我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示

■周 珺

立法宗旨是法律的目的和立场的集中体现，正确界定立法宗旨无疑是实现立法科学性与实效性有效统一的一项基本保障。我国若要建立健全住房租赁法律制度，首先就须明确其立法宗旨。本文拟参酌美、德两国立法例，通过分析住房租赁的特性，探究其立法宗旨，以期对完善我国相关法制有所助益。

一、美、德两国住房租赁法的立法宗旨

美、德两国分属英美法系与大陆法系，法律传统截然不同，但就住房租赁法的立法宗旨而言，二者却颇为一致，也即都是将保护住房承租人的合法权益作为相关法律的基调和主线。

(一)美国

在相当长一个历史时期里，美国住房租赁法明显偏向于出租人的利益，出租人享有一系列、几乎不受任何限制的权利，而在另一方面，除了应将租赁房屋的占有移转给承租人外，出租人基本上不负担任何义务。[1]但自20世纪60年代末开始，美国住房租赁法改弦更张，逐渐完成了从出租人优位到承租人优位的蜕变，保护承租人的利益成为新的住房租赁法的基本立场，诸多限制出租人权利、提升承租人地位的法律举措被立法或司法所采纳。

1.可居住性默示担保义务。即便租赁合同中无明确约定，出租人也有义务担保租赁房屋在租赁开始时乃至整个租赁期间适合人们居住。例如，美国《佛蒙特州法典》第4457条第1款规定:“在任何住房租赁中，出租人均应担保租赁房屋在整个租赁期间安全、卫生，适合人们居住，并符合建筑、住房、健康等方面的法律规定。”

2.减损义务。倘若承租人在租赁期限届满前擅自搬离了租赁房屋，出租人不得任由房屋空置，而是有义务通过将房屋另行出租给他人等方式减少损失。例如，美国《得克萨斯州财产法典》第91.006条规定:“(1)如果承租人违反租赁协议抛弃了租赁房屋，则出租人有减少损失的义务;(2)租赁协议中倘若存在免除出租人减损义务的条款，则该条款无效。”

3.侵权责任。出租人应尽到合理的注意义务以免承租人遭受损害，否则应承担相应的侵权责任。有些法院甚至认为，即便是第三人的犯罪行为致使承租人遭受损害，出租人在一定条件下也仍应承担侵权责任。

4.租金的管制。美国有些州、市颁布了租金管制条例，对租金的数额予以限制。通行的作法是，由相应的政府机关根据房屋的房龄、结构、位置等因素来确定该房屋租金的最高数额，并限定每年租金的上涨幅度。

5.押金的规制。其主要内容包括:(1)限定押金的最高数额;(2)规定出租人扣留押金的程序;(3)明确租赁关系终止后出租人向承租人返还押金的时间;(4)若出租人非法扣留押金，允许承租人向出租人主张惩罚性赔偿。

6.终止租赁关系的限制。美国有些州(如新泽西州)在住房租赁法中采纳了正当理由规则，其基本内容是:其一，在定期租赁中，租赁期限届满时若承租人请求续订租赁合同，除非有法律规定的正当理由，出租人不得拒绝;其二，在不定期租赁中，出租人不享有任意解除权，除非有法律规定的正当理由，出租人不得解除租赁合同。

7.私力救济的限制。这主要体现在两个方面:其一，美国各州一般规定，出租人不得留置租赁房屋中的财产以迫使承租人支付租金，也不得采取断水断电等措施迫使承租人支付租金。其二，多数州规定，出租人只能通过相关司法程序收回租赁房屋，不得通过更换门锁、断水断电等措施迫使承租人离开租赁房屋，更不得使用暴力或以暴力相威胁。

(二)德国

《德国民法典》原本未就保护住房承租人进行专门规定，主要是适用合同自由原则处理住房租赁相关问题。但在“一战”后，特别是“二战”后，立法者通过修改《德国民法典》以及制定新的法律，对原有的住房租赁制度进行了改革，以更好地保护承租人的利益。[2](P74)尤其值得关注的是，德国于2001年通过了《使用租赁法改革法》，对《德国民法典》中有关使用租赁合同的部分(该法典第2编第8章第5节)进行了大幅度的增、删、改，其核心内容便是对住房租赁予以专门规制 (该法典第2编第8章第5节第2目)，以切实维护住房承租人的合法权益。[3](P164)

