保障房融资新突破

◎ 本刊记者 陈桂龙

国家发展和改革委员会在近日发布的《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》中表示，为丰富金融市场产品和工具，积极开展房地产信托投资基金（REITs）、住房抵押贷款支持证券、汽车消费贷款支持证券等创新产品试点。

为确保保障性住房建设资金投入，广州市住房保障办日前与国家开发银行广东省分行签署《开发性金融合作协议》，2012年至2016年期间，双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。

1月16日，北京市人代会上传出消息，北京今年将引导社会资金投入保障房建设，开展社保基金进入保障房项目试点。

一系列政府动作表明，在社会各方面加大保障房资金投入力度关键时刻，房地产信托投资基金(REITs)、社保基金、保险资金成为新年的突破口。

REITs创新

随着试点房地产信托投资基金被写入《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》，REITs投资渐渐升温。发改委在近日发布的《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》中表示，为丰富金融市场产品和工具，积极开展房地产信托投资基金（REITs）、住房抵押贷款支持证券、汽车消费贷款支持证券等创新产品试点。

北京市政府办公厅2月2日发布《关于贯彻国务院办公厅保障新安居工程建设和管理指导意见的实施意见》，其中对保障房融资保障首次进行明确规定，明确提出了三个重点方向：增加政府投入、鼓励发行企业债、争取金融工具进一步支持力度。

《意见》明确，积极发挥北京市保障性住房建设投资中心对财政性资金的放大效应；在规范利用企业债券融资方面，将支持和鼓励承担保障性住房建设项目的企业，通过发行企业债券进行项目融资。

至此，为解决保障房建设融资难问题，酝酿许久的房地产投资信托基金（REITs）有望在京探索发行。如若成行，保障房建设的资金筹集将由现行的外部输血转向内部造血。

此前酝酿许久的中长期债券和REITs等金融工具支持保障房建设和运营，首次被明确提出。“这实际上是希望通过内部‘造血’改变现在保障房筹资求助于人的局面。”北京市住建委专家、北京市房协秘书长陈志表示。“无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都属于‘有求于人’，保障房的融资想要长期、可持续地发展，只有发行REITs和长期债券。”

“无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都属于‘有求于人’，保障房的融资想要不求人，且长期、可持续的发展，只有发行REITs。”著名经济学家孙飞说。

目前，作为保障性安居工程的融资工具，比较有代表性的产品是中信证券股份有限公司设计的天津市廉租住房REITS。天津市廉租住房REITS以租赁型保障性住房作为基础资产，并在银行间债券市场发行REITS份额。REITS募集的资金大部分资金将用于保障性住房的建设和经营，少部分资金将用于建立保障型住房维修基金。

幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏表示，“REITs”的观念早在2008年12月份就得到了国务院的认同，并且发了一个文件，要求试点拓宽房地产融资渠道。用“REITs”作为保障房的持有资金，就使得政府和企业都有建设租赁型的保障房的积极性，这种基础是建立在中国社会已经不差钱，社会上有大量的资金。现在保障房的大量产出也为“REITs”提供了物质载体，在中国发展“REITs”，现在正当期时，以前“REITs”在中国就差临门一脚了，这次发改委对上海国际金融中心建设规划以及北京探索房地产投资信托基金就是个突破口。

目前天津和上海关于利用REITs开展保障性住房融资的方案，已经获得了国务院的批准，北京、苏州、海南也纷纷表示要推出保障房REITs。

社保基金升温

在REITs升温时刻，社保基金参与保障房建设方面也有了新的进展。

1月16日，北京市十三届人大五次会议上传出消息，北京2012年将引导社会资金投入保障房建设，开展社保基金进入保障房项目试点。北京市市长郭金龙在政府工作报告中提出，2012年北京将大力推进各类保障房建设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入，确保新建收购16万套、竣工7万套保障房。北京市金融工作局介绍2012年主要工作思路时表示，北京将进一步扩大融资规模，拓展融资渠道。继续争取投融资创新突破，支持重大项目建设。

对于社保基金进入到保障房项目当中，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，最近社保基金说要进入股市，有利于股价上涨，现在社保基金要介入房市，从长远来看是有利于房价稳定的。因为目前的保障房规模比较大，但是遇到一些困难，主要是资金瓶颈，所以去年是一千万套，今年也打算是一千万套，但是现在已经调低目标到七百万套了，就是为了解决资金瓶颈问题。光靠中央政府、地方政府融资还不够，现在是应该鼓励广大的社会资金来进入房地产保障领域。但我认为社保基金的话一定要小心，因为社保基金是跟民众的基本保险有关的，我们知道去年已经有商业保险公司开始进入保障房了，比如太平洋（601099）保险出了几十亿进入上海的公租房领域，但是社保基金跟商业保险资金性质还不太一样，社保毕竟是一个养老钱、保命钱，因此进入这个行业一定要确保你这个投资是能够回本，各地应该谨慎投资，但是我认为是有好处的。

全国社保基金是中央政府集中的社会保障资金，是国家重要的战略储备，主要用于弥补今后人口老龄化高峰时期的社会保障需要。2010年以来，全国社保基金投资规模达到8500亿元，年增长率达到9%。按照规定，全国社保基金的5%可用于信托贷款，这些贷款主要用于城市基础建设和社会保障房建设。去年以来，全国社保基金加大了对社会保障房建设的支持，已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资过百亿元。

