澳大利亚财产学会（API）介绍

澳大利亚财产学会（The Australian Property Institute，API）在参与国际组织活动、教育培训等方面与我会有许多相同之处。API是国际评估准则理事会（IVSC）和世界评估组织联合会（WAVO）的成员组织，也是国际机器设备评估大会的筹委会成员组织之一。其资深会员格莱格•麦克纳马拉(Mr.Greg McNamara)先生曾任IVSC主席，对我会参于国际评估事务起到了积极的推动作用。2008年，API与我会签订了友好合作备忘录，进一步确立了双方良好的合作关系。现将API有关情况介绍如下，供业界了解。

一、组织概况介绍

澳大利亚财产学会（API）最初作为评估师联邦组织始建立于1926年，随着其成员的不断扩大和提供服务内容的不断拓宽，协会在上世纪历经数次更名。

API是国际评估准则理事会（IVSC）和世界评估组织联合会（WAVO）的成员组织。2008年，API与我会签订了合作备忘录。2009年，API与加拿大评估协会、香港测量师学会（产业测量组）、新西兰资产协会、皇家特许测量师学会（产业测量组）、新加坡测量师及估价师学会（产业测量组）签订了互惠协议。这些互惠协议以及API的高教育水准，给API成员提供了得以全球从业的技能和职业资格。

API的目标是推动学会成为澳大利亚最重要的资产评估专业组织；提高成员的专业水准；用成员的专业可信性赢得和保持社会的尊重；提升学会形象和影响力；鼓励提供和维护澳大利亚产业教育的最高标准；确保学会出版澳大利亚领先的业内杂志“澳大利亚和新西兰资产杂志”。

API是一个非盈利组织，总部办公室位于堪培拉，7个分区办公室分别位于澳大利亚首都地区、新南威尔士、昆士兰、南澳大利亚、塔斯马尼亚、维多利亚，及西澳大利亚州。

学会的战略方向由API全国理事会控制，该理事会由一名主席和各州及领地派出的一名理事组成。API全国理事会负责监管学会的管理和运作。

二、主要职责和管理体制

（一）主要职责

API致力于实施和维持一个有效和全面的管理政策，以及制定相关程序。学会的目标是成为澳洲首席资产评估专业机构。学会主要的职责是建立和维持其会员及更广泛的同业者在专业实践、教学、道德和职业行为中的最高标准。其主要职责包括：

1. 管理相关委员会（见管理体制图）；

2. 制定行为准则及道德规范；

3. 在API认可的教育机构开设相关课程，制定未来专业教育计划，为资产行业提供领军人物；（完成相关课程并满足有关条件，便可成为学会会员）

4. 为会员提供后续教育、讲座以及颁发相关资格证书；

5. 为会员提供一些福利及专业知识指导，如酒店优惠，与其他协会有效沟通等；

6. 出版资产评估方面的杂志。

（二）管理体制

三、会员资格

（一）会员种类及获取方式

API包括约8600名澳大利亚及海外的资产专业人员。API的成员包括：住宅、商业、厂房及机器设备评估师、物业顾问、物业分析师和基金经理、物业律师，以及物业研究人员和学者。API的会员是根据申请人的资格和经验确定的。API在许多大学开设课程，例如TAFE大学就开设了API教育要求的课程，完成课程即成为会员。但是，也有其他一系列的教育背景可以使你成为API的会员。

目前API的会员主要分为5大类：学生、大学毕业生、临时会员、准会员和终身会员。5类会员分别有不同的申请方式及要求：

1. 学生会员：适用于那些正在学习API认证课程的学生，API为他们提供免费年度会员资格。适用于一次性申请费用。它可以让学生会员实时了解澳大利亚资产行业的动向，为其提供订阅澳大利亚和新西兰地产杂志的服务，并且API办事处为学生会员提供具体实在的好处。对于那些正在学习API认证课程的学生，成为API会员很简单，下载附件表格，输入要求填写的信息，附上入学证明，最后提交给当地的API办事处即可。

2. 大学毕业生会员：适用于那些已经完成API认证的大学课程之一，且工作经验不满两年的人。一个已经完成API认证的大学课程之一，且在资产行业工作经验不满两年的毕业生，可以申请成为API的毕业生会员。请注意，毕业生会员正在被逐步淘汰，取而代之的是临时会员。因此，申请进入这个特殊的会员级别有一些限制条件。

