构建合理的教育结构 促进房地产行业发展

张弘武

（天津国土资源和房屋职业学院，天津 300270）

近几年来，虽然社会上对房地产的支柱产业地位颇有微辞，但房地产对社会发展重大影响是不能否认的。因此，无论是各国政府还是国民，都不希望房地产行业的发展出现异常。实践证明，专业技术服务是保证房地产正常运行重素之一。专业技术服务是需要专业技术人才来实现的，因此建立完善的教育结构体系，培养房地产行业所需的专业技术人才已经成为房地产业发展的关键。

合理的教育结构对社会和经济发展有着非常重要的促进作用，反之也会阻滞社会的前进，影响各行各业的发展，同样也会影响到房地产业。教育结构包括基础教育、高等教育、职业教育、成人教育在内的各种不同类型和不同层次的教学组合和比例构成。本文仅就房地产的教育类型结构、教育层次结构和专业设置结构进行探讨。

一、我国教育结构中存在的问题

（一）教育结构未与国际对接

不同行业所需人才的教育定位，既要考虑到横向的类别也要考虑纵向层次（包括学历和学位）。任何一种教育，都应该在教育类别和教育层次所构成的矩阵之中。如果定位不准，既浪费教育资源也会使所学知识不能满足工作需要。教育类别划分应与人才类别划分相对应，但我国各行各业都没有按照这一规律分类。往往以教育层次代替教育分类，或者说重视层次而不重视分类。按照联合国教科文组织制定的《国际教育标准分类法》规定，人才的类型可以分为两大类四小类。大类是学术型和应用性型，应用型里又可以分为工程型、技术型（或工艺型）和技能型。应用型人才中的工程型人才主要从事规划、策划和方案设计等工作。他可以把人的思想和理念变成方案；技术型人才属于中间型人才，主要从事实现方案的工艺性设计或组织指导技能型人才实现方案所列示的任务；技能型人才主要生产实践的第一线直接从事操作性工作，将方案中工作任务逐一实现。对应不同人才类别《国际教育标准分类法》将教育纵向分为三个不同类别，即：A类、B类和C类。A类教育的课程多为工程类课程或为更高级研究性课程铺垫，B类和C类教育的课程为直接就业而设，类似于我国的职业教育。同时《国际教育标准分类法》又将教育横向分成七个层次，三级以前是初等教育和高级中等教育，四级是高中后教育但不是高等教育（近似于大学预科，我国目前没有这一教育层次），五级以上才是高等教育，包括各种高级学位。

《国际教育标准分类法》所说的层次和分类，相互之间既不冲突也不能替代。但不同类别之间可以互认，B类和C类教育同样有很高层次，可以取得很高学位，而且选择哪个类别与学习成绩没有必然联系。而我国习惯上将高考成绩、层次和类别混在一起，成绩好的进入普通本科院校学习；成绩相对较低的进入职业院校学习。

（二）房地产相关专业设置问题

1.专业归类有误。房地产相关专业类别归属问题一直争论不休，一般的观点集中在管理学、经济学和工学等三大门类。赞成工学门类的人较少，大多数人倾向于管理学和经济学门类。目前高职高专房地产相关专业“房地产经营与估价”、“物业管理”和“物业设备管理”等，均属于 “土建大类”。房地产相关培养的人才大多服务于房地产的流通和消费领域，即使是服务于生产领域的“开发”工作，也主要从事经济分析和管理程序而不是施工；“土建大类”的所属专业除房地产相关专业以外，所培养的人才大多服务于房地产生产环节。不同领域的工作性质有所不同，对所需人才的能力必然有“质”的差别。将房地产列入土建类可能与行政隶属有关，房地产开发、房地产估价、房地产经纪以及物业管理等都属于住建部管理。这样归类似乎欠妥，教育产品的生产要考虑到教育资源优化组合问题。教育产品应该是嵌入到学生体内知识和能力的增量，应该按照核心能力归类。任何一个院校在教育资源聚集时都有一定的倾向性。如果归类错位肯定会影响教育资源的配置、影响专业建设、进而影响所需人才的培养。教育部新修订的本科专业目录（修订一稿），已将房地产相关的专业归于“管理学”门类。但并未将房地产房地产相关专业归为一个大类，而是分属于：“管理科学与工程类”（一级学科）“房地产开发与管理”专业（二级学科）；“工商管理类”（一级学科）“物业管理”专业（二级学科）；“公共管理类”（一级学科）“土地资源管理”专业（二级学科）。