鼓励社会资金的介入，并不是从保障房“大提速”的2011年才开始的。从1998年开始，我国探索以经济适用房为主的保障房建设模式，期间就一直鼓励社会资金介入，但社会资金对这一领域始终保持“远观”的态度，从未走近。相对于经济适用房而言，廉租房和公租房资金压力较大，社会资金筹集的迫切性也更加凸显。

全国社会保障基金理事会理事长戴相龙预测，“十二五”期间社保规模可能超过1.5万亿元。目前，社保投资中有45%是投资到固定收益产品——银行存款、企业债券、金融债券；有30%是投资到股票；有25%是股权投资、PE投资。未来，投资范围肯定会扩大。

戴相龙指出，在国外的资本市场上有50%～60%的资金是养老金，中国资本市场这个比例还比较小，还只是让社保基金的一部分放在股市投资。随着社保基金和社会保险资金的增加，以及个人通过私人银行投资的增加，今后投资证券市场的资金会越来越多。而且“十二五”规划也提出了扩大直接融资的比例，不能完全靠贷款。

保险资金实质参与

与REITs和社保基金相比，保险资金介入保障房建设的市场动作更大。

在1月6日召开的全国金融工作会议上，温家宝总理在谈到保险业发展时指出，积极培育保险市场。支持保险资金在风险可控的前提下拓宽投资渠道。

温家宝总理明确表示，保险业具有风险保障和资金融通特性，是经济社会发展的“助推器”和“稳定器”。要更好发挥保险服务功能，不断丰富保险产品，拓宽保险服务领域。

日前，在人保财险递交申请PE投资牌照的同时，中国人保资产旗下人保资本已参与组建一只10亿元规模的兵器产业基金，人保资产则与重庆市政府和重庆市城投公司达成初步意向，拟以债权方式投资15亿元支持重庆市龙洲湾保障房项目的建设。

继去年吸引社保基金30亿元参与保障房项目建设后，今年南京悄然酝酿发起成立一只融资额70～100亿元的保险基金，吸引保险资金参与当地保障房项目建设，而华泰保险、中国人寿已成为南京市保障房建设指挥部的“座上宾”。

目前绝大多数保险资金仍以债权投资方式参与保障房项目投资。近期人保资产与重庆市政府和重庆市城投公司达成初步意向，拟以债权方式投资15亿元支持重庆市龙洲湾保障房项目的建设，均采用人保资产最高出资比例60%，并邀请2家以上保险公司共同出资的操作方式。

保监会官方统计数据显示，截至目前，保险业资产总额达到5.4万亿元，保险资金运用余额达到5.02万亿元，较年初增长6.6%。按照规定，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于公司上季度末总资产的10%，理论上可有超过5000亿元的保险资金投入不动产。

2010年9月，保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以通过股权、债权、物权等多种渠道投资不动产，这为保险资金投资保障房奠定了法律基础。

2011年，多家保险公司“试水”不动产领域保障房的投资。2011年2月底，太平洋资产管理有限责任公司发起设立的“太平洋－上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过中国保监会的备案，该计划募集资金40亿元，投向上海市徐汇区铁路南站地区、徐汇区华泾地块和普陀区上粮二库部分地块公共租赁住房项目。2011年5月，中国平安又与上海城投签署投资协议，双方推出“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，平安以募资不超过30亿元的规模支持上海保障性住房建设。此后，太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理公司，与北京市国土资源局合作了一个保障房项目——“北京市土地储备7年期债权投资计划”。

涉足保障房领域，保险公司在2011年还只是处在一个摸索和尝试的阶段，而2012年，则是有一些实质性的参与，项目数量也会多一些。

资讯：国外住房金融政策

国外住房金融政策具有典型性和代表性。有三种类型：一是美国的住房抵押贷款体系；二是德国的住房储蓄与抵押贷款相结合的综合体系；三是新加坡的住房公积金体系。

美国是世界上发放住房贷款最多的国家。在市场经济体系十分完善的情况下，高度发达的住房抵押贷款体系，对提高美国居民的住房水平起到了关键的作用。美国的住房金融体系由三个部分构成：一级抵押贷款体系；二级抵押贷款证券化体系；保险体系，分散住房贷款机构发放贷款的风险。

德国的住房储蓄体系：由参加者与专门设立的储蓄银行签订存贷契约，先存款，达到一定时间和数额后，一般为5～7年左右，由储蓄银行给储户发放贷款用于建房、买房或住房改建。以法律的形式规定了贷款额用途，即只能用于建房、买房或住房改建。其融资体系不依赖于资本市场，而是依靠居民一定数量的自有资金。政府不能强制居民储蓄，而是采用经济手段鼓励居民尤其是中低收入居民参加住房储蓄。

1955年，新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度，规定雇主和雇员都必须以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、教育、投资增值等诸多方面。中央公积金局是新加坡最主要的住房融资机构，最初是为实施养老保险、提供社会保险，后来逐步发展成为居民购买住宅的主要资金来源。