德国《使用租赁法改革法》通过后，《德国民法典》中的住房租赁制度可谓焕然一新，增加了许多加重出租人责任、保障承租人利益的内容。

1.押金。该法典第551条规定:(1)押金不得超过月租金额的3倍;(2)承租人有权分期支付押金;(3)基于押金所取得的投资收益属于承租人。

2.转租。根据该法典第553条的规定，如果具有正当利益，则承租人有权将租赁房屋的一部分转租给第三人。

3.租金。该法典对租金的数额进行了专门规定(第557条-561条)，其最核心内容便是严格限制出租人任意提高租金。例如，根据该法典第558条的规定，通常情况下，租金上涨的幅度在3年内不得超过20%。

4.承租人死亡后其家庭成员的加入权。根据该法典第563条的规定，与承租人共同生活的配偶、同性生活伴侣、子女等有权在承租人死亡后，继续租赁该房屋。

5.“买卖不破租赁”。该法典第566条规定，出租人将房屋交付给承租人后，若出租人将房屋所有权转让给第三人，则该第三人受到租赁合同的约束。

6.承租人的终止权。根据该法典第569条的规定，倘若租赁房屋严重危及承租人的健康，则即便承租人订立合同时知晓该情况，承租人仍然有权终止租赁合同。

7.不定期租赁中出租人终止权的限制。其一，根据该法典第573条的规定，只有在出租人对终止租赁合同具有正当利益时 (如承租人有重大违约行为、出租人需要自行居住该房屋等)，出租人才有权终止该合同。其二，根据该法典第574条的规定，若租赁合同的终止对承租人而言过于严苛 (如承租人无法期待以合理的条件取得合适的替代住房)，则即便出租人对终止合同具有正当利益，承租人仍可对出租人终止合同的行为提出异议，主张租赁关系继续存在。

8.订立定期租赁合同的限制。在不定期租赁中，出租人终止租赁合同的权利受到极大限制，租赁关系的稳定性得到了更充分的保障，因此，为更好地保护承租人的利益，《德国民法典》鼓励当事人订立不定期租赁合同，对当事人订立定期租赁合同则进行限制。根据该法典第575条的规定，仅在特定条件下 (如出租人打算在租赁期限届满后自行居住该房屋或对该房屋进行重大修缮)才允许双方当事人订立定期租赁合同，倘若不具备这些特定条件，则该租赁属于不定期租赁。

二、美、德住房租赁法立法宗旨设置的原因分析

之所以美、德两国均将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨，主要是源于住房租赁自身的特性，也即住房租赁合同中双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面存在明显的不对等性。

(一)经济实力不对等

尽管存在个别例外情形，但总的来说，住房租赁中的出租人往往拥有较强的经济实力，承租人经济实力相对较弱。在住房租赁实务中，多数出租人是拥有两套以上住房的个人，甚至有些出租人本身即为实力雄厚的房地产公司，而承租人多为无力购房的中低收入阶层，其中有相当比例的承租人是生活在贫困线以下。例如，根据美国国家统计局公布的数据，在2009年，美国拥有住房的家庭年平均收入为60 000美元，其中有8.4%的家庭处于贫困线以下，而租房居住的家庭年平均收入只有28 400美元，其中有高达26.4%的家庭处于贫困线以下。

出租人与承租人这种经济实力上的差距导致承租人在租赁关系中常常处于较为被动和不利的境地:

1.由于经济条件所限，承租人在租房时往往优先考虑的是租金的高低，而不是房屋的品质。可能出现的一种情况是，尽管租赁房屋存在瑕疵并危及承租人的安全或健康，尽管出租人不履行其对租赁房屋的维修义务，但考虑到租金较低，承租人仍然愿意继续租住在该房屋中。

