我国住房金融主要风险及其防范措施

薛春龙

摘 要：目前，我国已形成的商业银行为主、住房公积金为辅的以个人住房抵押贷款为主要形式的住房金融模式，在取得一定成就的同时也存在一些问题。在分析我国住房金融发展现状和存在问题的基础上，分析了我国住房金融中存在的违约风险、经营风险等主要风险，以及缺少风险分散和风险转移机制等问题，并提出了几点风险防范措施。

关键词：住房金融；抵押贷款；风险；防范措施

中圖分类号：F832 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）08-0113-03

住房金融是指为住房生产和消费而进行的资金筹集、融通、借贷和结算等一系列信用活动。住房金融对于刺激住房供给和住房需求、改善居民居住条件、促进房地产业发展都发挥了重要作用。20世纪80年代以来，我国住房金融经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，尤其近年来随着国内房地产市场持续上扬而快速发展。与此同时，我国房价过快上涨导致房地产市场呈现“泡沫化”趋势，使住房金融风险不断累积。从世界经验来看，大多数经济危机都与房地产泡沫和住房金融危机有关，美国次贷危机便是其中典型案例。因此，研究我国住房金融风险问题具有重要意义。那么，我国住房金融发展现状如何？主要存在哪些问题和隐藏哪些风险？我们该如何防范和处理这些风险？本文将对这些问题进行研究。

一、我国住房金融发展现状及存在的问题

经过30年的探索和实践，我国已经形成了商业银行为主、住房公积金为辅的、以个人住房抵押贷款为主要形式的住房金融模式，并取得一定成就。首先，我国住房金融体系不断完善。1998年7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求停止实物分房，实行商品化住房制度。伴随着住房制度改革进程的推进，我国先后成立了住房金融运营管理机构、推出各种金融产品、颁布有关法律法规、出台相应调控措施，我国的住房金融体系逐步完善。其次，随着房地产业迅速发展，我国住房金融规模不断扩大，发展水平迅速提高。一方面，多年来我国住房开发贷款余额保持着20%以上的高增长率，为住房建设提供了持续稳定的资金来源；另一方面，住房消费信贷余额也快速增长。根据中国人民银行统计数据，2011年，全国个人住房抵押贷款余额相比1998年增长了近200倍，在金融机构各项贷款中所占的比重由不足0.5%上升到16.1%，我国住房金融在住房消费领域得到了迅速发展。最后，建立和发展了住房公积金制度。1994年在全国普遍建立起住房公积金制度，目前住房公积金的归集呈现快速增长趋势。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20 699.78亿元，累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10 601.83亿元。中国住房公积金制度的发展有力地促进了中国住房改革的顺利实施，完善了中国住房金融体系的建设。

目前，我国住房金融主要存在市场体系不完善、融资渠道少、产品类别少等问题。

一是住房金融市场发育滞后，不能满足房地产业发展需要。首先，一级住房金融市场不完善。住房金融机构仍以各银行的房地产信贷部和各地的公积金管理中心为主，缺乏住房保险公司、住房储蓄银行以及住房信用合作等专业性的住房金融机构。其次，住房金融品种较少，商业银行以存款为主要筹资工具，以抵押贷款为主要金融产品，相关证券、债券和信托产品种类很少。最后，二级住房金融市场尚处于初级发展阶段，少量试点的房地产证券产品仅限于银行间的债券交易。

二是住房金融过度依赖银行信贷资金。目前，我国住房企业开发融资渠道60%来自银行信贷资金，在住房开发的一级土地开发、住房开发、住房销售三个阶段中，每一个阶段都离不开银行信贷资金的支持。同时，住房抵押贷款已经成为我国支持个人购房最重要的信贷资金供应形式。2009年，我国个人住房贷款占总贷款比重达到11.9%，在绝对数量上有了快速的发展。因此，我国目前住房金融资金渠道比较单一，导致住房行业风险集中于银行系统。

三是住房金融领域狭窄，制约了住房金融的作用。一方面，商业银行融资渠道单一、银行信贷资金不足，不能适应住房抵押贷款增长的需要。同时，银行贷款覆盖人群有限，住房需求最强烈的中低收入消费者往往因为过高的贷款条件而被排除在外。另一方面，我国住房金融中从事债券、股票等直接融资业务的比重较低，开发资金主要依靠银行信贷的间接融资，尽管融资程序比较简单方便，但是不利于充分吸纳社会富裕资本，也不利于全社会分享住房金融的增长收益，从而限制了住房金融推动房地产业发展和国民经济进步的重要作用。

四是政策性住房金融作用较小。我国以住房公积金为主要内容的政策性住房金融还不完善，对解决中低收入居民购房需求的作用没有充分显现。一方面，目前全国个人公积金住房贷款余额比重较低，仅占全国个人住房贷款总规模的1/9，并且与商业银行贷款涵盖人群大量重叠，没有和商业性贷款形成互补；另一方面，住房公积金归集率和覆盖率都很低，运作效果不理想，存在使用率低和投向不合理等不足。此外，部分地区住房公积金在归集、使用和管理等过程中还存在管理透明度低、缺乏监督约束等问题。

