农村房地产业发展的模式与路径探析——基于房地产宏观调控的背景

储平平

（安庆师范学院经济与管理学院，安徽安庆，246133）

关于中国房地产市场的报道与往年最明显的区别在于，今年“寒潮”这个字眼经常出现在人们的眼前，整个房地产市场经营惨淡，大小开发商们忧心忡忡。这其中暴露出的诸多问题都值得人们去认识，去思考。

一、房地产业宏观调控政策简述

对宏观政策极具敏感性的房地产业，在这些年的发展历程中可谓是一路高歌奋进，引起了社会的广泛关注。1993—1996年我国第一次对房地产业进行了宏观调控，也说是人们常说的“国16条”的出台，成功实现了“软着陆”，使商品房价格迅速回落，房地产市场顿时沉静下来，特别是当时泡沫最严重的海南和广西北海房地产市场反映最强烈。1998年7月“23号”文件的出台拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革，也由此大大刺激了处于低迷状态的房地产市场的迅速恢复和发展。与之相伴的是住房供应结构不合理的矛盾慢慢凸显，加上政策执行不力，“经济适用住房为主体的住房供应体系”并没有形成，而主要表现为住房的货币化、商品化特征，也为后续高价房的出现埋下了伏笔。2003年“18号”文件确立了“房地产业为国民经济的支柱产业”，这也标志着我国对于房地产业的新一轮调控又开始了。同时由于土地使用权开始全面实行招投标、挂牌、拍卖方式取得，大大刺激了土地价格和房价的高涨，这也导致了新的高价房的出现与房价持续上涨。直到2005年房地产业仍然保持着高速增长的态势，以北京、上海、深圳等地为代表的大城市房价迅猛增长，房价成为社会关注的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调控“组合拳”：从“国八条”到“国六条”再到“九部委‘十五条’”的相继出台，明确显示新一轮宏观调控的主题是稳定房价。但房价好像是着了魔似的一路疯长。自2008年到2010年，宏观调控反复进行，但效果并不明显。［1］

2010年，以稳定房价为主的房地产调控也到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年元旦前夜总理的一番话着实给老百姓吃了一颗定心丸，同时也彰显出房地产调控将会向纵深发展。在11月11—12日刚刚举行的财新峰会上中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示今年年初定的房产调控四大目标已经实现，房地产调控效果比较明显。［2］事实也在某些程度上反映了这些情况，楼市与土地市场均遭遇“寒流”。11月10日《京华日报》刊登一篇题为“北京注销477家房地产企业资质 房价明年初将大降”的报道，据了解这些即将注销资质的企业均为一些小型房地产企业。《新安晚报》2011年11月4日和11月7日均报道了合肥和六安的一些小房地产开发企业老板“跑路”，留下一些烂尾楼的情况。为什么当房价停滞不前或有可能下跌的情况下整个房市和土地市场都出现这样艰难的局面，笔者认为除了宏观政策调控方面的原因，企业自身发展模式上存在的缺陷才是房地产企业陷入两难境地的关键。

二、房地产业发展模式现状分析

（一）“增长靠投资盈利靠通胀”模式

中欧国际工商学院会计学教授丁远总结的“增长靠投资、盈利靠通胀”的发展模式可以用来概括我国任何一个房地产企业。这种发展模式以房价不断上涨为前提。不断上涨的房价增加了房地产企业的利润，良好的盈利能力给了企业在资本市场上进一步融资的“通行证”。新增资本让企业迅速做大，规模效应进一步为企业贡献利润。而对于成长靠投资主要指的是房地产企业不断扩大房地产项目，需要不断地输血，不断地增发。［3］

（二）对现行房地产业发展模式的分析

这种发展模式使得中国的房地产业基本以开发为主，依赖房价的上涨盈利，依赖圈地上市融资来不断扩大规模。融资后再买地，买地后再融资，进入一个循环。只要房价不停地涨，这个循环就会维持下去。它的最大恶果是房地产企业不需要太多关注自身的价值创造能力，只要能维持这个循环，企业就能不断扩大成长。房地产企业在实质上自我空洞化，它只是依靠房价上涨这个泡沫来制造繁荣的假象，它并不能反映房地产企业自身的投资价值。［3］事实上在这种模式下企业也不必过多关注自身投资的价值问题。

另外这种发展模式是短期的，而不具有长期性。当市场上造成房价上涨的这些因素消失的时候，这种发展模式的末日也就到了。房地产企业发展将面临两难的境地，要么“熬着生”，要么“火化死”。这也就是当前所有房地产企业所面临的困境。宏观调控反复了这么多年，终于将房价切切实实地给安定下来了。所有房地产开发商都感觉到一种前所未有的恐惧，因为他们都清楚地意识到房价的下跌，跌坏的不是房子，但肯定是企业和开发商，是整个房地产市场。

