共有人与承租人优先购买权相关问题探析

王 媚

(山东大学 法学院，山东 济南 250100)

一、优先购买权制度之概述

优先购买权是指对于所有人所出卖的物或者转让的权利，特定的民事主体享有的可以先于他人进行购买的权利。［1］优先购买权制度在市场经济中具有举足轻重的价值功能:第一，通过减少权利冲突主体和限制第三人的介入来减少冲突，稳定秩序;第二，有利于物尽其用。在优先购买权制度中，最常见也是最容易产生纠纷的是共有人优先购买权和承租人优先购买权。

共有人优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。［2］设计共有人优先购买权的原因是通过限制共有人人数的增加来简化共有关系，并维护共有人之间的内部稳定。承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内当出租人出卖租赁物时，依照法律的规定在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。［3］赋予承租人优先购买权的原因是通过尽量维持承租人对租赁物的利用状态来达到物尽其用的目的。关于共有人优先购买权和承租人优先购买权冲突存在各种学说，下文将对这些学说和冲突中的一些问题予以澄清。

二、共有人优先购买权和承租人优先购买权关系相关问题之澄清

1.“冲突不存在说”之质疑

有学者认为，按份共有人和承租人优先购买权不可能发生冲突。理由如下:共有人和承租人主张优先购买权的法律依据分别是《中华人民共和国民法通则》第78 条第3 款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118 条、《中华人民共和国合同法》第230 条以及《城市私有房屋管理条例》第11 条。从条文可知，二者的客体不同，即在共有物出租给他人时，当按份共有人转让其共有份额时，只有其他共有人在同等条件下有优先购买权，而当所有按份共有人欲转让共有物时，只有承租人有优先购买权。由此看来，二者并不会发生冲突。［4－6］

但是，正如台湾学者王泽鉴先生所说:“共有人优先承购权之立法目的，旨在防止土地之细分，并兼及消除共有关系，而使尽地利。”［7］因此，应该对承租人优先购买权的适用情形采广义解释，也即在共有人转让其共有份额时，承租人也享有优先购买权。另外，目前立法对共有物的处分有改采“多数决原则”的趋势，在这种情形中，既然部分共有人有权出卖其共有份额，为了保护其他共有人的正当利益，就应该赋予其他共有人优先购买权。在以上两种情形下，共有人和承租人的优先购买权就发生了冲突。因此，存在研究的必要。

2.“善意取得制度适用说”之质疑

有学者提出，即使二者存在冲突，也无所谓谁的优先购买权优先，因为不论是共有人还是承租人，其优先购买权都应让位于善意第三人。这种观点是对善意取得制度的严重误解。

善意取得制度有利于维护商品交换的正常秩序，促进市场经济的有序发展，有利于充分发挥物的经济效用，有利于及时解决民事纠纷。依此看来，其具有保护物的安全的制度功能，能够通过保护信赖该权利外观的民事主体，促进秩序的稳定。但是，善意取得会使原所有人的所有权消灭，其适用是有严格条件限制的，不可滥用。无论是法律还是学者观点，都已经对善意取得的适用前提达成一致意见，即转让人为无权处分财产的人。但是，无论是共有人优先购买权还是承租人优先购买权，都没有善意取得适用的余地，因为无论是某按份共有人出卖其应有份额还是出租人转让其出租物，该共有人与出租人都对其应有份额与出租物享有处分权。在此情形中，转让人为所有权人，而优先购买权制度的本质只是对转让人在受让人选择方面作了一定的限制，这并不能掩盖转让人享有处分权的事实。因此，善意取得制度在此并没有发挥其功能的必要。

况且在承租人优先购买权的实践中，共有人在转让其共有份额或者出卖其共有份额与第三人订立合同时，一般都会约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人保留解除合同的权利。［8］

3.“买卖不破租赁原则确保承租人优先购买权说”之质疑

也有学者认为，共有人优先购买权应优先于承租人优先购买权，因为共有人优先购买权是一种物权性的优先购买权，而承租人优先购买权是一种债权性的优先购买权，而且买卖不破租赁原则的确立已经确保了承租人优先购买权制度的实现。［9］

第一，这种观点以优先购买权产生的基础关系来确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权是不妥当的。因为实践中的共有人优先购买权并不都是由共有关系产生的。也存在其他情况，例如合同关系确立的合伙人的财产共有关系。此时共有人和承租人优先购买权的基础关系都是债权，如何判断谁的权利优先呢?更何况“物权优先于债权”这一说法本身就缺少理论依据。第二，这种观点混淆了租赁权和优先购买权。买卖不破租赁原则确实是对承租人权利的保护，但保护的是承租人的租赁权，而不是其优先购买权。而优先购买权和租赁权是两种性质完全不同的权利，这是不需要笔者论证的。

