小产权房剿灭还是招安？——十问小产权房

○ 魏雅华

2012年的开年，国土部宣布，今年将试点处理现存小产权房问题。中国所独有的小产权房问题，又一次激化，又一次大爆发。中国数量惊人的小产权房，又一次走到了十字路口。小产权房又一次提出：生存还是灭亡这个问题。

在近日召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。

国家土地执法监察局局长李建勤表示，国家明确规定城市居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

一问：开放《在集体的土地上建公租房》意味着什么？

2011年1月25日，中央电视台播出了一条看似平常的，时长不过一两分钟的短新闻：《上海：在集体的土地上建公租房》。该新闻中说：中国要建公租房，可建设公租房也并非易事，一要地，二要钱。投资大，利润低，回收资金慢，很难吸引企业来投资。

今年中国要建1000万套公租房，需要资金1.3万亿元，占到我国银行全年贷款总额的1/7。可想而知，这对各地地方政府的资金压力有多大。

上海市闵行区联明村利用村里闲置的集体土地，建起了27500平方米的公租房。联明村村委会以每年7%的利息，向村民每户集资15万元，自筹资金8500万，每户每年可以分红1万多元。

用闲置的集体土地建公租房，似乎并没有多少新意。可解决了困绕公租房建设的两大难题：土地和资金。

住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤说，我们希望社会资金能够投资公租房建设，这个想法可以通过一定的政策支持得到解决。在北京市的两会上，北京市住建委明确表示，鼓励农村在闲置的集体土地上建公租房。

这条新闻似乎真像该新闻中所说，“用闲置的集体土地建公租房，似乎并没有多少新意”却解决了困扰公租房建设的两大难题。

真正清楚这条新闻中包含着多么巨大的信息量的人并不多，真正清楚这条新闻异乎寻常的价值的人不多。

只有这一事件的当事人，他们才会深切地知道下两点：

第一、农民第一次被允许可以在自己拥有的集体土地上建房，并从中受益；第二、农民第一次被允许对自己拥有的集体土地有了处分权，中国房地产市场不再是国有土地的单一模式。这两个第一次意义重大。

二问：关于小产权房的民意调查说明了什么?

日前，某网站做了相关调查：您认为小产权房是否是违法建筑？回答“不是”的为2466人，所占比例为57%，回答“是”的为1268人，所占比例为29.6%，回答“说不好”的为547人，所占比例为12.8%。

而问您赞成给小产权房发房产证吗？回答“赞成”的为2950人，所占比例为68.9%，回答“反对”的为1144人，所占比例为26.7%，回答“不好说”的为187人，所占比例为4.4%。

网上调查问：“在低价与风险之间，你会选择什么?”，有45%的人认为：虽然有风险，但是价格低，还是会选择购买。38%的人认为，只要是自住，其实没有什么风险。3%是犹豫不决，14%考虑到风险,不会购买小产权房子。

网上调查的结果直让人叹息：谁能抗拒小产权房的诱惑?

三问：小产权房是一道禁令便封杀得了的吗？

2009年5月30日，深圳市人大通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。许多媒体对这个《决定》是这样解读的：这个《决定》标志着深圳为小产权房颁发了第一张“准生证”，小产权房合法化的大门从深圳开启。买不起商品房的工薪族们，眼里有了希望。可才宣布，立即又被封杀了，那刚刚开启的大门，又关上了。

可中国小产权房的现实，是一道禁令便封杀得了的吗？问题能如此简单便解决了吗？

如何处置小产权房，我们不能不先调查小产权房的现状。只有摸清了小产权房的生存现状，才有可能对小产权房作出正确的处置。

对于这一点，CCTV的评论员白岩松说：有关部门对小产权房的现状进行了调查，调查中发现，小产权房的问题比原先预想的要严重得多。

究竟有多严重？深圳市国土资源和房产管理局2008年初完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等，个人不能随意进行产权转让的小产权房，占71%。深圳农民房有33万栋，面积超过3亿平方米。

仅仅一个深圳，我们姑且将单位自建房、政策性住房排除在外，仅农民建设的小产权房便多达“33万栋，3亿平方米，占住宅总量一半”。事情是如此严重，真如白岩松所说，“问题比原先预想的要严重得多。”

如此惊人的、天量的小产权房，如果剿灭，那不是要灭掉半个深圳吗？那不是要让深圳遭遇屠城之灾吗？

小产权房，铲了几十年了，在济南、青岛等城市，连武警、公安、刑警、法警，连装甲车都出动了，铲干净了吗？不铲还罢，越铲越多。绝不是只有深圳，小产权房占到了城市房产的一半还多。

小产权房：剿灭还是招安，这是个问题。

四问：农民有权在自有的土地上盖房并出售吗?

