对转让二手房征收个人所得税的探讨

相小红

(太原工业学院，山西 太原 030008)

2013年2月20日，国务院出台了五条新的宏观调控措施，即“国五条”;2013年3月1日又发布了“国五条”的细则。该细则包括提高第二套个人住房贷款的首付比例和贷款利率，个人售房严格按照转让所得20%征收个人所得税等等［1］。其中二手房交易按照所得20%征收个人所得税成为关注的焦点，引发极大的舆论争议。

一、背景介绍及意义

推进房产税改革是完善我国“十二五规划”中提出的税制体制改革的重要内容。继2012年“限购”政策后，“国五条”的出台体现了国家对房地产市场从严、从紧、从高宏观调整的力度，进一步控制我国房地产市场的投机投资性需求，抑制房价的反弹趋势，防止目前房价大幅上涨，加强了对房地产市场的监管力度，防止房地产市场泡沫破裂进而危害整个经济形势有一定的积极作用。而且对转让二手房征收个人所得税，是把二手房交易作为抑制的重点，将直接增加投资者转让房地产的成本，对于以短期交易为目的的房地产投机者无疑是沉重的打击［2］。但也有人认为，“国五条”未必能遏制房价上涨趋势，此项宏观调控政策能否奏效引发了一系列的争议。其中，二手房交易按照所得20%征收个人所得税成为关注的焦点，不仅引发了极大的舆论争议，而且短期内在房地产市场也掀起了一股“买房热”和“过户热”的潮流。

二、引发的争议

“国五条”中针对转让二手住房征收20%的个人所得税引发的争议主要有以下几种。

1.采取对转让二手房“征收20%个税”一刀切的措施可能会“误伤”一部分刚性需求者的利益。对“二手房交易中个税按个人所得的20%征收”的条款，将对二手房市场中的投机性需求产生抑制作用，但也可能会“误伤”一部分有意向购买二手房的无房者和改善性住房需求的购房者［3］。特别是对于北京、上海等严格实施限购的大城市，大部分二手房交易者是为了改善住房条件的刚性需求者。对于这部分首次购房以及小户型住房更换成大户型住房的改善型需求的购房者，将增加其购房成本。由于换置房屋成本的增加，部分“刚需族”则改变置业计划，将目标投放到新房市场的“一步到位房”，不仅增加了其购房的经济负担，也间接推高了新房市场的价格。

2.采取对转让二手房“征收20%个税”的税收负担可能会转嫁到购房者身上。尽管对二手房转让征收20%个人所得税是针对卖方，主要目的是限制投资投机。但“20%个税”很显然增加了二手房交易的税收负担，提高了二手房的交易成本。在我国目前二手房市场供不应求的情况下，这种增加的交易成本很可能转嫁到购买者身上，由买方承担。而且从二手房市场一直以来的实际交易情况看，政府对二手房交易环节征收的所有税种，均由买方承担，这已成为二手房交易市场的潜规则［4］。因此，买方担忧“20%个税”再次被转嫁到自己头上，买房成本增加，所以想趁政策未落地前尽快买房。

3.对二手房转让“征收20%个税”阻碍二手房的市场流通和交易。自3月1日新政出台以来，各地房地产交易市场为了规避细则出台执行带来的影响，全国二手房市场短时期内出现了抢房热和过户潮，各地成交量也随即暴涨。然而就中长期而言，“20%个税”使得二手房买卖税费大大高过一手房，新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现，带动新房市场交易量和交易价格的上涨，二手房成交量可能会大幅下降，实际上阻碍了存量房的盘活，不利于二手房市场的流通和交易。

4.对二手房转让“征收20%个税”会诱发买卖双方不合理的避税手段，继而引发一系列的问题。除了过户潮，由于转让二手房是对转让的差价征收个税，因此买卖双方可能签订阴阳合同，如果过户机构对明显不合理的房价评估，又会增加政府成本。另外，还有部分人采取虚构债务而用房产抵债的形式来逃避纳税，很可能引起法律纠纷;而通过假离婚和假结婚的手段对房屋过户来逃避纳税，甚至引发社会伦理问题。