五是缺少市场化的调控手段，住房金融法律、法规不完善。我国目前主要通过一些强制性的行政调控手段来调节房地产业过热问题，例如，直接限制购房数量和贷款额度，不能有效运用各种经济金融手段对住房融资结构、规模进行疏导和调节。限购限贷等行政性的调控手段尽管能快速发挥作用，但是却破坏了住房金融市场自发的调节机制，从房地产调控“边调边涨”的现象中也能看出行政调控手段的负面作用。另一方面，住房贷款保险、担保、信托和证券化等方面的法律法规有待完善，很多内容落后于住房金融发展实践，使一些必要的住房金融市场监管和调控措施缺少相应的法律依据，影响监管和调节措施的实施效果。

二、我国住房金融存在的主要风险

住房金融风险是经营住房金融业务的金融机构由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性，包括信用风险、利率风险、房价风险和抵押房产风险等等。我国住房金融发展现状及其存在的问题，使我国住房金融也存在某些风险，具体包括如下方面。

（一）房地产泡沫是住房金融首要风险

房地产泡沫增加了房地产业风险，而房价下跌时的信贷违约将风险转移到住房金融领域。目前，我国住房销售价格和租赁价格连续多年持续上涨，整体价格水平居于过高位置，脱离了住房自身真实价值。以国际通行的房价收入比来衡量，2012年我国城镇房价与居民年收入之比为12.07，一线城市房价收入比甚至高达25.25，远超国际上3—6倍的合理水平，从而增加了住房产业和住房金融的风险。首先，房价泡沫破裂将会导致个人住房抵押贷款的大面积违约。虽然，目前我国实施限购政策和贷款政策，比较有效地控制了个人信贷风险，但是如果房屋价格下跌过多，住房抵押贷款违约情况就会增多，这样就增加了商业银行面临的风险，美国次贷危机就是一个典型教训。其次，房价泡沫破裂也会带来房地产企业的信用风险，这是目前金融机构面临的最大住房金融风险。由于我国房地产开发资金中银行信贷资金所占的比重过高，据统计，房地产企业开发资金来源中直接和间接来自银行贷款的比重至少要占到60%以上，这意味着银行与房地产企业高度关联，如果房地产企业因为房地产泡沫破裂而导致住房滞销，则很有可能停止向银行偿还房地产开发贷款，因此银行也将在房地产泡沫破裂中遭受巨额损失，银行等金融机构承担较高风险。最后，房价泡沫破裂也会带来房地产相关产业的信用风险。房地产业的上下游相关产业较多，产业链较长，是我国一项重要支柱产业，若出现风险将毫无疑问地传导给钢铁、水泥、建材等相关产业，如果这些企业行业出现问题并贷款违约，也会导致金融机构承担较大风险。房地产业风险通过这一间接作用机制仍能导致住房金融风险。总之，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。

（二）金融机构自身存在经营风险

住房金融业务自身特征和金融机构经营时的不确定性也带来一定金融风险。首先，商业银行个人住房抵押贷款业务审核不严会带来未知风险。一方面，在房价持续上涨时商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查，部分银行为了自身短期效益，违规放宽了个人住房按揭贷款者市场准入；另一方面，信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息不共享等问题使商业银行不能有效识别并控制个人住房抵押贷款风险。上述因素将会成为房价下跌时首要的风险来源，美国次贷危机就有类似的教训。其次，“假按揭”和提前还贷等现象也会带来风险。所谓“假按揭”，就是利用特定关系人与房地产企业签订虚假个人住房抵押贷款合同，套取银行的信贷资金，以满足开发企业自身的资金需要。由于这一过程存在严重的信息不对称，房地产开发企业作为真实的贷款资金使用者却不受贷款合同约束，在通过提前变现获得利润的同时却将风险全部转移给金融机构。“假按揭”也是一种严重扰乱住房金融秩序的违法行为。提前还贷就是购房者在住房抵押贷款到期前提前偿还剩余贷款，提前还贷尤其大规模的提前还贷，将会减少银行的利息收入，加大银行经营和再投资的风险，这种风险在加息预期强烈和居民偿付能力提升时更为明显。再次，我国住房金融机构以吸收存款为主要资金来源，缺乏国外住房金融机构常用的贷款支持债券等证券化的房地产融资方式，难以吸引大量的信托投资基金和养老基金，不利于分散风险和增加抵押贷款的流动性。最后，预售制度下期房所占比例过高导致金融机构的短期流动性压力。尽管预售制度使房地产企业尽早收回建设资金，加速了房地产企业的资金周转和降低财务成本，但是，房地产企业通过住房按揭贷款把开发风险转移到银行和消费者。同时，预售制度下房地产企业与购房者之间交易的不确定性，容易侵害购房者的合法权益，在出现购房纠纷时贷款人很容易降低还款意愿，从而使银行承担较大违约风险。