2.专业设置重叠。本科目录中所列的“房地产开发与管理”专业，从专业名称上看，应该是指房地产的开发建设和对房地产的管理。但修订一稿中又有“物业管理”专业。“物业”是香港的俚语，本意就是房地产。“物业管理”是房地产管理的另一种说法，与“房地产开发与管理”专业的管理部分重叠。值得解释的是，现在许多人都误以为“物业管理”就是清洁和安全。其实不然，物业管理应该是通过专业人士的经营和管理，保持物业的完好程度并增加收益流。“清洁”和“安全”都是各自独立的行业，不属于房地产行业。在物业管理过程中，他们只是被整合和利用的专项服务。

3.培养目标分散。高职高专教育应该有很强的针对性，培养目标应该特指某个职业岗位群。现行的高职高专专业目录中所设的“房地产经营与估价”专业，是从“房地产开发”专业演变而来。其培养目标保留了房地产开发的痕迹，同时又增加了房地产估价和经纪内容。房地产开发、房地产估价和房地产经纪都是技术含量较高的工作。国家对房地产估价和房地产经纪设置了职业资格，对从业人员的实行职业注册制度。这样该专业就面对了两个国家注册的职业资格和房地产开发的职业岗位群。教学培养方案必须围绕三个不同核心能力制定，培养目标没有针对性。高职教育只有三年的时间，其中还有将近一年的顶岗实习，用两年的时间学习三个职业的相关知识，用三年时间掌握三种职业核心能力是绝对做不到的。

（三）高学位中未设房地产专业

我国的房地产相关专业的教育起步较晚，迄今为止仅有三十多年的历史。大约在上世纪70年代末期，在中等专业教育中已经有了房地产专业；80年代开始大专层次教育开始设置房地产专业；90年代初本科教育已经有了房地产专业，随之在更高学位的教育中也开始有了房地产的专业方向。而且在1993年，教育部委托建设部组织教育工作者和业内专业人士，对房地产相关专业的专业建设有关问题进行论证，确定了不同教育层次的房地产专业名称、培养目标和教学计划。遗憾的是，仅过五年教育部就在专业调整中，将房地产相关专业在本科的专业目录中取消。各个大专院校院校开设房地产专业，只能在相近的专业中派生出专业方向，房地产教育结构中缺少了一个重要的教育层次。近年来，在社会上恢复本科房地产专业的呼声甚大。部分院校已经开始在本科教育中设置房地产专业，而且在本科专业目录的修订一稿中已经列示了房地产相关专业。弥补了本科教育层次的房地产专业，对于完善房地产教育结构有了一些进展，但一级学科和二级学科中仍然没有房地产，无法培养更高学位的专业人才。因此真正“科班”出身房地产专业人才的学历层次较低，高学位的专业人士又都不是房地产专业学生。

（四）继续教育体系未能形成

继续教育是指已经脱离正规的学历教育，或已经取得某个职业资格以后所接受的各种教育。继续教育是更高层次的追加教育，旨在对专业人员进行知识更新、补充、拓展和能力提高。

目前在房地产行业继续教育尚未形成完整体系，离开学校的房地产相关专业的毕业生，很难找到补充新知识、新技术、新理论、新方法、新信息和新技能的平台；取得职业资格的人，虽然按照规定应该定期接受继续教育，但不是行政许可范围之内的，并无强制性手段和保证措施。即使行政许可范围之内的职业资格继续教育，也大多停留于满足学时要求，不能根据行业发展建立完善系统的继续教育体系。使房地产相关专业毕业生和取得职业资格的专业人士能够及时更新补充知识，扩大视野、改善知识结构、提高创新能力，适应房地产行业发展和职业岗位工作的需要。

二、房地产行业专业服务需求分析

培养人才的目的是为房地产行业服务，必须对其需求状况进行分析。由于房地产有其自身的特点，因此所需要的服务既有其它行业共有的内容，也有其特有的内容。

（一）房地产运行的三个环节

产品一般都要经历生产、流通和消费三个环节，房地产也不例外。所不同的是，普通产品的运行过程是直线的，消费过程中产品逐渐灭失。而房地产的运行过程是环状的，主要资源可以作为生产资料循环利用。房地产不仅可以在消费过程中进入流通领域再次交换，也可以在适当的时候再次进入生产领域重新开发。为了充分利用人类有限房地产资源，在消费过程中应该适时进行最高最佳使用分析，根据需要转换房地产的用途或重新进行开发建设。房地产在生产领域所需要的专业服务主要有：规划、设计、工程管理、材料供应、价格评估、市场分析、最高最佳使用分析和项目评估等；流通领域所需服务主要有：租赁及其代理、销售及其代理、居间、经营策划和价格评估等；消费领所需服务主要有：物业管理、价格评估和改变用途的方案策划等。

