银发浪潮下“以房养老”的可行性探索

【摘要】为应对老龄化浪潮带来的养老问题，就“以房养老”这一新兴模式展开可行性的探究。通过实证分析、建立函数、引入模型等方法，来论证当今实行“以房养老”的可行性，以及它对整个社会的影响。“以房养老”在中国拥有着巨大的市场潜力，通过政府积极支持、完善金融体制、运用正确的风险管理方式，这种模式可以有效地帮助我国应对“银发浪潮”，并引领老年消费市场，化危机为动力。

【关键词】以房养老供求分析风险管理

一、引言

随着时代的发展，“银发浪潮”态势汹涌，我国目前已步入老龄化社会，老龄化危机成了继金融危机之后的又一时代焦点。

2010人口普查显示，我国60岁及以上人口为17765万人，占13.26%，其中65岁及以上人口为11883万人，占 8.7%，我国65岁以上的老年人口将近1.2 亿，成为世界上唯一老年人口超过1亿的国家。在老年人口数急剧攀升的情况下，我国的现实国情令老龄化现状雪上加霜：

（1）抚养比居高不下。我国一般的家庭模式是“4∶2∶1”，这意味着中青年人成了整个家庭的支柱，平均每个中青年人除了养活自己以外，还要负责2.5个人的全部或部分生活开销，压力很大；万一中青年人发生意外，社会的补助也不足以支撑这个家庭其他成员的基本生活。

表1是我国2000-2008年人口普查的抚养比情况：

表1我国2000-2008年人口普查的抚养比情况

中国

65岁及以上人口数所占比重（%） 抚养比（%）

2000年 7.0 9.9

2001年 7.1 10.1

2002年 7.3 10.4

2003年 7.5 10.7

2004年 7.6 10.7

2005年 7.7 10.7

2006年 7.9 11.0

2007年 8.1 11.1

2008年 8.3 11.3

（2）人均GDP不足。发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在5000美元以上，有的超过了1万美元，而我国进入老龄化社会时人均国内生产总值还不到1000美元，目前只有4000美元。相比于发达国家在积累一定财富量的基础上实行完善的养老政策和福利保障，我国则是典型的“未富先老”，为我国解决养老问题、发展养老事业造成了一定的困难。

有效解决养老问题的关键，其实就是要做到“老有所养”。借鉴目前国际上流行的“以房养老”模式，可以缓解整个社会的养老压力，同时让一些中低收入的老年人群体能够较好地安度晚年，从而提高社会整体幸福指数。我国已初步具有“以房养老”的条件：

（1）产权房数量多。根据中国统计局数据，中国的住房自有率已达到89.3%，远远超过英美等发达国家。

（2）老年人对生活质量的要求提升。老龄化必将带动老年消费市场的发展，而单靠退休金及子女有限的生活补助是不能满足所有老年人的需求的。

（3）新一代老年人对新生事物的接受能力增强。老年人的普遍受教育程度会随着时间推移增加，对新生事物的接受能力更强，也更愿意尝试时代发展的产物。

自“以房养老”提出及在少数地区试运行以来，只有短短几年，但成效并不好，其原因主要有以下几点：

（1）传统观念制约。老年人多数想把房产留给子女而不会选择将其反向抵押。

（2）房地产市场波动。由于房产价格上下波动引致的风险，限制了“以房养老”反向抵押市场的发展。

（3）土地所有权年限制约。我国《物权法》规定，土地所有权的使用年限不得超过70年，当金融机构拿到房产时要为它的剩余年限支付机会成本。

综上所述，“以房养老”在中国市场具有存在价值，且其市场潜力巨大，在未来，对“以房养老”模式的需求会更多。但是，“以房养老”还需要克服现有的难关，包括观念问题、机制缺陷等，才能够真正地在中国发展起来。下面，本文就将从不同角度对“以房养老”问题进行分析，进行方案可行性的探索。

二、“以房养老”模式的市场供需分析

目前“以房养老”的整个市场现状是，市场需求不足，如何对其市场容量进行正确的估计，如何从不同角度寻找提高市场供求的突破口，是首先要加以分析和探讨的。

（一）供需视角下的住房反向抵押贷款

住房反向抵押贷款的需求函数，可以表示为：

D=f(Q，△k，Rk，S，I，N )