小产权房问题是中国式的，非常中国的土地问题。首先，靠卖地来维持地方财政本身的合法性便很可疑。

2009年6月6日，中央电视台《新闻周刊》以《房改，别遗留新的历史问题》为题，对深圳的《决定》所作出了一段非常精采的评论。

对此，白岩松评论说，农民们发现，政府低价征收了农民的地，高价卖出，发了大财。那么，农民自己为什么不能用自己的地盖房赚钱呢？

白岩松的话符合《宪法》精神，既符合法律，又符合法理。这个道理就这么简单，这么好懂。问题是为什么就不作此问，不讲这个道理呢？

几天后， CCTV的经济半小时又播出了《小产权房：一碗必须端平的水》的专题评论，评论中说：

从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无政府状态，在这种状态中，政府损失大量的税收，以及土地出让金；开发小产权房的各方，在火爆的销售中，赚到了大把的利润；这话说反了。

政府低价征地，使农民的利益蒙受了巨大的损失，农民的地，一经政府的手，便十倍几十倍地增值，政府发卖地的财，农民遭失地之灾，公平吗？政府用农民的地来搞房地产开发赚钱，是为了“公共的利益的需要”吗？既然不是，又凭什么动用公权力来“征”地？

多少年来，是政府的低价征地伤害了农民的利益，而不是农民伤害了政府的利益。

说“政府损失大量的税收，以及土地出让金；”税收应该按规定补交，而土地出让金本身便是不义之财。

说“开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润”；又让人贻笑大方了。如此便宜的小产权房还能“赚到了大把的利润”，那么，就不怕听话的人反问一句：您的商品房又赚了多少？

五问：城镇居民为什么不能在农村购置宅基地？

有人说，小产权房入市不合法，是因为它违犯了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定。

“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，这不是在以法律的形式，加深加固中国农村和城市之间的二元结构吗? 这不是在以法律的形式，加深加固中国农村和城市之间，本来便己经太高太深的城墙城壕吗? 这不是在以法律的形式，剥夺公民的自由迁徙权吗？

我们且不说现在农村人可以进城，并在城市落户，买房定居，而城镇居民却不能到农村落户，买房定居，这对于城镇居民是否公平，这对于城镇居民是否是一种歧视。

“禁止城镇居民在农村购置宅基地”它违背《宪法》精神，它违背《宪法》中所规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的《宪法》精神，它侵犯公民在中华人民共和国境内的自由迁徙权。这一规定的谬误，竟严重如斯。

关于这一规定，见中华人民共和国建国后的第一部《宪法》（1954年）：

第九十条、中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，通信秘密受法律的保护。

中华人民共和国公民有居住和迁徙的自由。

小产权房问题说到底，是农村的土地能不能合法地进入房地产市场的问题。

六问：国外为什么没有小产权房?

改革开放三十多年以来，中国人逐渐形成了一个好习惯，那就是如果对哪件事有了疑问，便看看人家外国人是怎么处理这件事的，特别是市场经济程度较高、经济较发达的、成熟的国家，是怎么处理这件事的。因为这里蕴含着一个朴素的道理：它山之石，可以攻玉。

于是，人们便自然而然地将目光转向国外，想知道同样有着城市化要求、同样在经历着或经历过城市化过程的发达国家或发展中国家，是怎么处理小产权房这件事的。

可巡视的结果是：国外根本就没有小产权房问题。小产权房问题是一个中国独有的、充满了中国特色的中国式的问题。

在国外，大多数国家的土地是私有的，或是分作国有与私有的，个别国家或地区是国有的，惟独中国，土地分成国有的和农民集体所有的。

如此独特的土地制度制造了中国社会的二元结构，制造了建国以来半个多世纪中国式的三农问题，中国农村的贫困问题，己经严重到非解决不可的时候。因为它严重地阻碍了中国经济前进的步伐，成了中国经济发展的瓶颈。

这是因为我们始终不敢触动中国的土地制度。建国六十多年来，中国的变化沧海桑田，可中国的土地制度纹丝不动。可如果中国的土地制度不变，中国农村的贫穷就会亘古不变。

现在，小产权房问题又一次碰上了这个问题。小产权房问题说到底，是农村的土地能不能合法地进入房地产市场的问题。

七问：为什么不允许小产权房进入房市?

