浅析存款准备金率调整对房地产业的影响

顾骏华

（浙江大学城市学院，浙江 杭州 310000）

浅析存款准备金率调整对房地产业的影响

顾骏华

（浙江大学城市学院，浙江 杭州 310000）

存款准备金率又称为存款准备金的比例，是中央银行货币政策的重要组成部分。本文通过对存款准备金率与杭州市房地产销售额的对比进行分析，得出提高存款准备金率的货币政策对房地产市场的宏观调控影响并不显著，房价暂时仍然不会有较大的降幅等结论。

存款准备金；房地产；流动性过剩

存款准备金是中央银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。商业银行缴存准备金的比例，就是准备金率。存款准备金是为了限制金融机构信贷扩张并保证客户能够提取存款和资金清算需求而存在的。存款准备金率又称为存款准备金的比例，由中央银行决定，是中央银行货币政策的重要组成部分。

一、我国存款准备金率调整情况分析

我国存款准备金从2008年1月至2008年9月直线上升，从1月的15%达到9月的17.50%，攀升了1.167倍。2008年10月至2009年的12月，存款准备金经过几度波折之后略有下降，最后稳定在15.50%。在此之后的时间里存款准备金一路飙升至2011年4月的20.4%。提高存款准备金率0.5个百分点大约将一次性冻结商业银行流动性1500亿元。因此，商业银行可以使用出售流动性较高的国债、金融债券和央行票据等资产来对冲提高存款准备金率对流动性带来的冲击。但长久频繁的提高存款准备金率必定会使商业银行在贷款业务中更加谨慎，放缓贷款增长速度。

二、存款准备金率调整对房地产市场的影响

存款准备金率政策的效用具体体现在它对商业银行的信用扩张能力的控制、对货币乘数的调节上。由于商业银行的信用扩张能力与中央银行投放的基础货币量存在着乘数关系，而乘数的大小则与存款准备金率成反比。若中央银行提高法定存款准备金率，会降低整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减，商业银行在这一政策作用下必须立即作出反应，尽管商业银行可以首先选择出售有价证券弥补流动性的不足，但中期看，其贷款业务不可能不作相应调整，至少贷款增长速度将会放缓。

众所周知，房地产开发资金各种来源的数量和比例中，“自筹资金”、“国内贷款”和“其他资金来源”是房地产开发资金的主要来源，其中“国内贷款”和“其他资金来源”约占房地产开发资金来源的70%左右，从理论上来说，商业银行为满足提高存款准备金率的要求，控制贷款增长速度，甚至收紧贷款，必将给房地产开发企业的流动性带来压力。同时，商业银行还会在房地产按揭贷款中，将更严格地执行首付款比例要求，这样必然使得大量开发商或购房者难以获得银行或者其他信贷机构的贷款而减少房地产销售额，抑制房地产市场上的过度投资，促进房地产业合理发展。

但实际情况并非能够如同理论般的使房地产业的泡沫大幅度减少，由表1和图1可知，存款准备金率的变化在短期内会对房地产市场产生一定影响，2008年到2009年，存款准备金率下降后房地产的销售额有过一次大幅度的增加；2010年至2011年4月，存款准备金率不断上升的过程中销售额有过几次大幅度的降低。但是，存款准备金一旦趋于稳定，房地产业销售额又会迅速反弹，长期来看这两者并不存在一定的相关关系。

通过上述分析可知，存款准备金调整对房地产只存在短期影响，并不能对其造成决定性打击，房地产业泡沫依然存在。原因是多方面的，主要有以下三个：

1.存款准备金率的频繁上调确实能够在一定程度上缓解流动性过剩问题，收缩流动性可以减少银行信贷，贷款给居民的钱会大幅度减少，但银行会放贷给一些信用好的房地产开发商，其面对的消费群体大多是高端消费者，购房贷款需求相对较小，因此，在房产商能够提供优良房源的情况下，这部分的销售额就不会降低，而大多数的居民贷款会被收缩，从而造成中低收入层次居民无款可贷的情况。但是从房价的现有水平来看，大多数销售依然建立在高端消费者对于房地产的抗通胀与保值性的信赖之上，加上通胀率的不断高升，房价无较大起伏，暂时不会大跌的形势已然明朗。

表1 2008年1月－2011年4月存款准备金率与杭州市房地产销售额对比表

图1 存款准备金率与房地产销售额的关系图

2.人民币持续升值，使得国内外居民及企业千方百计的将外币流入我国，其中包括各种合法、非法的渠道。由于前几年房地产的过快发展，部分外国人甚至认为中国房地产每年收益率能够稳定保持在25%，因此，将外币兑换为人民币后在中国购买住房，以获取收益。这一情况会明显造成流动性货币大幅度上升，并且可能造成人民币不断攀升，使得国家宏观调控政策趋于无效化，成为房地产业抗跌的原因之一。

3.由于国家对“地根”与“银根”的不断紧缩，部分房地产企业实行合并，进行资源整合（包括土地资源）、上市融资（以此减轻“银根”压力）以获得资金支持。合并整合之后的房地产企业更加强大，能够腾出更多的资金来进行房地产项目创新与投资，并且创造出更加高端的商品房，提供给高端消费者。更加新颖优质的房源则又为掀起新一波的房产热潮做好了铺垫。

三、小 结

综上所述，存款准备金率的频繁上调对房地产业能起到一定的制约作用，但是效果并不理想，只是短期的。从长期来看，房地产就目前情况而言保持现有的房价水平仍然不是难题。而如何抑制房地产业过度发展现已成为了国家宏观调控的一个新的难题。由于再贴现业务政策具有较大的局限性，即央行处于被动角色和短期只能不呈现出一定的变化，短期的存款准备金率的持续提升已经难以避免，但随着其不断上调，普通居民将会出现无款可贷的局面。因此，国家政策中除了抑制房价外也应该要体现出为部分中低层次居民解决无房可住、购房难的问题，建议政府进一步完善当前的住房体系，加大对经济适用房和廉租房等保障性住房的投入，适当增加中小户型住房的供应量，改善民生，维护社会稳定。此外，应更有效地抑制通货膨胀与人民币的不断升值问题，减少国际资金进入国内房地产业也是抑制房价与房地产销售量的一个重要途径。

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10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.021

周群艳）