杭州桐庐楼宇经济发展调查与思考

桐庐县统计局课题组

（桐庐县统计局，浙江 杭州 311501）

杭州桐庐楼宇经济发展调查与思考

桐庐县统计局课题组

（桐庐县统计局，浙江 杭州 311501）

楼宇经济是商业楼或商务楼中的新经济形态，能带动区域经济的发展。本文通过对杭州桐庐楼宇开发业主及入驻企业的调查，发现楼宇经济发展与当初预定目标差距较远，总体呈现管理难度较大、产业层次偏低、基础设施建设有待加强等问题。建议理顺管理体制、推进基础设施建设、创新发展理念等促进桐庐楼宇经济发展。

楼宇经济；发展；调查

楼宇经济是商业楼或商务楼中的新经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资、选资、留资，引入优秀企业，以开发、出租、售卖等多种形式与企业合作，从而产生税源，带动区域经济发展的一种经济形态。随着杭州桐庐“迎春商务区”的基本落成，入驻桐庐的企业增多，因此发展其“楼宇经济”，实现产业集聚，成为了多方关注的焦点。

近日，桐庐统计局联合迎春商务区管委会对22幢楼宇及楼宇中正式营业且规模较大的企业逐一调查，基本摸清了楼宇开发商以及入驻企业的基本情况，并结合县级相关部门提供的商务区块企业入驻及纳税情况，进行比较分析。

一、基本情况

桐庐县迎春商务区块以县城主干道迎春南路为主轴，南起高速入城口、北至富春江二桥，街区总跨度约5公里，规划面积2000亩，目标成为浙江西部地区楼宇体量最大、最集中、产业集聚能力最强的现代化商务商业综合体，由20家开发商投资建造，共规划设计高档商务楼22幢，其中26层以上楼宇20幢。规划设计楼宇总建筑面积88万平方米，总投资50亿元，分两期建设。至2012年3月底，有18幢约73万平方米已竣工结顶，其中企业自用30322平方米，已入驻项目使用面积320081平方米，尚有379597平方米待出租或出让。20家楼宇开发企业中，桐庐励骏酒店有限公司的注册资本最高，为11510万美元，其次是杭州荣正大厦开发有限公司，注册资本为1亿元，其余企业均在在1000万至5000万之间。

截至2012年3月底，商务区块共计签约项目345个，注册项目180个，入驻项目242个。从行业上分析，入驻企业主要集中在服务业行业，占总入驻企业家数的97%左右，有部分工业企业将企业总部搬至商务区；从企业来源上看，63.3%的企业来自县内（桐庐法人新注册公司或少量搬迁），36.7%的企业为招商入驻，主要来自杭州市区、上海、宁波、山东、富阳、建德等地。从单位类型上分析，除特殊行业如金融、保险等入驻时为一些分支机构外，其他以法人企业为主，没有个体户性质的单位入驻。2011年8月桐庐县首个大学生创业园成立，截至2012年3月底，有31家企业入驻，为大学生毕业提供了极好的创业平台。

由于楼宇建造的进度不一，从调查情况看，入驻企业家数最多的楼宇是：新青年广场、浙富大厦、汇丰大厦。具体情况见表1。

表1 桐庐县迎春商务区各楼宇入驻企业基本情况单位：个、平方米、万元

二、调查问卷分析

此次受访的35家企业入驻楼宇的时间集中在2010-2011年，65%是本地法人企业和本地法人新注册企业，受访企业中80%的企业是租用办公场地使用。

调查结果显示，对当前发展形势研判中56.7%的业主认为当前企业业绩一般，43.3%的认为当前经营形势较好。入驻商务区块后，47.4%的业主认为入驻以后享受到了更好的政府服务，同时也增加了企业的发展信心。业主对楼宇销售或出租情况主观感受差异较大：23.1%的业主认为比预期的好、46.2%的业主认为一般、30.7%的业主认为比预期的差。

从对政府扶持政策熟悉程度来看，71.1%的业主基本熟悉和了解、28.9%的业主了解较少。37%的业主认为当前商务区块最需要解决的问题是应加大对现有企业的政策扶持力度、26%的业主认为应加快基础配套设施建设、22%的业主认为应继续加大招商引资力度、15%的业主认为需要改变现有商务楼销售模式。

