公允价值在投资性房地产计量应用中的问题解析

丛蔚

[摘 要]新的投资性房地产会计准则实施以来，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司却少之又少，究其原因，既有准则规定的条件过于苛刻，缺乏详尽的操作指南，以及成本较高等客观原因，也有对增加税负，影响业绩等方面的担心等主观原因。

[关键词] 公允价值 投资性房地产 问题解析

一、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状

财政部于2006年2月颁布了新的企业会计准则。其中，《会计准则第3号——投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。新《准则》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产包括，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的房屋建筑物；但不包括自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产的计量包括初始计量和后续计量。投资性房地产的初始确认和计量应当按采用成本模式，而后续计量，可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式，但前提是存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得。但是同一企业不能同时采用两种计量模式，只能二者选择其一。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，确认取得的租金收入，并按期计提折旧或摊销，发生减值的，应当计提减值准备，并不得转回。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，并增加或减少公允价值变动损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式。

中国证监会会计部发布的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26%，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。使用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅占拥有投资性房地产的上市公司的3.58%。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17%。2009年，有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。通过以上数据显示，新准则实施几年来，采用公允价值计量投资性房地产的上市公司仍为数不多，主要是受到主客观多方面原因的制约。

二、客观条件限制了投资性房地产采用公允价值计量模式

1．公允价值是会计计量属性的辅助属性，且投资性房地产的公允价值计量条件苛刻

《会计准则第3号——投资性房地产》第7条规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量。这就指明了房地产的主要计量属性应为历史成本。准则中的第10条进一步规定若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第12条中又规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。准则中的以上规定，指明了公允价值计量模式只是一种辅助的计量属性，是可用可不用的。同时因为房地产的可复制性较低，企业要找到每一处房地产的活跃市场，取得同类或类似房地产的市场价格，是比较困难的，就致使采用公允价值计量模式的条件也比较苛刻。

2.市场环境的低效和信息成本的高价，使得公允价值的应用具有较大难度

采用公允价值计量的关键在于房地产市场的高效性，即，市场所确定的房地产估计值必须“公允”的，并且取得公允价值的成本相对便宜。只有在比较活跃且相对规范的交易市场中和客观公正的评估机构，才能真实反映投资性房地产的价值。目前，这两个条件在我国仍不是十分完备。因此，为了获取公允价值，企业往往需聘请独立的评估师或评估机构对其所有的投资性房地产进行评估，与历史成本相比，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。同时，企业利用公允价值计量来操纵利润的能力也将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。

3.会计准则操作指南不够详尽加之会计人员专业素养有待提高，使得投资性房地产采用公允价值计量遇到一定阻力

我国没有专门的公允价值计量方面的相关准则及操作指南，会计人员在进行公允价值计量时，只能依据相应的具体准则及操作指南中与公允价值有关的相关条款来操作，而具体准则及操作指南中涉及到公允价值的内容里对具体的计量方法说明十分有限，办法不多。仅从从投资性房地产公允价值的确定方法来看，上市公司中有的采用了中介机构提供的房地产评估价格，有的参照同类房地产的市场交易价格，有的按照第三方调查报告确定公允价值，也有由企业自己估价计量的，不同方法之间缺乏可比性，难以满足会计信息使用的需要。因此，专门的公允价值计量准则及操作指南的缺失，是影响企业对公允价值计量有效运用的因素之一。

此外，会计人员专业素养的问题也是不容忽视的。投资性房地产公允价值的计量要求会计人员必须具备较高的专业技术水平和较强的职业判断能力。尤其是在缺乏活跃市场、市场化程度低时，就更加需要会计人员通过综合其他相关信息，利用专门技术和方法来确定公允价值。然而，实际上，我国会计人员目前的整体专业技术水平职业判断能力依然不高，这也成为阻碍企业对公允价值计量有效运用的一个因素。

三、上市公司采用公允价值计量投资性房地产的主观意愿不高

1.投资性房地产公允价值计量模式的税负影响尚不明确，存在潜在风险

现行税法中，没有将投资性房地产单独列出，而是将其作为固定资产或无形资产处理，投资性房地产持有期间应该按期计提折旧或摊销，发生公允价值的变动损益不得计入应纳税所得额。企业如果采用公允价值进行后续计量，则要求期末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销。在当前的房地产市场，投资性房地产的公允价值必将逐年递增，如果采用公允价值计量模式，企业的会计利润就会明显大于应纳税所得额，对于这部分利润是否征税，目前没有出台相对应的税收政策。

如果我国对企业由于资产增值而增加的利润征收所得税，那么在公允价值计量模式下，折旧和摊销不能递减利润，加之公允价值上升而增加的利润，必将使企业应缴纳的税额相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增加。更让人担心的是，投资性房地产公允价值上升带来的利润增加，并没有相应的现金流入。

一旦，房地产市场出现下跌，公允价值的下降也不能抵减应纳税所得额，会更加加重企业的负担。同时准则规定，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，是不得再转回成本计量的。因此，企业出于谨慎考虑，为了规避可能存在的潜在风险，希望等待相关税收政策明确后再作决策，因而也就不愿过早地采用公允价值来计量投资性房地产了。

2.采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，会对企业的经营指标有重大影响

在将成本模式转变为公允价值模式时，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，增大企业当年的总资产和所有者权益，如果企业不能通过投资性房地产的公允价值计量模式，使当年的利润有相应程度的增加，这就会降低调整当年的净资产收益率，从而影响上市公司当年的再融资条件。

如果企业选择变更的年份，房地产市场火爆发展，对企业就是有利的；若果当年的房地产市场低迷，对企业就是不利的。因此，选择合适的时间点，将成本模式转变为公允价值模式，对企业来说是至关重要的。由此可见，许多上市公司不愿贸然选择公允价值计量模式也在情理之中。

3．采用公允价值计量模式，会影响上市公司股利政策制定的灵活性

采用在公允价值计量模式，投资性房地产的升值会使企业的会计利润增加，却并没有给企业带来真实的现金流入，这会大大增加企业账面收益和现金流量得背离程度。

而投资者在考察上市公司的股利政策时，往往以会计利润为依据，这就使企业陷入两难境地，如果分配现金股利，必然导致现金流出的增加；如果不分配现金股利，就会降低投资者的投资兴趣。虽然企业可以选择诸如股票股利等其他分配方式，但是仍使企业股利政策的可选择性降低，会给企业带来一定程度的融资困难。这也成为是否选择公允价值模式计量投资性房地产的一个考虑因素。

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M]. 经济科学出版社，2006

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则-应用指南[M]. 中国财政经济出版社，2006

[3]王晶晶. 投资性房地产采用公允价值模式的影响[J]. 合作经济与科技，2010.5

[4]兰艳. 投资性房地产公允价值应用及影响分析[J]. 现代商业，2009.5