最新变更——毕业生会员申请者将不再被要求必须由介绍人推荐。取而代之的是，API在申请表中增加了一个所有申请者都必须完成的“良好的品行和声誉”部分。

3. 临时会员：适用于那些已经完成API认证的大学课程或TAFE课程之一，且工作经验不满两年的人。临时会员认可那些已经完成API认证的大学课程之一，并拥有不同等级资产评估经验的人。完成认证的大学课程，且在资产行业工作经验不满两年的毕业生，可以申请成为临时会员。符合上述标准，且有一年住宅评估经验的申请者可能有资格申请成为住宅资产评估师（RPV）临时会员。完成认证的TAFE课程的毕业生可以申请成为临时会员，但是在升级为准会员前必须先升级相关资格。拥有一年以上住宅评估经验的TAFE毕业生可能有资格申请成为住宅资产评估师（RPV）临时会员。

4. 准会员：对于那些已经完成API认证的大学课程之一，且在相关资产行业工作经验已满两年的人，API为他们提供准会员资格。这里拥有种类繁多的认证证书来认证您的特殊专长。

API提供经验杂志给持有或未持有认证证书的准会员申请者。

5. 资深会员：资深会员是API的最高会员级别，可以通过内部会员申请获得。资深会员申请者必须具备以下条件：

在申请之日前拥有至少十年API临时会员会籍；

在申请之日前拥有累计十年资产行业全职工作经验；

由至少三位互不知情的资深会员以书面形式推荐；

一位令分部委员会满意的拥有良好品行和声誉的申请者；

被认为在资产职业中建立了专业声誉和崇高的道德标准。

（二）会员资格证书

API已建立和保持了关于技术实施标准，行为准则和道德规范的标准，并给会员提供必要的工具和信息，在行业中起着关键作用。API会员所拥有的专业知识和专业技能，以及高质量的工作和高素质的表现，在澳大利亚各地受到了高度重视和尊重。API会员具备一些共同的特征和素质，如诚信、服务熟练、经验、专业知识，高水平的教育和培训。API会员包括资产及设施管理人员，资产教育者，资产律师，房屋及机器估价师，资产评估师，专业资产顾问和分析师，银行家，基金经理和会计师。

此外，API提供一系列的资质证书，以反映他们在资产行业的广泛经验。这些资质证书同样适用于那些准会员及其他成员。API资质证书包括以下几个方面：财产从业者、财产管理者、基金经理、资产管理者、执业估价师、房屋及机械评估师、企业价值评估师、财产发展从业者、设施管理者等。授予的资格资质证书具体如下:

1. CPP资产从业者

资产从业者要拥有资产销售、租赁、协商、研究、教育、法律、咨询，金融和房地产企业等多个方面的知识。这类会员所获得的CPP资质证书，在教育、法律或金融领域分别对应的证书为CPP（教育），CPP（法律）或CPP（财务）。CPP（教育）的申请人学术上必须参加过全职财产教学和辅导讲课的学习，或参与过财产教育的基础研究。CPP（法律）的申请人必须持有合法的执业证书。

2. CPM财产管理者

财产管理者应该具有负责经营管理其自有、租赁、转租的国有不动产的能力。不动产包括土地，建筑物和建筑里的设备。

其作用为向产权人、开发商或业主提供相关信息：

租金及其他收入的收取；

资产的风险管理（例如：安全的措施，符合OH＆S）；

开支的核查和支付；

适用情况下，经营费用或服务费的分摊和收取；

资产维修，保养和清洁的监督；

承租户及出租人的联络；

加租和续租的通知；

租金的修改，重新出租空置面积，保持和支付的账户的谈判；

必要情况下，资产看管人员的任命，资产的定期检查；

与本地和公共机构的联络；

... ...任何影响该资产高效运行的其他事项。

3. CFM基金经理

基金经理应该具有负责执行基金的投资策略和管理其投资组合交易活动的能力。一个基金可以由一个人、两个人的联合经理、三人以上的团队进行管理。一个人负责全面管理，控制和监督（房地产）投资以获得最大收益率和最小风险。基金经理负责优化整个范围内的投资收益，同时了解投资者能够承受的风险水平。

