小产权房的合法化之路有多远

○ 本刊记者 冯京津

日前，国土部相关负责人表示，小产权房是指占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。我国城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。国家要求各地对农村集体经济土地进行确权登记，但是对于小产权房等违法用地，不予确权登记，不受法律保护。这个困扰中国房地产市场十年，困扰中国社会多年的问题，似乎看到了希望。

种种因素催生小产权房

小产权房在大城市周边已经形成了一种既成事实的供需交易。小产权房的大量存在，与城乡二元土地制度下政府垄断土地一级市场有关，也与农民试图分享工业化、城市化进程中土地增值收益有关，还与部分房地产开发商追逐高额利润有较大关系。

按照目前的法律法规以及相关政策，小产权房开发经营活动是不合法的。国家此前已明文规定，城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。但由于价格低廉，小产权房的规模日益扩大，非官方数据称，全国小产权房面积已达约60亿平方米。

在此次国土部举行的新闻发布会上，被问及小产权问题时，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示，国土资源部在全国选择部分城市开展小产权房清理的工作，在什么地方开展，如何开展，目前还在研究之中。

国家土地执法监察局局长李建勤此前就曾表示，国务院已于去年成立了小产权房清理小组，该清理小组由国土资源部和住建部牵头。

如何清理备受关注

我国的土地资源，尤其是农村耕地相当紧张，中央及地方对土地的管理和使用一再设限，目的是要守住早已确定的全国18亿亩耕地这个底线不崩溃。其实，这样做也是为了守住国人的命根子，严防私建乱占，浪费土地而影响粮食的正常生产。

然而，近些年来的一些地方仍然是我行我素，并没有认真而又严格地贯彻执行国家的法律法令，依旧出现了问题。比如：最为典型的私建乱占，就是小产权房的冒出。从其概念和性质上看，小产权房主要是由乡镇政府，而不是由国家颁发产权证的房产。换言之，也就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义，建筑在集体土地上的房屋，或由农民自行组织建造，并出售的另一类商品房。

日前，相关报道说，国土部部长徐绍史日前在列席十一届全国人大五次会议时进一步表示，在过去的多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。他说，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

小产权房被清理，已经是板上钉钉的事情。无论怎样看，国家的行动再次表明对土地坚守的态度是很鲜明的，做法也是坚定的，这无疑是利国利民的重要举动。但我们也必须看到，小产权房并不是孤立存在的现象，而且情况比较复杂，其敏感之处在于连着卖房者农民的个人利益，也连着买房者城市人的个人利益，清理起来可能要遇到很多难题。

小产权房给农民带来的实惠不言自明，农民从中获利，城市人买到手也觉得便宜，是两厢情愿的买卖。如果不把法律、政策、意义和利害阐释清楚，在清理中注定会引发出矛盾。一方面是农民的不理解和城市人的埋怨，一方面是国家行动的必然选择和守住土地长远利益的需要，现实的摩擦则难以避免。

因此，作为各级党委、政府，特别是基层党政干部必须制定出严密可行、富有惠民性的小产权房清理方案。值得提醒的问题是，要吸取“强拆”激化矛盾的沉痛教训，绝对不可简单粗暴。这是对执政者、执法者的又一次严峻的考验，需要高度重视。

我们必须看到，清理小产权房是一项波及面大，政策性强的群众工作。妥当做好这项工作，重在将思想疏导工作做到位，将国家、集体、个人三者利益关系协调好、摆布好、处理好，让大家满意。这是各级党委、政府，尤其是基层干部最好的选择。

同时，我们也不能让“强拆”的悲剧重演，“强拆”就是清理小产权房的前车之鉴。其后果自然不好，这早已被国家禁止。任何走“强拆”之路的“强清”行为，也都是为法律、为民心所不容许。小产权房应当清理，但不能搞“强清”。只要公开透明、公正合理、服务到家，就能赢得小产权房持有人的理解、支持和配合。

应加快相关法律规范的出台

对于此次国土部试点清理小产权房，有业内人士认为，小产权房应该有小产权房的管理办法，而不应该将其拒之门外，“你不给它流通，它就会有自己的方式，一些无序、自发的方式。

业内人士还称，随着城市化进程的发展，将来会有越来越多的集体土地转化为城市用地，即使不承认，这些小产权房已经置身于城市之中。应该尽快地研究解决小产权房问题，制定出管理办法，加以规范化。

虽然此次国土资源部的“清理”行动，源于2010年春天国土资源部历时一年多的一项集中摸底、清查小产权行为，但此次清理的一个背景则是，国务院法制办已经把《集体土地征收条例》纳入今年的立法议程；并且，可能要先于利益纠葛重重而难以出台的《土地管理法》的修订案更早出台。不管是修了3年未得正果的《土地管理法》，还是新的《集体土地征收条例》，其焦点都集中在征地制度的改革上。这些法律规定了公民基本的财产权利中几乎最重要的土地权利。法律本身的合理性，其价值源泉在于此法律乃是“大家所服从的”法律。在小产权房的处置问题上，事关的正是这样一种立法原则和精神。其方向，则是国务院总理温家宝在去年年底的中央农村工作会议上所说，“推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权。”

小产权房所涉及的利益群体广泛，决定了在处置这一问题时的方法和原则，既要符合自然法的现实，又要符合最广泛的多种群体的利益，还要秉持法律平等的精神。

在政策吹风层面，国土部已再次强调“小产权房将不予确权发证，并且不受法律保护”，而这是在农用地确权发证工作将于今年底全面告终时的表态，深层次寓意可谓不同凡响，统一的认识是，对在建小产权房应该清除，同时更应立即叫停相关小产权房的违规(或变相)转正。在重拳出击层面，各地国土部门不仅加大了对在建小产权房的清除力度，而且北京市日前将怀柔国土分局执法监察队原负责人判处拘役半年，首开该市因查处小产权房不力而追究国土部门干部刑事责任的先河。

对小产权房的清理也应该建立在法律体系及民生为重的基础上。■