三、各地细则出台需进一步细化和改进

对于“国五条”引发的上述争议和担忧，我国地方性细则在3月底陆续出台。2013年3月26日，广州率先出台了国五条细则，北京、上海等一线城市也相继出台了适应本地区实际情况的国五条细则，其他地区的细则也将陆续出台。但是地方细则与“国五条”对二手房出售计征20%所得税的规定相比，实质性创新内容不多，基本是对“国五条”的具体阐述，存在不少“漏洞”，不仅不会对目前市场造成冲击，反而会使购房者对于房价下行的希望落空［5］。因此，各地方的细则需更加精准，对于存在的争议在细则出台中也要进一步细化和改进，突出地区性差异。

1.针对市场对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，地方政府应注意分清投资投机购房和刚需购房，针对不同需求，进一步实施精准的调控细则。当前，在严格实施限购的大城市，积极入市者大部分是刚需。对于这部分首次购房，以及小户型住房更换成大户型住房的改善型需求的购房者，应尽量减轻其购房成本，不仅应免征“20%个税”，还应在信贷等政策上给予支持。作者建议，延续2006年国税总局的文件规定:对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，能够达到“支持合理住房需求，抑制投机性需求”的政策目的。

2.针对税收转嫁问题，各地要加大保障性住房的建设力度，扩大房屋供给。房产转让过程的税收，本该由卖方承担，会不会直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁;反之难以转嫁。

鉴于许多城市二手房市场供需严重不平衡的状况，地方细则中还应把征收的税款专项用于扩大供给。“国五条”也明确规定，要加快保障性安居工程的建设，规划2013年城镇保障性安居工程建成470万套，新开工630万套，并确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围等。

3.对个人住房房产税改革的重点应该是在保有环节征税而非流通环节征税。我国目前房价问题并非加重个税可解决，除了加大保障房力度，保障供给之外，还应在住房持有环节征收物业税或者累进房产税，对于多套住宅和空置住宅征收惩罚性质的住房空置税。用税收手段提高其持有的成本，减少大量空置住房继而盘活存量房地产市场，缓减二手房住房供需严重不平衡的现象。

4.建立健全二手房交易价格评估系统。各地地税部门要建立健全二手房交易评估系统，通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值，精确计算纳税人所申报的存量房交易的房产价值，遏制二手房交易中利用“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格逃避纳税的行为。同时，对各类房屋过户行为进行核查，查明其是否存在利用不正当房屋过户行为避税的实质，一旦发现逃税漏税行为要采取严惩措施。

2013年出台的“国五条”仍以抑制需求，而不是扩大供给为主，很难从根本上解决房地产市场存在的问题［6］，房地产调控效果具有短期性。要真正达到治理房地产泡沫化的目的，除了征收交易环节的个人所得税外，从中长期看，房地产调控更需要完善制度。我国迫切需要建立法律手段、行政手段和经济手段相结合的楼市调控的长效机制。

总的来讲，解决我国高房价问题的关键不在于“堵”房价，而在于通过建立楼市长效机制来“疏”需求。要整体设计、系统改革、疏堵结合，才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。

［1］国务院颁布房地产调控国五条［EB/OL］.http://finance.sina.com.cn/focus/cftksj/.

［2］王 炜.住建部专家解读国五条细则［N］.人民日报，2013－03－07.

［3］赵海娟.地方楼市调控细则需精细 防误伤刚需［N］.中国经济时报，2013－02－22.

［4］傅蔚冈.卖房所得20%征税能否转嫁买方［N］.南方都市报，2013－03－18.

［5］徐学成.广东版国五条细则:房价过快上涨才征20%个税［N］.每日经济日报，2013－03－26.

［6］李嘉宇.如何建立楼市调控长效机制［N］.证券时报，2013－03－21.