不允许小产权房进入房市，是因为小产权房的售价明显低于市场价。小产权房的入市，会颠覆中国房地产市场的价格体系。所以，它才会被地方政府和房地产商们如此敌视。

小产权房入市的确会颠覆中国房地产市场的价格体系，会颠覆中国房地产市场的正常秩序，可问题是中国房地产市场的秩序正常吗？

小产权房“侵害了”地方政府对土地买卖的专营权。也正是这个原因，直接导致了地方政府对小产权房的封杀。

农民的土地就没有成本吗?土地对农民意味着什么? 土地，是农民的命。农民最难割舍的，农民最不愿意卖的，便是土地。“自家的土地”可不是自家地里的韭菜，割了一茬还会再长出一茬来。“自家的土地”只能卖一次，这一次卖了，便永远地没有了。

对于农民来说，建设和买卖“村证房”是桩一锤子的买卖，是桩今生今世永远不可能再有第二次的买卖。

八问：小产权房如何合法化?

其实，解决的办法很简单，《城市房地产管理法》中已有现成的办法。

即：对“城市规划区”内的小产权房补缴土地出让金。而国家征用农村集体土地的出让金是非常低廉的，即征地补偿费，（并非市内土地的挂牌价），所以，1平方米最多几百元，这样小产权房仍非常之便宜。

而城市规划区外的小产权房，连土地出让金都不必补缴。便可发给产权证。让小产权房变成大产权房。

还有，由政府收购小产权房，用于保障房，公租房，不是一条也很好的出路吗?

不要以为这是对小产权房既成事实的无奈之举，小产权房是构建房地产市场的多极化的一枚棋子，是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。

九问：小产权房合法化：会给中国带来什么?

中国需要多极化的房地产市场，中国的房地产市场原本就不该是大一统的。这就像大海，有在深水中生活的深水鱼，有在浅水中生活的浅水鱼，有在中海生活的中海鱼，各得其所，各行其道。

这又像今天的世界格局，只有在多极化的格局中，才有世界的和平、繁荣和进步。

小产权房的合法化将会为彻底解决中国的“三农问题”打开一条新路。“小产权房的合法化毫无疑义将会平抑中国畸高的房价。小产权房的合法化将会给贫穷的农村打开一条发财致富的高速公路，难道这不是我们多年来所梦寐以求的吗？

从这个意义上说，小产权房的合法化将给中国带来的变化，可以用“划时代的”、“里程碑式的”、“翻天覆地的”等等最夸张的形容词来形容，不管你如何评价，如何夸张，都不会有溢美之嫌。

十问：小产权房：该不该给私生子上户口?

严格审查城中村农民建房售房的所有环节，未见什么不合法之处。“法所不禁，即为合法”。小产权房在手续上也许有些欠缺之处，应该允许他们补办，并缴纳该缴纳的税费。在这件事上，“堵”莫如“导”，正如深圳所做的那样。

2009年6月10日，国土资源部针对深圳的小产权房新政，紧急发表的声明中说，深圳市人大作出的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的，向社会公众租售的小产权房有本质的区别。此《决定》的出台，一揽子解决了深圳市历史遗留的土地利用中的违法违规问题，符合深圳市发展实际，国土资源部应予支持。深圳市依法妥善处理历史遗留的各类违法用地问题，对全国其他地区解决城乡违法建筑，也具有一定的借鉴意义。

无论事态会如何发展，小产权房不但会大量存在，还会越建越多，昂贵的房价会为小产权房带来无限商机。现在，许多房地产的加盟已使小产权房如虎添翼，登堂入室。无视小产权房的存在，会让我们犯下一个绝大的错误。

而且小产权房的确会对构建和谐社会，平抑房价，实现“居者有其屋”，作出贡献。■