楼市调控成效显现房地产市场形势不容乐观——22001122年河南房地产市场形势分析

文/马艳丽

楼市调控成效显现房地产市场形势不容乐观
——22001122年河南房地产市场形势分析

文/马艳丽

自2010年以来，国家对楼市的调控政策既密集又严厉，房地产市场在“限购”、“限价”、“限贷”、加息的重重压力下，放慢了上涨脚步，形势不容乐观。今年以来，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，河南省房地产开发投资增速回落明显，商品房销售继续下降，房屋施工面积增速有所加快，新开工面积增速趋缓，竣工面积高速增长，本年土地购置面积下降，土地成交价款增速大幅回落，企业资金趋紧状况仍无缓解迹象，房地产下行压力进一步加大。

全省房地产开发市场运行主要特点

（一）房地产开发投资增速回落，非住宅类投资拉动作用明显

1-5月，全省房地产开发企业完成投资943.00亿元，同比增长20.6%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分别回落15.1个、4.0个和3.2个百分点，投资增速回落明显。

分类型看，住宅类投资占比持续下降，非住宅类投资对房地产开发投资的贡献率逐步提高。1-5月，全省住宅投资669.03亿元，同比增长14.9%，住宅投资增速低于房地产开发投资增速5.7个百分点，占房地产开发投资的比重为70.9%，同比降低3.5个百分点。非住宅性投资273.97亿元，增长29.1%，高于房地产开发投资增速8.5个百分点，占房地产开发投资的比重为29.1%，同比提高3.5个百分点，非住宅类投资对开发投资的贡献率达46.0%。其中，办公楼投资41.68亿元，增长24.8%，占比4.4%；商业营业用房投资102.54亿元，增长27.4%，占比10.9%；其他投资129.75亿元，同比增长50.9%，占比13.8%。

（二）房屋施工面积增速有所加快，新开工面积增速趋缓，竣工面积高速增长

1-5月，全省房屋施工面积22091.18万平方米，比上年同期增长20.5%，增速比上年同期及今年一季度分别回落14.1个和1.5个百分点，比1-4月加快1.7个百分点。其中，住宅施工面积17381.04万平方米，增长17.8%，增速比上年同期及今年一季度分别回落12.7个和0.9个百分点，比1-4月加快2.0个百分点，住宅施工面积增速低于房屋施工面积增速2.7个百分点，占房屋施工面积的比重为78.7%，同比降低1.7个百分点。

1-5月，全省房屋新开工面积4209.94万平方米，比上年同期增长12.4%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分别回落12.5个、5.1个和6.1个百分点。其中，住宅新开工面积3356.88万平方米，同比增长9.3%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分别回落9.5个、4.9个和5.5个百分点，住宅新开工面积增速低于房屋新开工面积增速3.1个百分点，占房屋新开工面积的比重为79.7%，同比降低2.3个百分点。

1-5月，全省房屋竣工面积高速增长，但增速有所回落。全省房屋竣工面积1498.58万平方米，比上年同期增长60.2%，增速比上年同期加快45.1个百分点，比今年一季度和1-4月分别回落35.0个和5.0个百分点。其中，住宅竣工面积1280.98万平方米，增长57.6%，增速比上年同期加快44.9个百分点，比今年一季度和1-4月分别回落23.1个和2.5个百分点。住宅竣工面积增速低于房屋竣工面积增速2.6个百分点，占房屋竣工面积的比重为85.5%，同比降低1.4个百分点。

（三）商品房屋销售面积和销售额降幅双扩大

随着国家和各地区一系列房地产市场调控政策的不断贯彻落实，政策效果不断显现，继2011年商品房销售增速逐月回落后，今年以来商品房销售由增变降，刚性需求释放缓慢，投机、投资性需求得到一定抑制。

商品房销售面积降幅继续扩大。1-5月，全省商品房销售面积为1314.35万平方米，比上年同期下降11.3%，增速同比回落30.1个百分点，降幅比今年一季度和1-4月分别扩大7.3个和3.2个百分点。其中，商品住宅销售面积为1216.12万平方米，同比下降11.0%，增速同比回落28.1个百分点，降幅比今年一季度和1-4月扩大6.7个和2.6个百分点。

商品房销售额降幅继续扩大，住宅销售额降幅小幅收窄。1-5月，全省商品房销售额503.78亿元，同比下降2.7%，增速分别比上年同期和今年一季度回落38.4个和3.5个百分点，降幅比1-4月扩大2.3个百分点。其中，商品住宅销售额424.88亿元，同比下降1.1%，降幅比今年一季度扩大1.0个百分点，比1-4月收窄0.3个百分点。

90平方米及以下住宅销售继续增长，商业营业房首次出现下降。住宅类销售中，90平方米及以下小户型受到青睐，销售继续逆市增长。1-5月90平方米及以下住宅销售275.64万平方米，同比增长15%，占住宅比重为22.7%，同比提高5.2个百分点，销售额114.89亿元，增长28.6%，占住宅比重为27.0%，同比提高6.2个百分点；非住宅类中，自去年起销售高速增长的商业营业用房首次出现下降。1-5月商业营业用房销售65.33万平方米，同比下降9.4个百分点，销售额50.51亿元，下降2.4个百分点。

当前全省房地产开发存在的突出问题

（一）新开工项目数量减少，土地等先行指标下降

1-5月，全省房地产开发企业本年新开工项目380个，同比减少31个，完成投资185.92亿元，同比下降9.2%，降幅比1-4月扩大4.6个百分点，低于房地产开发投资增速29.8个百分点，占全部完成投资19.7%，同比下降6.2个百分点。随着时间推移，河南省本年新开工项目有所增加，但与往年相比，企业新开工项目减少，未形成大规模项目新开工的局面。另一方面，1-5月全省房地产开发企业本年购置土地696.91万平方米，同比下降9.6个百分点。房地产企业购置土地、开发新项目不积极，房地产开发投资主要依靠结转项目拉动，对后期房地产市场的持续健康发展将产生不利影响。

（二）企业资金链条趋紧，资金保障形势严峻

1-5月，全省房地产开发企业本年资金来源1163.55亿元，同比增长18.8%，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速1.8个百分点，资金来源增速自2010年11月以来已连续19个月低于完成投资增速。同时，企业应付款高速增长，企业资金紧张的问题值得关注。

（三）新建商品房库存增加，市场消化压力较大

截止5月底，全省待售商品房面积1780.17万平方米，同比增长42.7%。其中，待售1-3年面积460.54万平方米，占待售面积的25.9%；待售3年以上面积26.11万平方米，占待售面积的1.7%。在销售市场低迷的情况下，商品房库存持续增加，开发商销售压力较大。

促进房地产市场平稳健康发展的政策建议

总体上看，自2010年以来国家和地方推出的一系列促进房地产市场健康发展宏观调控政策，对河南省的房地产市场影响深刻。当前和今后一个时期，河南要继续贯彻落实中央和地方促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策措施，细化和完善调控相关政策，增强政策的灵活性、针对性和前瞻性，高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势；继续加大保障性住房建设力度，着力调整商品房供应结构，切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给；要强化合理住房消费的引导和舆论的正确导向，切实做好稳定房价工作；要进一步拓展资金融资渠道，激发民间投资的积极性；要加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序，促进河南房地产开发市场平稳健康发展。

（作者单位：河南大学）