地面四五层。“我们今年主推办公产品，剩下的住宅争取能在明年初实现现房销售，因为今年取证太难了。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，他预期二期商办产品拿到1.9万元/平米的预售价“没有问题”。

据了解，东亚·印象台湖一期住宅实际成交均价1.4万元/平米左右。 “两三公里外的地价拍得那么高，楼面价都超过我们一期的售价，台湖在售项目都因区域价值提升而获益。” 贾玉鹏告诉记者。资料显示，东亚新华地产2011年以不足5000元/平米的楼面价拿下项目土地。

明年新盘集中入市

台湖在售项目的心态，几乎都是不着急、待好时。而去年以来拍出的那批“热土”中，首开万科联合体项目“首开万科·公园里”已率先亮相，预计今年10月入市。大部分项目预计2014年将集中供应。

从地铁亦庄线次渠站往北约1.5公里，是一条大雨过后泥泞不堪的小路，在小路的尽头，首开万科·公园里的在建售楼处已初见建筑雏形。记者在现场看到，售楼处施工现场有几十名工人正在烈日下工作，有的在做外立面装修，有的在为绿化挖水渠。一位工人告诉记者，再有1个月左右的时间就可以完工。而售楼处前方正对的项目地块上，仍然长满了杂树和荒草，大型挖掘施工设备还没有进驻，北部不远处就是列车呼啸而过的京津城际铁路。

目前，公园里项目的临时售楼处在朝阳区华威桥。现场销售代理告诉记者，他们6月刚刚进驻项目，当期主推90平米以下三居精装产品。“报价是2.6万/平米以上，预计10月入市价很有可能上3万元/平米，您能接受这个价格吗？”一名王姓销售试探性地问记者。同时他表示，累计到访客户约700组，大部分客户都认为价格“偏高”。

但是在业内人士看来，这个报价和之前预期一致，因为这三块地的楼面价在5000元-8000元/平米之间，若刨去保障房配建的楼面价已经超过1万元/平米。“万科产品单价肯定会上3万元”，贾玉鹏语气肯定地告诉记者。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然报价是区域新高，但公园里定位仍然锁定为刚需，而其从拿地到开发的速度也符合一贯的“快销路线”。他预计，与万科不同，泰禾、世纪鸿的产品或许将以改善型产品为主。

泰禾曾传出消息，今年“金九银十”将台湖项目安排入市，但目前前期宣传仍未启动。泰禾集团品牌总监沈力男也曾表示，产品初步设想会是高品质住宅，配套商业街，比区域其他项目的配套更为丰富高端。业内猜测，因为其所拿地块的容积率为2.6，不可能打造别墅产品，高层板楼或塔楼的可能性较大。不论如何，泰禾和世纪鸿的产品应该会定位高档，以谋求更高利润。