以上的服务内容大致可以分为两类：其一为建筑工程方面的服务，其二为经济管理方面的服务。建筑工程类人才培养规律已经定型无庸赘述，本文仅就经济管理类人才培养的教育结构建立的有关问题进行讨论。如果将上述的服务内容归纳为典型工作任务应该包括：房地产价格评估、房地产市场分析、最高最佳利用分析、房地产项目评估、房地产租赁及其代理、房地产销售及其代理、居间、经营策划和物业管理等。国外有一些房地产综合服务商，如果将其营业范围细分也都是这些内容。

（二）国家规定的职业资格

从目前的教育市场上看，需求方接受教育服务的目的大多数是为了就业谋生。虽然有一部分人是为进入更高层级学习做准备，但最终还是就业。不同学历层次的教学内容，应该是针对职业岗位和不同职级的需要。因此应该分析一下这些服务涉及到的职业岗位，并将其作为教学培养目标。“职业是人们在社会中所从事的作为谋生手段的工作”，职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求，反映了劳动者为适应职业劳动需要而运用特定的知识、技术和技能的能力。我国的职业岗位设置都与国家相关法律法规有关。按照《房地产管理法》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》以及《职业分类大典》等规定，房地产职业岗位应该包括：房地产估价师、房地产经纪人、物业管理师、房地产策划师和商品房销售人员等。其中房地产策划师是在2005年以后出现在职业大典中的一个新的职业，但不是行政许可的职业资格。而且从所要求的条件看，也不太严肃（高中毕业生，经过三个月培训即可获取资格）；另外，商品房销售人员只是在部颁文件的要求，不是行政许可范围内的资格。因此这两个职业以下分析不再提及，只重点分析房地产估价师、房地产经纪人和物业管理师等。除这些国家级的职业资格以外，有些省级政府还认定了次级的职业资格，如：房地产经纪人协理和物业管理员等。

（三）房地产行业需要的职业及其胜任的工作任务

1.房地产估价师。社会上普遍认为房地产估价师只能从事房地产价格评估的工作，其实不然。价格评估固然是房地产估价师的主要工作，但不是唯一的工作任务。除此之外，估价师还可以进行房地产市场分析、房地产经营策划、房地产最高最佳利用分析以及房地产项目评估等。

2.房地产经纪人。房地产经纪人的工作任务是以房地产居间和房地产代理为主，还应包括房地产市场分析、房地产经营策划和商品房销售等。

3.物业管理师。物业管理师的工作任务是各种业态的物业管理。许多国家物业管理人员的工作任务是使物业保值增值，通过各种经营手段提高物业收益流。为此物业管理师应以物业经营为主，还应包括价值评估和租赁经营等。目前我国在行政管理上还有部门之间的限制，但在物业管理市场上已经有这种需求，许多物业管理项目招标时都要有经营方案，突破禁忌只是时间的问题。

三、构建房地产教育结构的建议

（一）房地产教育类型结构和教育层次结构

房地产行业的专业人才培养可因职业岗位方向不同，而分类、分级区别对待。在教育类别结构上，我国工程型和技术型对人才培养界限模糊。在实际工作应用上，工程型人才的任务是将理念设计成方案，而技术型人才是组织实施方案。房地产的职业岗位中房地产估价师应该属于工程型人才。房地产估价师应该是房地产运行的策划者，可以设计房地产各种经营方案。有些国家和地区，甚至连住房政策的制定都由房地产估价师负责。房地产经纪人或物业管理师虽然不能排除某些设计工作，但实现方案工作所占比例较大，应该属于技术型人才。房地产经纪人协理和物业管理员属于技能型人才。

教育层次结构应该与不同职业核心能力的难易程度相关。但按我国的职业资格认定制度，任何层次学位都不能在毕业伊始直接获得某个国家注册的职业资格。同时也不排除具有任何层次学历的人，经过一定时间工作的经历以后取得国家注册的职业资格，只不过时间的长短不同。因此教育层次结构与房地产行业的各种职业，没有直接的对应关系。如果参照《国际教育标准分类法》，结合我国从业人员学历现状，综合考虑各职业与类型及学历层次的关系，房地产教育类型结构和教育层次结构理想状况是：

房地产估价师的培养应该是五A级；房地产经纪人和物业管理师培养应该是五B级；房地产经纪人协理和物业管理员培养应该是三C级（即中等职业技术教育）。我国的教育结构中A和B无法分清，这也是教育需要改革之处。按照目前情况，可以暂时不分A类和B类，在本专科中设立房地产相关专业。该专业教学内容可以兼顾A类和B类，培养房地产行业急需的人才。一旦我国教育结构可以分开A类和B类，再将其设法剥离。