从入驻企业发展面临的困难来看，排在前三位的是经营成本上升过快、资金短缺、用工短缺三个问题；企业认为造成困难的原因占比前三位的是政府扶持政策较少、同行业竞争和企业知名度不高。

三、存在的问题

目前，在桐庐县委、县政府的领导和相关部门的共同努力下，迎春商务区在项目招商、运行管理、业态培育等方面都取得了一定成效，但其处于“楼宇经济”发展的初级阶段，存在诸多问题。

1.楼宇产权与管理权分离，管理难度大。为了规避风险，加快资金回笼，多数楼宇建设方考虑更多的是如何尽快销售楼宇，造成一幢楼宇有多个业主。产权发生转移后，楼宇内部套间的租赁、买卖则由各业主自行通过中介渠道推向市场。楼宇产权与管理权分离，使楼宇的租赁、买卖等动态信息变得难以掌握，无形中增加了管理难度。部分楼宇存在商业、住房混用的情况，作为物业公司管理难度极大，楼宇的资源整合也很困难。

2.“三证”问题矛盾突出，影响深远。当前商务区业主们最关心、反映最为集中的问题就是“三证”问题。对买断商务办公用房的业主来说，不能办理 “三证”，就无法融资贷款，且部分开发业主要求一次性付清房款，导致企业发展压力增大；预入驻企业与一些上市集团公司谈合作意向时，由于不能办理“三证”而无法洽谈成功，以致于把一些“好、高、大”的企业拒之门外。

3.配套设施建设滞后，企业发展受阻。楼宇外观设计精美大气，但内在软、硬件设施配套不足，楼宇的自动化、信息化发展尚未起步发展，随着入驻企业增加，商务区块整体配套设施滞后问题逐步显现，导致企业无法健康发展。同时，楼宇整体对外宣传的广告设置、楼宇方位标识、楼宇内企业形象展示等都亟待完善，集聚发展仍需一个漫长的过程。

4.传统产业主导发展，新兴行业偏少。商务区块的定位以及发展目标，以培育总部经济、文化创意产业、企业研发中心、电子商务等高端信息产业。而从企业入驻的情况分析，科技含量较高的信息软件业、研发中心、文化创意业单位很少，入驻的企业集中在商贸批发、文化娱乐、中高档餐饮等一些传统产业，呈现出商业业态少、层次偏低、氛围不浓、集约功能差等问题，短期内较难形成具有竞争力和震撼力的区域商业中心。

四、对策建议

商务区的发展需要产业的积累和发展能量的积聚，因此需要通过强化领导管理、明确产业规划、提升服务水平、夯实发展基础等一系列强有力的举措，合力推进目标的实现。

1.加强组织领导，理顺管理体制。建议政府研究制定商务区块发展的总体规划和扶持政策，营造出上下联动、协调推进、形成合力的政策扶持氛围。同时，建立和实施与企业的沟通对话机制，对每家入驻企业能实时进行监测和跟踪，对整个商务区块的经济效益、业态分布进行定期分析。

2.提高服务水平，共谋经济发展。建议政府职能部门与开发业主保持紧密联系，主动帮助楼宇业主提升、改造楼宇品质，加强信息互通，并免费提供招租信息，协助楼宇业主做好招商工作；做好楼宇的摸底调查工作，并建立档案，对楼宇实现实时、动态的管理；建立健全商务区网站及楼宇信息管理系统，畅通网上办事通道。

3.明确产业定位，创新发展理念。建议发挥产业特色，出台优惠政策，促使一些根基扎实、发展潜力大、知晓程度高的“制笔”、“针织”等企业把研发中心、设计中心集聚至商务区，形成以工业设计为特色的“智囊团”，促进设计产业全面提升，逐步形成自有品牌，抢占市场份额。同时，加大扶持电子信息及互联网相关产业，逐步促使商务区建设成为一个“高智能、高效益、低能耗”的经济平台。

4.加快软、硬件设施建设，提升商务区品质。建议早日准许办理“三证”，促进整个商务区的招商引资和企业自身业务的发展；改善交通情况，增加公交车次，加快生活性服务业配套设施的建设，并满足入驻企业员工用餐、临时生活用品的购买等生活需求。

课题组组长：毛振农

课题组成员：方君萍、姚健云

课题执笔人：陆 艳

（责任编辑：张巧燕）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.017