锦州世博园区后续开发研究*

2013中国·锦州世界园林博览会是迄今为止锦州地区所举办的规模最大、级别最高的重大国际性盛会，同时也是辽宁沿海经济带发展战略的重点项目。锦州世界园林博览园位于锦州市龙栖湾新区的核心位置，园区总规划面积约7平方公里，其中陆地面积3.3平方公里，水域面积3.7平方公里，是全球最大的博览园区之一。在博览会闭幕之后，能否对园区珍贵的土地资源与设施资源进行合理开发利用显得尤为重要。因此，借鉴以往世博园后续开发利用的成功经验，对锦州世博园区的后续开发利用进行思考是具有重要现实意义的。

世博园园区后续开发的一般模式

纵观历届世博园区的后续开发利用，一般采用以下几种模式：

（一）全部拆除，重新利用

即将世博园的场馆设施拆除，场地重新利用。对主办城市来说，世博园的场地设施在展会之后很可能成为一个沉重的包袱。如果将其闲置，就会白白耗去大量的维护费用；如果将其向社会开放，就意味着会加大管理上的投入，又涉及到是否收费的问题；即便是无偿开放，又将面临定位的问题，即面向大众、还是面向特定人群……因此，在昆明世园会之前，除个别城市保留了一些标志性的建筑以外（法国的埃菲尔铁塔、布鲁塞尔的原子结构雕塑），绝大部分城市的会址、场馆及配套设施基本都不作保留。

（二）全部保留，延续利用

即将世博会的场馆设施完整保留下来。其形式主要有以下几种：一是以城市长期规划用地作为世博会举办场地，用以改造和扩展城市区域，会后形成以世博园为中心的科技、服务等产业区；二是将世博园区规划为一个以居住为主的新区，利用博览会期间的一些主要的公共场馆作为新区的商业、文娱等设施；三是寻找投资商先期投资建造展览馆，博览会结束后，投资商收回展馆，略加改造，把土地推向市场出售或租赁；四是依据世博园场馆协调一致的建筑功能，以及园区的基础设施和交通条件，将原有会展活动园区发展成为某种产业基地或研究中心。

（三）部分保留，部分改造

即只对场馆设施进行简单和必要的改造。其形式主要有以下几种：一是将世博园中的标志性建筑作为永久性建筑长期保存，其他区域规划为向市民提供高质量公共活动设施和活动空间的地区，并最终融入城市发展布局；二是将世博园的部分场馆保留下来作为艺术展览馆或博物馆长期对公众开放，其他区域规划为现代化花园式高端住宅区；三是将世博园规划为以园林园艺为主的主题公园，在其中修建动物园、植物园、科技馆等科普基地和网球场、游乐场等体育娱乐设施，推动现代城市旅游的发展。

国内世博园园区后续开发概况

目前，我国已有昆明、沈阳、西安等3个城市先后成功举办了世界园艺博览会，其世博园园区的后续开发利用为我们提供了可贵的经验和借鉴。

（一）昆明世博园区开发情况

1999年5月1日至10月31日，昆明世界园艺博览会成功举办。这是我国第一次举办世界级的专业类世博会，为此后举办综合类世博会积累了经验和信心。昆明世博园占地2.18平方公里，主要有5个展馆、7个专题展园、34个国内展园和33个国际展园组成。在184天会期内，昆明世博园共接待国内外游客950万人次，国内外参观人数达万人次。

昆明在世博会之后，首创了将会址、场馆以及配套设施整体保留并转入企业化运作的模式。新成立的世博集团根据云南省和昆明市的自身特点，以打造世界级的主题公园为核心，将世博园建设成为以生态为特色，集生态、旅游、居住、会展等诸多功能于一身的生态旅游新区。昆明世博园从会议展览型向旅游经营型景区的成功转变，孕育了10余年来云南旅游业和商贸业的大发展，同时也为“会展地”的可持续发展提供了一个方向和范例。

（二）沈阳世博园区开发情况

2006年5月1日至10月31日，沈阳世界园艺博览会隆重举行。这是我国城市第二次举办世园会，也是我国北方城市第一次举办世园会。沈阳世博园核心区面积2.46平方公里，园内建有53个国内展园，23个国际展园和24个专类展园。在184天会期内，参观沈阳世博园的国内外游客达1260万人次。