2.若出租人存在违约行为，承租人本可诉至法院要求出租人承担相应的法律责任，但考虑到不菲的诉讼成本，经济实力较弱的承租人只得放弃以诉讼方式进行维权。

3.出租人有能力聘请专业律师为其设计合同条款、提供法律意见、代为参加诉讼，而承租人由于经济条件所限，通常难以得到律师的协助。

(二)市场地位不对等

进入现代社会后，人口激增且大量人口涌入城市，住房需求的增加大幅度超过住房供应的增加，如何保障所有居民都能够获取适宜的住所成为一个世界性的难题。尽管最近几十年各国已在诸多领域取得了非凡的成就，但住房(包括租赁房屋)短缺问题依旧困扰着绝大多数国家。就美、德两国而言，租赁房屋尤其是中低端租赁房屋短缺的问题仍然存在，特别是在美国纽约、芝加哥、洛杉矶和德国法兰克福、柏林、慕尼黑等大城市，租赁房屋供不应求的问题还比较突出。

由于租赁房屋短缺的问题依然客观存在，这就使得住房租赁市场在总体上属于较为典型的卖方 (出租方)市场，出租人处于有利的市场地位，并倾向于利用这种优势地位以损害承租人的利益为代价实现自身利益的最大化。这主要体现在:

1.在订立租赁合同时，合同条款多由出租人事先拟定，基本不容许承租人与之协商，承租人处于“要么接受、要么走开”(take it or leave it)的境地。这些由出租人事先拟定的条款常常包含着诸多免除出租人责任、加重承租人责任的内容。例如，合同中可能规定出租人对租赁房屋及周边环境的品质不承担任何担保责任、规定由承租人承担租赁房屋的维修义务、规定当承租人在租赁房屋中遭受人身损害或财产损害时出租人免责，等等。尽管这些条款明显不利于承租人，但由于缺乏相应的讨价还价的能力，承租人只得被迫接受。

2.在履行租赁合同时，出租人常常利用自己的优势地位，“宽于律己，严以待人”。一方面，由于品质合适、租金合适的租赁房屋得来不易，承租人比较珍惜与出租人之间的租赁关系，非到万不得已并不愿与出租人发生正面冲突，因此往往会容忍出租人的一些违约行为。也正是看准了这一点，某些出租人并不严格遵循法律的规定和合同的约定履行自己的义务。另一方面，由于无须担心找不到新的承租人，出租人对承租人要求颇为苛刻，一旦承租人未适当履行其义务 (即便是一些微不足道的违约情况)，出租人便会要求承租人承担法律责任，甚至直接终止租赁关系，要求承租人搬离租赁房屋。

(三)合同利益不对等

无论是出租人还是承租人都可从住房租赁合同的订立和履行中获取一定的利益，但双方的利益存在显著的差异。出租人的利益主要体现为向承租人收取一定数额的租金，而承租人的利益主要体现为利用租赁房屋满足自己乃至家人基本的居住需求。有学者认为，从利益衡量的角度来看，在住房租赁关系中，承租人的利益要比出租人的利益更为重要，[4]这主要体现在:

1.租赁房屋是满足承租人居住需求的基本物质条件，是承租人的生活必需品。“安居”才能“乐业”，居住问题被公认为是最基本、最紧要的民生问题之一。美、德两国尽管属于发达国家，但仍然无法完全实现“居者有其屋”，仍然有众多居民尤其是中低收入阶层不得不选择租房居住。对于出租人而言，所出租的房屋或许仅仅是其投资获利的一项工具，但对于承租人而言，租赁房屋是其解决居住问题的基本物质保障，是其生存和发展的前提条件。