4. CPV执业评估师

执业评估师(CPV)应该具有适合执行不动产评估的教育、培训和经验。执业评估师在澳大利亚经济中发挥着重要作用。他们以客观和独立的方式帮客户减少风险，并为客户提供最大可能的帮助。他们的客户涉及所有商业类型，当然也可能是不懂得资本市场知识却有投资意愿的那些人，比如海外投资者、农村土地所有者、酒店业主和经营者、保险顾问、股票经纪、律师，矿产公司或财务公司。当一个人买房子时，银行或其他贷款机构将首先聘请CPV去评估财产的价值，然后再做出决定是否批准贷款。一个简单的例子可以体现CPV在商业层面发挥的作用，当一个开发者计划修建的时候，是选择修建一个购物中心还是其他建筑，CPV将为其明确，例如，对该地方进行这样的建设是适合的，以及开发商能最大限度地利用其投资潜力。CPV在当今动荡的经济环境中发挥着重要的作用。CPV得到澳大利亚最重要的财产专业机构——资产评估学会（API）的官方认可，是最高质量和最受认可的财产评估师和咨询顾问，熟悉当地市场的专业知识。拥有严格的训练和方法，以及财产领域广泛的背景和专业知识，CPV超过其他估价师，能提供健全、可靠的资产估值和相关建议，帮助借贷双方减少投资风险。

一部分CPV在一些大公司和资产公司中工作；其他的CPV经营着独自的咨询公司。CPV往往专注于某一领域：可能是商业、民用住宅或农村物业，在某一个特定地理位置的厂房及机器。所有的评估师应客观和独立。CPV在资产行业中拥有独特的地位。所有的CPV要接受高等教育的培训和行业中的试用学习，才能得到资产评估学会（API）的官方认可。CPV还需要定期进行API专业课程的学习，不断更新自己的知识。这意味着不仅是依靠统计方法或“直觉”，还需要CPV利用丰富专业的方法、有效的程序和标准，进行全面、独立和可靠的估值。

CPV并不仅仅提供资产估值，也可以作为顾问，在广泛的领域提供各种最新和公正的专业建议。这些领域包括预购或出售的估价、保险估价、诉讼支持、租金评估、资产及财产管理、市场营销和发展的战略，破产和清算。

5. CPVPM执业评估师（房建及机器）

执业评估师（房建及机器）通过教育、培训，拥有广泛的经验，适合进行房建及机器的估价。

6. CPVBUS执业评估师（企业价值）

执业评估师（企业价值）通过教育、培训，拥有广泛的经验，适合进行企业价值、企业所有权的利益，抵押物和无形资产的估价。

7. CDP房产开发者

房产开发者定期参与物业发展，包括从选址，发展战略，可行性研究，规划申请和建造住宅或商业房，通过出售或租赁相关土地或建筑物获利为最终目标的开发。

8. CFACM设施经理

设施经理负责统筹协调工作人员与工作组织之间的工作场所。设施经理将负责设施的规划，预测设施的需求和预算，以及房地产的收购、处置和管理，内部空间规划，工作场所详细计划书，安装及空间管理，建筑和工程规划设计，环境健康和安全，物理设备、通信工具和一般行政设备的维护和管理运营。设施经理的工作内容不包含租金的收取或租金升级和续租的通知、空间的租赁和租户的选择。

（三）后续教育

1.定期或不定期的开设一些讲座；

2.为会员提供其他相关行业培训，并举办考试，合格后颁发相关资格证书。

《随处自芳菲》 韩宇航

四、业务范围

API成员提供独立、保密、公平和诚实的估价及物业事宜的意见。该协会成员都是合格熟练的专业人士，拥有详细的市场知识、实践经验和技术专长。API可以给客户提供一系列全面的服务。API成员可以提供的服务包括：

1. 住宅、商业、厂房和机器设备评估；

2. 财产和咨询服务；

3. 销售，收购和租赁建议；

4. 法律意见；

5. 投资分析和研究；

6. 财产和资产管理。

（译文由中评协国际部提供）