沈阳世博园区的后续利用借鉴了昆明世博园的经验。与昆明世园会相比，沈阳世园会的规划有很多便利条件。首先，有昆明世园会的经验可供借鉴，在园址的后续利用方面有更长远的规划；其次，世博园区原为沈阳市植物园，世园会以其为会址实际上是对植物园的一次升级改造；再次，沈阳市有近500万城市人口，同时又是东北地区的中心城市，客源能够得到保证。因此，在世博会结束后，沈阳世博园的展馆和设施也被保留下来，在适当改建后重新向游人开放，成为沈城继冬季冰雪游之外的又一个知名品牌。

（三）西安世博园区开发情况

2011年4月28日至10月22日，西安成功举办了世界园艺博览会，成为我国第三个举办世园会的城市。西安世博园区总面积4.18平方公里，其中水域面积1.88平方公里，共设置室外展园109个。在178天会期内，西安世博园共接待中外游客1572万人次。

世园会闭幕后，西安市按照“总体保留、丰富提升、科学利用”的原则，将世博园作为中央公园和湿地公园永久保留，并在原世博园的基础上增建了浐灞乐园、灞河商业区、奥特莱斯购物中心等项目，重点开发滨水商业街、特色餐饮、电影院、会议中心等配套设施，力争将世博园建成西北地区乃至全国最具影响力的主题乐园。

锦州世博园区后续开发策略

锦州世博园区的后续开发利用，一方面既要学习借鉴昆明、沈阳、西安等城市的成功经验与经典模式；一方面也要从自身的区位特点和实际情况出发，形成符合锦州实情的开发模式。

（一）锦州世博园区不能采取完全拆除的模式

将世博园区完全拆除之后，利用世园会的巨大影响将土地高额出售，既能获得可观的经济收益，又能免于负担世博园高昂的维护成本。这似乎是一种非常可行的开发利用模式。但是，从锦州世博园的实际情况和区位特点来看，这种模式并不是其最佳选择。这是因为：

第一，锦州世博园区面积广阔，全部开发为房地产项目并不现实。锦州世博园陆地面积达3.3万平方公里，如将其全部开发为房地产，则是一个非常大的项目。放下先期投入资金的筹措困难不说，对于仅有80万市区人口，且度假旅游并不发达的锦州来说，销售市场需要承担较大风险。而且，失去了世博园景区的房地产项目也不能具有上好的吸引力。

第二，世园会是锦州快速发展千载难逢的历史机遇，对其开发不能仅局限于园区的经济效益。作为世界性的展会，世园会的影响应该是多方面的，特别对于提升锦州的城市形象，进而扩大锦州的城市知名度和竞争力有深远影响。虽然有些影响短时期内不能体现其巨大价值，但也不能因此将其放弃。因为，一旦将世博园拆除，人们就可能会因世博园的消失而逐渐淡忘锦州。那么，世园会的影响力也就会逐渐淡化以至于全部消失，便不能对锦州的发展发挥长期高能的促进作用。

（二）锦州世博园区不宜采取完全保留的模式

目前，昆明、沈阳、西安等城市都将其世博园区给予保留，并且，在合理运营后也都取得了较好的经济效益、社会效益和环境效益。但是，锦州有其自身的特点，将世博园区完全保留并实现市场化运营有较大困难。其原因如下：

第一，园区面积广阔，运营成本巨大。锦州世博园陆地面积3.3平方公里，水域面积3.7平方公里，总面积约7平方公里，是目前世界上最大的世博园区。如此之大的园址，如果完全保留下来，其日常维护与运营成本将非常之大。

第二，位于东北地区，季节劣势明显。锦州属于温带半湿润大陆性气候，冬季寒冷而漫长。进入秋季后，露地花卉逐渐枯萎，落叶树种也开始落叶，至严冬气温可降至零下20℃。而以植物景观为主的世博园受气候因素的影响较大。因此，每年只有5月至10月比较适宜开展旅游活动，旅游季节相对短暂。

第三，一级市场薄弱，竞争对手强劲。据美国华盛顿城市土地研究所研究，一个大型主题公园的一级客源市场（1小时车程或80公里的范域）至少要有200万人口；二级市场（3小时车程或240公里的范域）也要有200万人口以上；三级市场（3小时车程或240公里以上范域）虽然对其也很有帮助，但由于客源市场的交通费用太高，不能过分依赖。距锦州在80公里以内的人口远不足200万，故一级市场比较薄弱；虽然二级市场在人数上远远超过200万，但由于省会沈阳亦拥有世博园及新开发的方特主题公园，所以也不能对其给予太多希望。

（三）锦州世博园区可以采取复合式开发的模式

锦州世博园区的后续开发利用，如果采取复合式开发的模式则较为适宜。即将园区分3个区域来规划：一部分园区保留开发为永久性主题公园；一部分园区改建为海滨旅游度假区；一部分园区开发成高端房地产项目。具体规划为：