（三）我国住房金融缺少风险分散和风险转移机制

首先，我国住房金融二级市场没有建立起来。开展住房抵押贷款业务的银行如果不能在二级市场上筹资和分散风险，当遇到流动性困难时只能高成本筹资或压缩其他资产，从而累积了大量风险。同时，缺少住房金融二级市场也制约了住房金融市场的发育，影响银行聚集资金和向中低收入家庭发放比较优惠的住房贷款，限制了住房金融的重要作用。其次，我国住房融资以间接融资为主，缺乏完善的直接融资机制。根据人民银行《2011年金融机构贷款投向统计报告》，2011年全国金融机构人民币房地产贷款余额10.73万亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，银行贷款仍是住房开发融资的主要渠道。房地产企业较少通过证券市场筹集资金。目前，我国约有3 500家房地产开发企业，而通过市场直接融资的约为130家，仅占房地产企业的0.4%，且多是1994年前上市或借壳上市的。这种住房开发融资格局不利于分散和转移住房金融风险。最后，缺少政策性的住房贷款担保机制。我国商业银行在缺少分散和转移风险机制的情况下，办理住房贷款时除要求贷款人以所购房产抵押外还要求贷款人单位或其他第三方进行担保，这种过高的担保条件使很多潜在的住房贷款申请人不能获得银行信贷支持。因为我国政府主要通过建设经适房和廉租房，来满足中低收入群体的住房需求，所以较少通过政策性担保机构为低偿付能力群体提供支持，这使风险主要由借款人和商业银行承担，住房金融分散风险和转移风险的机制大打折扣。

三、我国住房金融风险防范措施

防范我国住房金融中存在的各种风险，从根本上看要加强对房地产业的宏观调控，防止房地产“泡沫化”，从而消除住房金融危机的主要来源。此外，从住房金融领域来看，可以考虑采取如下策略和措施。

（一）完善住房金融的一级市场

规范化的住房金融市场应是一级市场和二级市场均很发达和完善的市场。首先，要鼓励和扶持住房贷款的保险机构、担保机构、评估机构、征信机构和信托机构的发展，进一步完善住房公积金管理机构的职能。其次，要减轻住房金融对银行信贷的过度依赖，增加直接融资渠道，为房地产企业在股市和债市融资创造条件，发展房地产信托投资基金，加快向房地产证券化为主的直接权益融资模式过渡。最后，完善住房金融市场体系，在规范住房信贷市场的同时，加快住房证券市场、住房抵押市场和住房保险市场的发展，进而实现我国房地产业的持续发展和繁荣。

（二）培育住房金融的二级市场

从发达国家经验来看，以抵押贷款证券化为主的二级市场是住房金融市场的核心。不能因为美国次贷危机的爆发而怀疑二级市场的重要作用，如何规范和监管好市场才是住房金融发展的本质要求。因此，我们要借鉴国际经验，大力培育和发展住房金融二级市场。一是尽快制定二级市场所需的各项法律法规，为二级市场发展提供必要法律依据。二是扩大抵押贷款证券化的范围和规模，在安全、审慎原则下加快发行抵押贷款支持的证券产品，增加住房贷款债券经营机构，鼓励基金、信托、证券、保险等金融机构进入二级市场，扩充市场资金量。三是强化政府住房抵押贷款担保机构，鼓励住房抵押贷款债权转让和交易。四是要同时加强住房金融市场监管，以监管促进二级市场良性发展。

（三）提升金融机构的经营管理水平

首先，建立对个人信用进行调查评估的专门机构，建立和完善个人信用评估制度，提高对借款人借款资格和偿债能力的审查能力，防范住房信贷风险。其次，要完善个人住房贷款中授信、评估、保险、偿付、考核和风险监控等标准化系统，强化住房贷款中的信息化建设，使住房贷款业务更加标准化、程序化和规范化。再次，健全信贷违约处理机制，当购房者不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款人可以妥善进行违约处理。最后，要强化金融机构的风险内控机制，提高抵御风险能力。

（四）丰富住房信贷资金来源渠道

住房贷款具有借短放长的特点，容易造成资产负债期限错配产生的流动性压力，因此要丰富住房信贷资金的来源渠道。一是扩大抵押贷款证券化规模，从资本市场获得更多资金来源，为住房金融机构提供融资。二是大力发展住房储蓄业务，吸收个人住房资金存入银行，使住房储蓄贷款成为商业按揭贷款、公积金贷款的重要补充。三是扩大财政资金支持力度，对保障性住房的贷款给予贴息支持。

（五）完善住房金融法规，优化外部制度环境

当前，我国住房金融法律法规体系还不完善，在个人住房贷款及其证券化业务方面缺乏全面、统一的规划。一是要尽快制定与住房抵押贷款证券化有关的法律法规，为证券化提供一个有利的法律体系。二是研究制定抵押贷款法，以规范抵押市场。三是建立健全违约处理机制，健全抵押物处置制度，规范抵押住房没收、接管、拍卖等一系列民事法律行为，以维护贷款人的合法权益。四是完善与公积金、住房储蓄、住房融资税收、住房补贴等方面有关的住房金融法规。

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[责任编辑 王 莉]