面对当前的困境，不同层次的房地产企业表现出来的态度是不一样的，对于那些本来条件就很差的小型房地产企业而言，退出市场是无奈的选择，也几乎是唯一的决定。而对于还有一定实力的房地产企业要想继续生存下去，必须要采取措施，要改变以往的发展模式才有可能，但付出的代价应该是巨大的。

三、当前房地产企业面临的困境对农村房地产业发展模式的影响与借鉴

尽管当前城市房地产所面临的困境让人们暂时地将农村房地产业的发展问题搁置一边，但这决不意味着农村房地产业将销声匿迹，从某种意义上讲，这将是农村房地产业发展的又一个契机。

（一）房地产企业的转型有利于农村房地产业空间上的拓展

早在2005年末上海市举行的第十八届房展会论坛上，聂梅生就说过，加强农村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的发展方向不在大城市，而在城镇［4］。这在当时也许没有引起太多的关注。时至今日，当房地产企业在城市的日子非常艰难的情况下，企业必须寻找出路。一些大型房地产企业要么拓宽渠道，不仅搞住宅地产也开始关注商业地产；要么转战二三线城市，开始做区域发展商。但对于一些小型房地产企业而言，这些出路代价太高，主要的思路就是顺应国家政策的号召，借着“十二五”规划提出的要加快推进社会主义新农村建设的大背景，发挥产业政策作用，引导投资进一步向民生和社会事业、农业农村、生态环保、资源节约等领域倾斜的这一股东风，将农村作为主战场来进行操作。同时大型房地产企业转战二三线城市也将在某种程度上改变其原有的产业分配格局，一些原有的房地产开发企业也可能被挤出来而开始关注农村房地产市场。这无疑会给当前处于起步阶段的农村房地产市场带来缕缕生机。

（二）城市房地产的困境将力促农村房地产业实现良性健康发展

在为农村房地产美好的发展前景欣慰之余，更多地是要从城市地产出现的问题中吸取教训，引以为鉴，力促农村房地产良性健康发展。具体而言，可以体现以下几个方面：

1.必须改变“增长靠投资。盈利靠通胀”的发展模式。这种发展模式的弊端已经暴露无遗，它使企业时刻处于巨大的风险之中，同时它使企业无需关心自己投资的价值，也无形中忽略了企业创造价值的能力。而这对于本身在融资以及土地方面都存在问题的农村房地产而言，将是致命的打击。

2.必须关注自身投资的价值。农村房地产因其所在的区域特征，它应该是一种田园牧歌式环境的化身，这也是其与城市地产相比的独特之处。在读到易中天的《城市论》这本书的时候，读者都在感叹现代城市房地产业的飞速发展造成了城市“千城一面”的现状，城市的个性在渐渐地丧失。因此未来房地产开发商参与新农村改造与建设的过程中，要考虑建筑的地方特色和个性，体现出当地的地域特征、民俗风情、人文传统和历史积淀，避免出现“千村一面”。［5］也只有这样才能将农村房地产的项目投资的价值给体现出来。

3.必须坚持保障性住房和商品房同时发展，要两条腿同时走路。城市地产之所以走到今天这种局面，与人们刻意发展商品房而忽略保障性住房的建设有密切的关系，在日益走高的房价面前，普通老百姓买不起房，而同时投机却很猖獗。农村房地产市场的消费主体应该还是农民，在目前情况下农民收入水平还是不高，这也更加要注意在发展农村房地产时关注保障性住房的建设，以避免出现城市地产类似的问题。

当前房地产企业出现的状况在给欠发达地区农村房地产业发展产生巨大影响的同时，也引起反思：农村房地产业发展模式与路径究竟如何选择？

四、欠发达地区农村房地产业发展模式与路径探析

农村房地产业要良性健康发展，必须坚持生态型发展模式，这种模式才能使房地产业可持续发展。

（一）农村房地产业坚持生态型发展模式的背景

要实现可持续发展，必须保证其三大支柱得以彰显，即经济发展、社会进步和环境保护。在这三者中环境保护问题已成为当今社会急需解决的主要问题之一。当城市的文明经历了工业文明的洗礼之后，我们越来越清醒地意识到环境与经济之间的关系。美国环境经济学家莱斯特·R·布朗曾言：“在漫长的岁月中，人们赖以生存的是自然资产所产生的利息，当我们目光短浅地为保持现行模式（工业化经济）而努力的时候，我们正在耗尽地球的自然资本。”［6］76伴随世界性的环境恶化，人们开始重新审视生态与经济的关系，越来越多的人认识到只有建立在生态原则基础上的经济政策才能持久生效。我国作为一个人口大国，环境与人口之争越发突出，对此我国也在不断进行探索并对生态与经济关系也有了深刻的认识。因此我国提出了生态文明的发展目标并做了战略部署：近期是2005年至2010年，建立比较完善的促进生态经济发展的法律法规体系；中期是2011年至2020年，基本建成具有生态经济特征的经济社会体系，建立起完善的生态型社会的管理体系和政策法规体系；长期是2021年至2050年，全面建成人、社会、自然和谐统一的生态型社会。［6］3目前我们正处于“十二五”的开局之年，也是生态文明发展目标的中期阶段，房地产业由于其产业本身与自然之间的独特关系更要求贯彻生态理念。