1.主题公园区

在博览会结束之后，可将世博园核心区域和部分场馆保留下来，围绕“城市与海，和谐未来”这一主题将其开发成为大型主题公园。

第一，保持园艺主题。锦州世博园共规划建设各类展园近百个，其中包括在世界顶级园林大师中征集和评选出的20个最优秀的园林设计作品，是集园林艺术之大成的“万园之园”。因此，在博览会结束后，主题公园的开发必须仍然以园林、园艺为核心，这样才能延续世园会的影响力。

第二，增加娱乐功能。锦州世博园是以植物、园林为主的主题公园，在博览会期间重点突出观赏性与科普性。但在博览会结束之后，如果不能开发出新的旅游产品，其吸引力就会降低，不仅影响到游客的重游率，也会影响到新游客的发展。而丰富的参与性娱乐活动和各种表演盛会能为世博园带来生机，因此，主题公园的开发必须增强休闲娱乐功能。

第三，突出海洋特色。与在我国举办的以往几届世博会相比，锦州世园会最大的特色就是“海上世博园”。因此，锦州世博园主题公园也必须依托海洋资源，加大开发娱乐、竞技、健身等体育项目，打造特色产业链。

2.旅游度假区

在博览会结束之后，可划出一定区域重新规划为海滨旅游度假区，以实现世博园在旅游产品结构上的转变。在这一过程中，需注意：

第一，完善服务设施。可依照大连金石滩、秦皇岛北戴河等旅游度假区模式，形成以世博园为核心，以高尔夫球场、滑雪场、康体娱乐、酒店住宿、名特餐饮、旅游购物等为主要内容的具有世博特色的生态旅游度假区。

第二，开发海洋旅游。锦州湾是辽宁五点一线沿海经济带的重点建设区域，并且《辽宁省旅游发展“十二五”规划》还明确提出要大力开发锦州等6个城市的海洋海岛旅游。因此，锦州应借此契机，紧紧围绕“城市与海，和谐未来”的主题，将世博园白沙湾一带建设成为北方著名的海滨旅游度假区。

第三，打造温泉之乡。推进温泉旅游是辽宁省旅游发展“十二五”规划的重点建设工作。虽然锦州世博园区不存在天然温泉，但是营口鲅鱼圈天沐温泉旅游度假产品的成功开发已为我们指明了方向。值得特别提出的是，温泉旅游度假产品不但能够与海洋度假产品形成互补，而且能弥补世博园冬季无法开展海滨度假项目的不足。

3.高端住宅区

在博览会结束之后，可充分利用龙栖湾新区成立、城市空间向南延伸的契机，将世博园划出一定区域进行高端房地产项目开发。

第一，开发海滨别墅。目前，辽西沿海地带暂时没有成片的高档别墅住宅区。因此，可充分利用世博园园林、园艺等生态资源，将其建成锦州乃至辽西地区规模最大、档次最高、环境最优美的海滨别墅区，使其成为龙栖湾新区的一道亮丽的风景线。

第二，开发海景洋房。兴建别墅土地利用率低，只能满足少部分特定人群的需求。为满足更多购房者的需求，需要建设具一定规模以高层海景洋房为主体的中高档住宅小区，形成以“世博板块”为特征的锦州中高档楼盘区。

第三，建设配套设施。具有世博特色的中高端生态社区的建设，不仅要建设别墅、公寓等满足基本需求的建筑，一些较具规模的商区以及配套的学校、医院、公交、超市、停车场等基础设施的建设也应该成为这一规划的重点。

综上所述，复合式开发模式能够实现锦州世博园由主题公园的单元化经营拓展为涉足旅游地产、园林花卉、休闲度假、会展服务等业务的多元化经营，并最终通过旅游业发展和房地产运作，将世博园及其周边区域发展构建成为一个集观光景区、休闲度假区、娱乐体验区、人居社区及衍生市场区为一体的“世博生态社区”。因此，复合式开发模式是适合锦州实情的世博园区后续开发模式。

参考资料

1.查爱苹.世博园区后续利用述评[J].旅游学刊，2007，（6）.

2.李柏文，彭仑.世博园可持续发展研究[J].桂林旅游高等专科学校学报，2002，（3）.

3.邓丹，赵伟韬，汤雨宁，鞠亮.沈阳世界园艺博览会会址可持续发展思考[J].沈阳农业大学学报（社会科学版），2008，（1）.

4.辽宁省人民政府发展研究中心课题组.对沈阳世博园后续发展的思考与建议——昆明世博园调研报告[J].辽宁经济，2007，（1）.