当前常州市房地产市场运行情况分析

曹燕

2012年，国家仍然以稳定和严格实施房地产市场调控政策为总基调，但随着经济不景气部分地区房地产政策出现一些预调微调，常州房地产市场也出现了一些苗头性的趋势。为了解当前常州房地产市场运行情况，近期，常州中支对辖内房地产市场开展专题调查。

一、房地产市场运行情况

（一）土地交易出现小高峰，底价成交主导市场走势

1.双重因素叠加下土地交易出现小高峰。2012年1-5月，常州市土地市场共成交地块84幅，成交面积298.45万㎡，同比下降0.35%；成交金额159.14亿元，同比大幅上涨83.02%。从单月情况看，在经历了1-2月平淡期和3-4月低迷期后，5月出现井喷式增长，单月成交面积及金额分别达210.7万㎡和131亿元，分别占前五月总额的70.6%和83.32%，与去年同期走势存在较大差异。主要受双重因素叠加影响：一是今年加油站等高价商业地块出让较多；二是在双过半任务下，各区域也“赶作业”式加快推地步伐。

2.非商业用地主导下土地以底部成交为主。2012年1-5月，全市出让成交地块以乡镇地块为主，且主要集中于以城市建设项目投资经营管理为主的城建类房企，多为政府开发建设所用或保障房用地。受此影响，今年土地拍卖多为底价成交，仅7幅地块溢价，且除两幅地块溢价分别达50.22%和41.43%外，其余5幅地块溢价率均不足1%。

（二）商品房成交量价稳中有升，工程进度总体较快，但新开工项目不足，保障房市场走势平稳

1.销售小幅上升，房价稳中有升。2012年1-5月，常州市商品房成交259.26万㎡，同比下降10.64%。从月度看，利率下调和首套房优惠政策推出使得刚需购房得到释放，全市房产市场走出了“金三、银四、红五月”的良好格局。5月份，商品房销售达63.18万㎡，同比增长15.65%。在连续热销的情况下，各大楼盘促销优惠开始减少，在售楼盘价格均有一定幅度上升，商品房成交均价连续3个月环比上涨。5月份，全市商品房成交均价为6872元/㎡，环比上涨2.95%。

2.工程进度总体较快，新开工项目相对不足。受期房工程稳步推进以及部分房源到期竣工等影响，今年商品房屋施工及竣工面积仍延续较快增长势头。1-5月，全市商品房屋施工面积3468.19万㎡，同比增长18.60%；竣工面积386.16万㎡，同比增长22.40%。但房地产商追加投资意愿仍相对不足，今年1-5月新开工房屋施工面积仅329.43万㎡，同比下降26.93%，增速较上年同期下滑26.89个百分点。

3.保障房市场平稳运行。按照2012年常州市保障性安居工程建设目标任务，全市保障房市场建设较快推进。截至4月末，全市保障房已开工10525套，其中新开工1614套。同时，5月份常州市房管局出台住房保障新政运行平稳，截至日前，已有超千套有效房源登记，近300套成功收储。

表1：2012年4月末常州市保障房项目开工情况（单位：套）

保障房

类型 公共租赁住房

（含廉租住房） 经济适用住房 限价商品房 棚户区危旧房改造

开工

情况 计划开工套数 已开工数 新开工数 计划开工套数 已开工数 新开工数 计划开工套数 已开工数 新开工数 计划开工套数 已开工数 新开工数

12800 2743 855 800 520 200 3150 3352 559 6400 3910 0

（三）开发企业投资意愿波动上行，资金流动性明显下降

1.量价回升刺激下房地产开发增速波动上行。2012年1-5月，常州市房地产开发投资完成额215.91亿元，同比增长6.59%，增速较上年同期下降44.69个百分点。从月度走势看，全市房地产开发投资呈“波动上行”局面，1-2月累计同比增长17.27%，3、4月同比分别下降11.75%和13.04%，5月份在房地产量价齐升的刺激下投资出现加快回升，单月同比增长29.63%。从投资结构看，除因车库建设大幅增加带动其他房地产开发投资大幅增长119.66%外，其余投资均出现不同程度下降，其中：1-5月住宅、办公楼和商业营业用房投资完成额同比分别下降3.22%、30.19%和3.32%。

2.库存压力增加下企业流行性明显下降。在居民购房意愿相对不足以及政府加大房屋预售审批力度影响下，房地产企业在售项目库存量不断增加。5月末全市商品房可售余量高达1220.15万㎡，创下3年来新高受此影响，房地产企业为满足资金周转需求，大量采取“以价换量”的措施来刺激刚性需求，并主打90㎡左右的小户型房源。

二、房地产金融运行情况

2012年5月末，常州市房地产各项贷款余额达799.94亿元，比年初新增54.89亿元，增长7.37%；同比少增88.01亿元，增速同比下降16.22个百分点。

（一）房地产开发贷款逐月回升

2012年5月末，常州市房地产开发贷款余额250.05亿元，分别比去年同期和年末新增15.15亿元和39.14亿元，增长6.45%和18.56%。其中，房产开发贷款余额187.23亿元，同比增长11.66%；地产开发贷款余额62.82亿元，同比下降6.55%。导致全市房地产开发贷款稳步增长的主因表现在两方面：一是在双过半任务下，政府加快土地收储力度，5月末政府土地储备机构贷款余额较年初增长27.04%；二是保障房市场建设继续按照省政府要求快速推进，5月末保障性住房开发贷款余额较年初增长67.58%。