同时纵观近些年新农村建设的典型，无论是中国十佳名村、中国十佳小康村亦或是中国十大特色村，它们之所以能够取得成功，其中很重要的原因在于它们是在坚持地方特色的基础上进行改革与创新，而不是一味地追求改头换面而使自己面目全非、丧失自我。也正因为如此，才能使社会主义新农村建设能够“时时保鲜”，不至于在城乡统筹发展过程中被城市所同化。新农村建设的未来蓝图似乎已不再是个问题，但由于在实际过程中存在的诸多矛盾和问题又容易使其异化，结果就变成一个既不像城镇又不像农村的“怪物”。农村建设要想取得实效，就必须坚持本土化的原则。但农村究竟以何种面貌出现于人们的视野中，首先必须依赖农村地产的发展，这也决定着在农村房地产发展过程中必须时刻关注生态问题，并贯彻其中。

（二）农村房地产业生态型发展模式贯彻的路径

房地产最简单的解释就是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。因此要贯彻生态型发展模式，最基本的两个方面必须兼顾：一是房地产产品本身的生态；另一个就是房地产与自然之间的生态，即和谐统一。

1.房地产产品的生态性建议

目前大部分农村房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散、占地面积大、建筑密度低，模式单一，且多为平房和低矮的楼房，建筑的质量也得不到有效的保证。这种局面不利于农村房地产业的进一步发展。这对于未来的房地产开发也提出了要求，必须要重新规划，改变这样的面貌。未来的房地产产品既要考虑到节约土地又不能忽视农村生产和农民生活的特殊性对场地的需求；既要考虑到房屋的本土化特色又要避免房屋形式的千篇一律；既要节约资源，就地取材又要节能环保。这就要求企业必须针对开发地的资源、气候、土地以及风俗人情等因素来综合设计产品。这也与我们所强调的“生态建筑”“绿色住宅”以及低碳经济的发展理念是一脉相承的。

特别要强调的是农村房地产产品必须延续当地民居的本土特征，这既是对地方文化的尊重，也是对美的传承。建设的重点应该是改进住宅内部的功能，满足村民新的文化生活需求，改善居住条件。在建材的使用方面，应本着节俭的原则进行。要充分利用旧料以及当地的建筑材料，同时还要充分利用当地的劳动力资源。［5］

2.房地产与自然之间的生态建设

目前农村居民点分布以及开发建设的现状都不容乐观，房地产企业负有责任，政府的态度以及对于人居环境的保护上存在问题，同时农民自身对于生态文化的认识也有局限性。他们都忽略了生态环境与农村经济发展间的关系。山川秀美，田园风光，那是人们脑海中农村所独有的特色。城市生活的快节奏在这里没有市场。农村和缓的生活节奏，更体现出人与自然的和谐与统一。土地是一种不可再生资源，而房地产开发则是一种长期的、持续地占用土地的经济发展模式。我们决不能为建房而建房，更不能将房地产开发作为农村建设的主要任务。［5］

政府要制定合理而长期的发展规划，改变当前土地利用规划滞后于农村建设规划的现状。要以规划合理的基础设施建设为前提来引导农村房地产业的有序发展。“十二五”规划明确提出要进一步加强农村村容村貌建设，这不应该只是简单地加快居民点外围和村内绿化建设，整理各个院落之间的关系，根据实际建设一些休闲或绿化的场地，更关键地是要使农村成为大自然的心脏，而不是大自然的毒瘤。

总之，农村房地产业的生态发展模式要想建立并发展起来，必须依靠政府、企业和农民乃至全民的齐心协力，单纯依靠房地产企业只是纸上谈兵，无法变成现实。

［1］ 房地产宏观调控政策回顾［EB/OL］.（2010-10-11）.http：// www.sina.com.cn.

［2］ 聂梅生：房产调控四大目标已经实现［N］.凤凰网财经，2011-11-11.

［3］ 房地产企业发展模式：增长靠投资 盈利靠通胀［EB/OL］.（2010-05-04）.www.fecn.net/.

［4］ 符振彦.中小开发商转向农村是出路［J］.观察，2006（3）.

［5］ 储平平.农村房地产发展的制约瓶颈与解决之道［J］.当代经济，2010（12）.

［6］ 孙君，王佛全.典型案例—社会主义新农村建设模式参考［M］.北京：人民出版社，2006.