2.租赁房屋是承租人活动的中心场所，租赁关系的状况不仅决定着承租人的居住品质，还影响到承租人工作、学习、生活的各个方面。租赁合同签订后，承租人基于占有、使用租赁房屋这一事实，必然会在工作、学习、生活等诸多方面与该房屋发生特定的联系。例如，承租人所承租的房屋通常离工作地点较近，以节省上下班途中所耽误的时间，倘若租赁关系发生变更或终止，就可能会对承租人的工作产生一些消极影响，有时甚至会导致承租人被迫更换工作。还比如，承租人在租赁房屋居住一段时间后，会逐渐熟悉并适应周边的餐饮、购物、娱乐、就医等场所，并逐渐对这种环境产生一定的依赖性，倘若租赁关系发生变更或终止，势必会对承租人的正常生活造成一些困扰。

3.租赁房屋往往是承租人家庭之所在，租赁关系的状况不仅影响承租人个人的利益，而且还影响到承租人家庭成员的利益。实务中常见的情形是，尽管是承租人单独与出租人签订租赁合同，但承租人的家人也居住在租赁房屋中。如此一来，租赁房屋就不仅仅是承租人的栖身之地，同时也是其家人的栖身之地;租赁房屋不仅仅是承租人活动的中心场所，同时也是其家人活动的中心场所。

此外，也有学者从人格的角度来论证住房租赁关系中承租人的利益要比出租人的利益更为重要。例如，美国学者认为，财产可分为两种，一种是可替换的财产(fungible property)，一种是人格财产(personal property)，前者是指那些与人格无直接的、密切的联系的财产，一般财产均属于可替换的财产;后者是指那些与人格有着直接、密切联系，应当受到法律特别保护的财产，如结婚戒指、住房等。就住房租赁关系而言，出租人对租赁房屋享有财产权，承租人对租赁房屋也享有财产权，但二者存在明显区别，出租人的财产权属于可替换的财产，而承租人的财产权属于人格财产，后者比前者更为重要。之所以将租赁房屋界定为承租人的人格财产，是因为租赁房屋为承租人提供了一个自治的空间，是承租人人格自由、人格尊严以及个人隐私的基本保障。[5]

(四)小结

出租人与承租人在经济实力、市场地位、合同利益三个方面明显存在的不对等，也就在一定程度上决定了住房租赁法应以保护承租人的合法权益为宗旨。

住房租赁关系中双方当事人的经济实力、市场地位不对等，承租人明显处于弱势地位，若固守合同自由原则，出租人极可能滥用其优势地位以损害承租人的利益为代价实现自身利益的最大化。因此，在住房租赁领域不能完全适用“弱肉强食，适者生存”的“达尔文主义”，而是应与劳动者保护、消费者保护一样，应为承租人提供有针对性的、特别的法律保护，以矫正出租人与承租人之间力量对比的不平衡状况。正如有学者所说:“在租赁之现实交易上，由于出租人恒为经济强者，承租人恒为经济弱者，于日常生活上常见之重要租赁类型，极易出现出租人借契约自由压抑承租人之案例。如何本于社会法原理，借契约正义抑制契约自由之滥用，以保护承租人的利益，实现出租人与承租人于租赁上之实质平等，乃成为租赁法上的重要课题之一。”[6](P229)

承租人通过租房解决其居住问题，租赁房屋是承租人及其家人赖以生活的基本物质条件，租赁合同的存续和履行是承租人及其家人获取一个适宜、安定的居住环境的最基本的保障。可以说，在住房租赁关系中，承租人的利益(居住利益、生存利益)要比出租人的利益(投资利益、财产利益)更为重要，前者理应得到法律适度的倾斜性保护。

三、我国住房租赁立法宗旨的确立思路

目前，我国处理住房租赁相关问题主要是适用两个法律文件，一是《合同法》第13章的“租赁合同”相关规定，二是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。从形式上看，这两个法律文件均未区分住房租赁与其他租赁 (如商铺租赁、厂房租赁、写字楼租赁)，缺乏对住房租赁的专门规制;从内容上看，这两个法律文件在保护双方当事人的利益方面并无明显的侧重，无意于将保护承租人的利益作为其立法宗旨。在这两个法律文件中，尽管也存在保护承租人利益的零星规定，但从总体上看，并未突出和强调对承租人利益的特别保护，国外立法中一些常见的保护承租人利益的制度(如租金的管制、押金的规制、出租人合同终止权的限制、出租人运用私力救济的限制等)在我国法律中付之阙如。不仅如此，我国相关法律非但未能对承租人利益予以有力保护，反倒是存在一些明显偏向于出租人利益的规则。例如，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该解释第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，无论承租人对租赁房屋进行的装饰装修是否征得了出租人同意，当租赁期间届满时，承租人都无权请求出租人偿还相关费用，其结果便是出租人因之不当得利，而承租人因之蒙受损失，这种作法与各国通行的立法例相去甚远。

