不动产后续支出的会计处理与税务处理

张 青

如果后续支出延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则计入固定资产成本。如果有被替换的部分，应扣除其账面价值。不满足上述规定的后续支出，应当在发生时计入当期损益。

从上述规定可知，企业不动产固定资产的后续支出，是以资本化处理方式计入固定资产价值，还是以费用化处理方式计入当期损益，在一定程度上依赖于会计人员的主观判断。但在税务处理上，一方面要考虑会计制度的规定，另一方面要考虑将主观判断降到最低，以免产生纳税方面的争议。

不动产固定资产的后续支出的企业所得税处理，无外乎分两类：一类是如果计入固定资产成本，则要通过固定资产折旧的形式计入成本费用，按规定在税前扣除。一类是如果计入当期损益，则可以在发生当期直接计入成本费用在税前扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法》中的规定：将不动产固定资产的后续支出分为不动产固定资产的改建支出、大修理支出和一般修理支出。改建支出是指改变不动产的结构和延长使用年限；大修理支出是指不符合改建支出的达到一定标准的修理支出。除上述两项支出外，其余的支出均属于不动产固定资产的一般修理支出，一般修理支出可以于发生当期作为费用在税前一次性扣除。

下面着重分析不动产固定资产的改建支出和大修理支出的税务处理。不动产固定资产的改建支出税前扣除的处理，新《企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，准予税前扣除：1.已足额提取折旧的固定资产的改建支出；2.租入固定资产的改建支出；3.固定资产的大修理支出；4.其他应当作为长期待摊费用的支出。对于第1项和第2项所称的固定资产改建支出，《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，是指改变房屋或者建筑物结构，延长使用年限等发生的支出。对于已经足额提取折旧的不动产固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限摊销。租入的不动产固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期摊销。其他的不动产固定资产的改建支出，指不动产既不属于足额提取折旧也不属于租入的，其发生的改建支出延长固定资产使用年限的，应当适当延长折旧年限，并相应调整计算折旧额。不延长使用年限的，按照《实施条例》第五十八条规定，其支出要计入资产的计税基础，按调整后的计税基础计算折旧额在税前扣除。

不动产固定资产的大修理支出税前扣除的处理，如果企业不动产的后续支出，既没有延长使用年限，也没有改变房屋建筑物的结构，是不是就不需要资本化处理了呢？显然不是，首先要判断其是否属于大修理支出，如果这笔不动产固定资产的后续支出属于大修理支出，同样要进行资本化处理。《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，固定资产的大修理支出，是指同时符合以下条件的支出：1.修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上；2.修理后固定资产的使用寿命延长2年以上。固定资产大修理所发生的支出，按照固定资产尚可使用年限确定摊销期限。

目前对于自有不动产的装修支出，税务总局没有作出明确规定。河北省国家税务局所得税处关于企业所得税有关政策问题解答的函（所便函[2010]5号）中，有企业自有房屋的装修费应如何在企业所得税前扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第七十条规定，其他长期待摊费用，自支出发生的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。企业装修如果是发生在房屋投入使用前的，应计入房屋原值；如果是在投入使用后发生的，应当在下次装修前的期间内分期摊销扣除，但摊销年限不得低于3年。

企业自有房屋投入使用之前的装修费，应做为改建支出，增加固定资产原值，按期计提折旧扣除。时间性差异，结果相关不大，各省规定不同。