（二）个人购房贷款增量快速回升

2012年5月末，常州市个人购房贷款余额547.49亿元，比去年末增加13.79亿元，增长2.58%。从增量贷款看，在刚需刺激下，个人新增购房贷款逐月快速增长，5月份新增4.91亿元，已达去年月度平均增量水平。从增速看，在2月份达到阶段性低点后逐月迅速拉升，5月份同比大幅增长53.86%，高出2月份增速174.50个百分点，达到2011年以来新高。

（三）房地产贷款利率普遍采取下浮定价

在房地产销售小幅回暖影响下，全市金融机构加大个人信贷业务营销力度，纷纷下浮房贷定价，其中江南农商行已执行基准利率8折优惠，农行常州分行等也推出8.5折的利率优惠政策。从个人住房贷款利率执行情况看，5月末，执行基准利率下浮的贷款占比达73.18%，较年初提升73.13个百分点，已基本接近2011年2月末的较高水平；执行基准利率和基准利率上浮的贷款占比为20.46%和6.37%，均呈快速回落态势。

三、值得关注的问题

1、密切关注部分房地产市场出现的不稳定因素。从近期市房管局对市区房地产市场不稳定因素排查结果显示：已有20家房地产公司或中介出现降价、拖欠工程款、冲砸售楼处、延期交付和侵权违法行为等风险隐患。因此，需进一步密切关注常州房地产市场走势，防止各类风险进一步蔓延造成对市场的冲击。

2、房企参与民间借贷比重提高需高度警惕。调查显示：目前小贷公司、担保公司甚至民间资本流入房企现象趋于普遍，一旦以上机构收贷，必将导致部分房企资金链断裂，不仅会因烂尾楼工程影响住户利益，而且对于有银行信贷业务的房企还将影响银行信贷资产质量。

3、房企投资小贷公司需防范潜在风险向金融市场蔓延。目前，常州市50%的小贷公司由房企投资设立，在当前房企资金相对紧张以及宏观经济不景气情况下，两者存在相互影响的风险，都势必对相关行信贷资产质量产生影响。因此，需谨防房企投资小贷公司出现风险并向金融市场蔓延。

4、购房意愿提升可能引致新一轮房价上涨问题需引起关注。从常州市二季度城镇储户问卷调查结果以及市场走势均反映，近期房地产市场已出现松动迹象。如果房价上涨势头进一步巩固，不排除以刚需为主的消费群体出现恐慌入市现象，从而再次推高刚刚适度回落的房价。

5、实体经济跨房地产业发展存在混业经营风险。目前，常州有多家本地房地产企业为实体企业跨行业运营，虽然目前尚未出现经营风险，但不管是实体经济走弱还是房地产业不景气，都将出现相互影响甚至恶性循环的可能，由此导致的混业经营风险值得关注。

四、政策变化及市场预期

1、土地市场交易有望总量增长但可能出现两极分化。随着5月底江苏省政府《关于加大金融服务实体经济力度的意见》出台以及近3个月房地产市场销售回升，部分房企有资金回笼。预计下半年房企投资意愿将增强，特别是商业用地需求将得到提升，全年土地成交量有望实现总量增长。但大、小房企在经历了这一轮市场洗牌后，预计会因资金问题而在投资拿地出现“马太效应”。

2、政策预调微调下刚需释放将拉动房地产市场量价回升。受央行降息影响，辖内金融机构对个人住房贷款出现松动迹象，特别是首套房利率优惠力度加大。预计下阶段以刚需为主导的购房需求将逐步释放，并进一步带动全市房地产销量和房价的持续回升。

3、保障房市场将持续保持较快发展势头。从当前保障房市场进度以及住房保障新政推行效应看，市场土地供应充沛，工程进度较快，房源收储稳步增加，预计全年仍将延续去年超额完成任务的良好势头，收储规模有望达到1500-1800套，整体市场较快发展势头仍将进一步延续。

五、相关对策建议

1、保持政策稳定性和连续性，建立长效调控机制。受建筑业、房地产业税收下降拉低全市税收影响，不排除地方政府对房地产政策进行预调微调。因此，要继续保持房地产调控政策的稳定性和连续性，在支持刚需有效释放的同时，促进房价合理稳定；同时，要完善相关制度，适时扩大房产税试点范围，弱化房价上涨预期，减弱房产投资价值，通过建立产销调控机制来保持房地产业稳健运行。

2、加快保障房市场建设，调整好市场发展步伐。一是要通过加推土地挂牌、督促工程进度等，加大房源收储宣传力度，确保全年保障房建设及收储有序推进。二是政府部门要在土地区域分布和供应量上做到合理配置，综合考虑存量项目的开发现状，并从严把关项目立项，防止同质化产品的恶性竞争和互相抬价，有效控制好房地产市场发展步伐。

3、加强房企贷款审批，防范信贷风险。金融机构要严格按照房地产调控政策的要求，对房地产开发企业贷款实行严格审批制度，要继续做好存量户的名单制管理以及动态监测，密切关注房地产企业资金状况，防范金融风险。同时，要严格把好新房企准入关，加强贷前调查的量化分析，重点支持经营情况良好的优质房地产企业。

4、密切关注房企资金状况，建立风险预警机制。金融监管部门要进一步加强对房地产企业尤其是小房企资金状况的监测，可由人民银行牵头，建立由银监局、房管局、土管局、金融机构等共同参与的房地产监测联席会议制度，定期通报辖内房地产市场运营情况，及时分析可能出现的风险隐患，通过建立风险预警长效机制，提高全辖风险管控能力，引导房地产市场合理平稳运行。

5、加强房企自身建设，确保企业稳健运营。房地产企业自身也要加强内控建设，要通过完善公司运营和管理制度、改善经营策略等，以提升住房品质、改善服务质量来吸引客户，真正提高自身产品核心竞争力。

（作者单位：人民银行常州市中心支行）