住房租赁也属一种合同关系，本应贯彻平等、自愿原则，由双方当事人自行安排相关事宜，法律无须作特别的干预，更不应侧重保护某一方的利益。但住房租赁自有其特殊性，由于双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益这三个方面明显的不对等性，客观上需要法律对承租人予以适度倾斜性保护，需要将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的宗旨。正如王泽鉴先生所说:“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。”[7](P146)鉴于在我国住房租赁实务中，出租人与承租人这双方当事人同样在经济实力、市场地位、合同利益这三个方面存在明显的不对等性，我国宜效仿美、德两国立法例，将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨，并以此为主线设计相关制度。

关于我国住房租赁法的立法宗旨，还可作如下说明:

现代合同法的一个突出特征就是社会因素的加强，也即法律对那些处于弱势地位的合同当事人提供特别的保护，[8](P69)这在劳动法、消费者权益保护法、保险法等领域体现得尤为充分。我们理解和诠释住房租赁法的立法宗旨，也应将其置于这一大背景之下。住房租赁法强调对承租人的利益予以适度倾斜性保护，看似有违形式上的平等，其实追求的是实质上的公平。

在任何一种法律关系中，各方当事人都有其合法权益，都应受到法律的保护，住房租赁关系自然也不例外。住房租赁法以保护承租人的合法权益为宗旨，是为了突出、强调对承租人利益予以特别保护的必要性和重要性，但并不意味着住房租赁法漠视乃至否定出租人的正当利益。当然，在许多情况下，出租人与承租人的利益相互对立、此消彼长，出租人的权利也就意味着承租人的义务，出租人的义务也就意味着承租人的权利。倘若对承租人进行特别保护，势必会限制乃至剥夺出租人的某些利益，怎样才能使这种限制处于一个合理的范围内，或者说如何把握对承租人的利益予以特别保护的限度，是我们在制定相关规则时必须认真对待并加以解决的一个问题。

房屋租赁有住房租赁与商事租赁之分，前者的租赁物是供人居住的房屋，后者的租赁物则是商铺、写字楼、厂房、仓库等经营性用房。我们主张住房租赁法以保护承租人的合法权益为宗旨，而在商事租赁中不必如此。这是因为，在住房租赁中，呈现出“出租人强——承租人弱”的不平衡态势，加之租赁房屋是用以满足住房承租人的基本生活需要，因而法律有必要对住房承租人予以特别保护，而在商事租赁中，双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面的不对等性并不显著，承租人通常可以运用其谈判能力充分保护自身的合法权益，无须法律的特别干预。

[1]Corey Mostafa，The Implied Warranty of Habitability，Foreseeability，and Landlord Liability for Third-Party Criminal Acts Against Tenants，54 UCLA L.Rev.971(2007).

[2](德)卡尔·拉伦茨.德国民法通论(上)[M].王晓晔，等译.北京：法律出版社，2003.

[3](德)迪特尔·梅迪库斯.德国债法分论 [M].杜景林，卢谌，译.北京：法律出版社，2007.

[4]D.Benjamin Barros，Legal Questions for the Psychology of Home，83 TULANE L.Rev.645(2009).

[5]Margaret Jane Radin，Property and Personhood，34 Stan.L.Rev.957(1982).

[6]邱聪智.新订债法各论(上)[M].北京：中国人民大学出版社，2006.

[7]王泽鉴.民法学说与判例研究(第6册)[M].北京：北京大学出版社，2009.