4.少数共有人优先购买权的实现之质疑

目前，大多数国家对共有物处分采“多数决原则”。这虽然有利于共有物的有效利用和促进社会经济的发展，却是以牺牲少数不同意进行此处分的共有人的利益为代价的。此时应该赋予这部分少数共有人以优先购买权来进行利益平衡。于是共有人和承租人优先购买权在这种情形下便出现了冲突。究竟何者优先呢?法律并没有给出明确的答案，法律规定的优先购买权中的“优先”只是相对于转让人与第三人间的合同而言的。

然而仅仅赋予少数共有人以优先购买权并不能实现其利益。如果少数共有人不同意多数人进行处分，同时也没有能力进行购买，那么即使其优先购买权优先于承租人的优先购买权，对其也没有实际意义。因此，对其利益的保护不能只是简单地赋予其优先购买权，还需要对多数人的行为进行必要的限制，这样才能平衡各方利益。但究竟如何限制才能保护少数共有人利益则不得而知。

三、共有人与承租人究竟何者优先

我国台湾地区通说认为，共有人优先购买权的立法目的旨在防止土地细分，并兼及消除共有关系，而使地尽其用。［7，10］而我国大陆学者认为，其目的在于维护共有人之间内部的稳定。［6］不管哪种说法，共有人优先购买权的价值目标是简化共有关系，促进秩序的稳定。而承租人优先购买权的立法目的在于避免物的所有和利用相分离，尽可能维持承租人对租赁物的利用状态，使物尽其用，以维护承租人的利益。

可见，共有人和承租人优先购买权何者优先的决策过程是秩序和物尽其用两种价值目标的博弈过程，也是对所有者和使用者何者更能有效发挥物的效用的衡量过程。

所谓“物尽其用”，即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标，从而使有限的资源得到最充分的利用。物权法作为一种解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，其功能不仅仅在于界定财产归属、明晰产权而达到定纷止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥，从而更好地满足人类的需求。因此，物权法应以“物尽其用”作为其追求的立法目标之一。［11］物权法历经长期的发展，在此过程中形成了以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日耳曼法物权体系。而现在无论是大陆法系国家的民法还是英美法系国家的财产法，以物的“所有”为中心的物权观点已被以“利用”为中心的物权观念所取代。然而承租人作为实际的占有人和使用人，相较于所有人而言，其对租赁物的特性和实际运行更熟悉、更关心，更能发挥租赁物的实际效用。

然而即便如此，也不能使所有权虚无化。因为传统物权法是以所有与利用并重为基本观念的，并且所有权本身具有的四大权能中包含了使用。更重要的是其处分权能，所有权人可以通过对物的事实处分来实现物的价值，也可以通过对物进行法律处分，使所有权实现流转，从而达到物的利用形式的多样化。因此，保护所有权人对物的合法利用暗含在物尽其用的目标中。只要所有权人行使权利不违反公序良俗，不妨碍第三人权益，不违反法律的强制性规定，都应该予以鼓励。［12］

可见，在实现物尽其用的目标时，也要在利益衡量中考虑到所有权人权利的行使，不能为了追求效用而忽视了市场的秩序，否则必然导致市场失灵。因此，在共有人和承租人二者之间，应该根据具体个案来作具体的利益衡量，拿捏好秩序和物尽其用之间的“度”，而不能一律以某一个优先购买权为王。

四、结语

共有人和承租人优先购买权的关系在实践中仍然存在很多问题，比如本文中提到的关于少数共有人的利益保护问题、具体个案中究竟何者优先的博弈问题等，这些问题都需要进一步解决，以更好地在稳定的秩序中尽量发挥物的效用，促进市场经济的有序发展。

［1］许尚豪，单明.优先购买权制度研究［M］.北京:中国法制出版社，2006:23.

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［3］李群星.论承租人的优先购买权［J］.人民司法，2001(6):14－16.

［4］宋宗宇，向艺.共有人与承租人优先购买权的竞合［J］.甘肃政法学院学报，2004(1):57－60.

［5］张弛.权利优先行使辨析［J］.法学，1996(4):34－35.

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［7］王泽鉴.民法学说与判例研究(第三册)［M］.北京:中国政法大学出版社，2005:303.

［8］戴孟勇.房屋承租人如何行使优先购买权——以《合同法》第230 条为中心的解释论［J］.清华大学学报(哲学社会科学版)，2004(4):66－71.

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［12］屈茂辉.物尽其用与物权法的立法目标［J］.当代法学，2006(4):57－63.