（二）房地产专业设置结构

房地产专业的设置应该处理好不同层次和不同类别的关系，在培养目标上低学历教育核心能力更专，高学历核心能力更宽。

1.中等教育专业设置。目前在中等教育中已经设有“物业管理”专业，可在增加“房地产经纪”专业。

2.大专层次专业设置。大专层次的毕业生主要应在房地产行业内，从事中介服务工作，应根据职业要求集中精力培养学生核心能力。在专业设置上，教育部的专业目录大类中增加房地产类，分别设置“房地产经纪”、“房地产估价”、“物业管理”和“物业设备管理”等专业。如果顾及到专业名称与就业方便程度问题，也可以只设一个房地产专业，然后根据各地的需求分列不同方向。

3.本科层次专业设置。本科教育是不同行业教育结构形成的核心，应该设置房地产类本科层次的相关专业。为了让毕业生尽快承担起实际工作，应该在夯实理论基础的同时设置针对性更强的专业或专业方向。房地产的相关专业最好设置在管理门类中，下设“房地产”一级学科，二级学科可按房地产运行环节分别设“房地产开发”专业（生产环节）和“房地产经营”专业（流通和消费环节）。如果“房地产”能够被列入一级学科，则更高学位的专业设置问题也就迎刃而解了。

（三）教育机构与行业协会相结合构建房地产教育结构

房地产教育结构的建立不单是教学部门的事情，需要多方共建。人才的培养主要是为房地产行业服务，房地产行业是教育产品的需求者，构建教育结构也必须与房地产行业相结合。许多国家的教学计划都是由行业协会（或学会）协助制定、适时调整并监督执行，有的甚至由行业协会负责对学生学习效果的检查验收。对于教学质量可靠的院校，承认其所开设的课程，并在执业资格考试或岗位资格取得时免去相应课程考试。我国现在还是各行其是，院校受教育行政管理不睬行业协会。行业协会和行业行政主管部门则按照人事部门或劳动部门的要求，编写教学内容进行职业资格考试形成重复教育。这样既浪费大量教育资源，又不能满足实际工作需要。我们可以借鉴国外成功经验，无论是行业协会还是教育机构，某一方先主动向对方联系，建立紧密合作关系。

房地产行业是应用性和实践性较强的专业，需要有一定实习期。现在不仅职业教育要有顶岗实，而且有些本科院校也开始要求有顶岗实习的阶段。但一般企业不愿接受学生实习，特别是房地产经营机构，有许多商业机密不能向过多人透露。有些国家在解决这些问题时，采用了三种办法。一是通过立法约束企业，要求企业必须接受一定数量的实习学生；二是利益驱动，对于接纳实习学生的企业在税收上享受一定的减免政策；三是定向委托，大企业需要人数较多或几个企业联合，委托院校培养自己所需的专门人才。教学计划可以由企业提出要求，院校按照要求量体裁衣，课堂教学期满即可到企业任职。

房地产教育结构比较理想的框架是：房地产行业的各个专业协会，代表专业服务人才的需求主体，提出不同职业岗位标准；教育机构将各个职业岗位进行归类，形成不同学历等级，不同类别的各个专业；行业协会和教育机构按照专业服务所需的知识和能力共同确定培养目标和教学计划。行业协会负责安排学生实习、指导就业和检查学生学习效果。同时对于经过行业协会评估通过的学校，可以免去职业岗位资格所需一些课程。在行业协会与教育机构合作的同时，教育行政管理部门和行业行政主管部门，共同制定相应政策为教学保驾护航。

为此建议，专业设置（或专业方向的确定）应以房地产运行阶段为界。生产阶段由房地产业协会和高等院校合作设置房地产开发专业（或方向）；流通阶段由房地产估价师与经纪人学会和高等院校合作设置房地产经营与估价专业（或方向）；消费阶段由物业管理协会和高等院校合作设置物业管理专业（或方向）。为了就业面更宽泛，相关专业课程可以兼学。但应以某个方向为主，毕业生一定要具备解决某一阶段问题过硬的能力。房地产本科教育地位确定后，可以向上下两个方向延伸。既要有硕博房地产方向的学科，也要有房地产职业教育相应专业，以满足行业发展需要。继续教育课程应由行业协会共同开发，培训计划每年初公诸于众，业内人士可以根据自己需要选学。

按照我国目前教育管理体制的要求，有些想法还不能立即实现，现在教学计划中的课程和学时都是雷打不动的。但以上所的说问题，是客观规律的要求迟早都要实现。教育制度的改革是形成房地产教育结构的关键，业内的教育工作者应当为此大声疾呼。以便为房地产行业培养更多专业人才，保护人类稀缺的资源，使社会可持续发展。