前瞻2012年房价

奚正辉

总有人问：2012年房价走势如何？之所以问我，主要原因是我从2002年入行以来，一直从事与房地产相关的工作，代理客户买卖租赁房屋，与房地产中介、贷款银行、投资客接触较多，而且一直关注与研究房地产政策，故不揣浅陋，给读者一点建议。

首先，房价由什么决定？

房价当然跟房屋的价值与供求有关。但是大家都知道上海内环内的老公房（以80年代建造的6层住宅为例）目前均价在2万左右，这已经完全背离了该房屋的价值。由于大量资金进入房市，推动了房价的持续走高，以正常的需求而言，是不会将房价推得如此之高的。高房价是由于资本的逐利性导致，由于房地产的高额回报，导致大量的资本（包括国有企业、海外资本、民间资本）涌入房地产市场，以上海市中心为例，2002年新住房的平均单价约6０００元，到了2012年新住房的平均单价约6万元。持续走高的房价，也使卖方（包括开发商）把房价越定越高，谋取更高利益，买家永远是望房兴叹。房屋是商品，但也涉及到每个公民的居住问题，老百姓对高房价的抱怨史无前例，政府也注意到了百姓的呼声，开始干预房地产市场，试图打压房价。

其次，政策与房价的关系。

纵观这10年的房价走势，也不是一直在涨，2005年下半年房价有降低，主要原因是2005年5月9日国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，出台了营业税2年的规定与普通住房的标准等，首次开始明确打压房价，影响了买卖双方对房市的心理预期，故房价明显下降。观望后，政策对房价影响不大，房价又持续走高。2008年底，由于受到美国次贷危机导致全球金融危机的影响，房价也是明显下降。2008年12月20日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，出台了一些优惠政策并向市场投入了4万亿救市，房价在2009年迅速上涨。

2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了限购、限贷政策。2011年1月26日，國务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》：营业税调整为5年；二套房贷，首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月27日，上海市政府出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括一、二手房）和非本市居民家庭在本市新购的住房应缴纳房产税。从限购、限贷、房产税政策出来后，房价就开始下调，2011年10月甚至发生过因为开发商降价，导致群体小业主冲击售楼处，要求赔偿差价等。

最后，2012年房价将继续合理回归。

2011年12月9日，胡锦涛主持中共中央政治局会议：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。2012年1月12日，北京市市长郭金龙表示：2011年北京新建普通住房价格稳中有降，2012年将继续促进房价合理回归。2012年1月29日，上海市副市长沈骏到市房管局调研时强调：将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策。

中国科学院发布的中国经济预测报告显示：综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降约5.3％。

由于政策将继续打压房地产投资，促使房价合理回归，2012年房价将继续走低，故我们要顺势而为，千万不要盲目奉行“上海房价总是要涨”的信条而“倒行逆施”，行文至此，能看懂的读者应该都懂了罢。■