其中，D表示住房反向抵押贷款的市场需求数量

Q表示老年人口的数量

△k表示老年人口老化的速度

Rk表示老年人拥有自住房的比率

s表示老年人的收入及储蓄水平

i表示市场利率

N表示住房反向抵押贷款的便利程度

住房反向抵押贷款的供给函数，可以表示为：

S=f(R，M)

其中，S表示住房反向抵押贷款的市场供给数量

R表示金融机构提供住房反向抵押贷款遇到的风险

M表示金融机构提供住房反向抵押贷款预期得到的利润

知道了上述变量，就可以构建模型，设定线性方程：

logD=α1 logQ+α2 log△k+α3 logRk+α4 logs+α5 logi+α6 logN+ε1

logS=β1 logR+β2 logM+ε2

当logD=logS时，达到供求平衡，各变量由于各自的权数不同，对反向抵押市场的影响也不尽相同。针对主要变量对症下药，就可以有效解决现在“以房养老”面临的问题。下面我们就从不同的因素来分析整个“以房养老”模式的市场预期情况。

（二）供求因素影响分析

从老年人角度看，如今老年人口数量Q和人口老化速度△k增幅稳定，老年人自住房比率Rk维持在70%-80%的高位，所以这些因素的影响力很小。主要就要看老年人的收入与储蓄水平s，市场利率i，贷款便利程度N，以及第三方影响因素ε的作用。

由于现阶段通货膨胀利率走高，使得老年人的储蓄增加，抑制了老年消费市场的发展，也对住房反向抵押贷款市场造成了冲击。“以房养老”对于老年人来说，还是新生事物，要向广大老年同胞推广“以房养老”，一方面需要金融机构有效的营销，另一方面也要求养老机构等社会福利机构引导老年人进行新的养老模式的尝试。而金融机构的主要营销对象其实是大量的中青年客户，这种间接营销方式不见得能起到很好的成效。所以，笔者认为，银行等金融机构应当与养老机构联合，加强老年人对“以房养老”的认知度，并建立专门的中介部门进行引导性服务和咨询业务，从而增加老年人对反向抵押贷款的需求。

从金融机构的角度看，目前“以房养老”的风险影响其利润，是阻碍金融机构发展此业务、造成供给不足的最主要的原因。利率风险Ri对银行利差的影响可以通过建立OAS模型获得，如何减少银行利率风险是影响反向抵押贷款供给的决定性因素。

此外，第三方造成的影响ε，既会对需求造成影响，也会对供给产生影响。比如：对房地产市场的预期，它会影响金融机构的反向抵押贷款的业务供给量，也会影响人们对房屋自留还是房屋抵押的理性抉择；还有养老机构的影响，养老机构与金融机构的良性联盟，可以形成金融机构对反向贷款业务的间接性的风险管理，同时，养老机构可以聘用老年户主作为工作人员，以其房屋作为养老站点，从而使得老年人在实现晚年人生价值的同时，获得一笔额外收入，进一步推动“以房养老”的市场需求。

三、“以房养老”模式的风险管理探究

由供求分析，可以基本确定，解决主要因素的发展问题，“以房养老”的市场预期良好。然而，从供求因素出发，在市场稳定的前提下，只有实施有效的风险管理措施，才能确保整个住房现象抵押贷款市场的高效、专业的运行。下面仍是从不同的角度，分析适合“以房养老”模式的风险管理方法。

（一）老年借款人风险因素管理

反抵押贷款业务运作时，房主申请到贷款后可继续居住，但有责任承担房子的维护费用，反抵押贷款到期时，以抵押房产售后收入一次性归还贷款本金和利息。由于贷款人对借款人除住房外的经济财产没有追索权，借款人以房产对所贷款项负有限责任，因此，贷款到期时房产价值低于贷款总额的风险将全由贷款人承担。借款者对房屋的维护行为，对房产进行良好的维护、检修甚至装潢都将对房产再次出售的价值产生重要的影响，这一部分完全取决于借款者的行为选择。如果借款者预期在还贷时房产价值很有可能低于其贷款总额，还贷后自己将得不到任何房产价值的剩余，而资不抵贷的风险又全由贷款者、政府或保险机构来买单，那么，他就有激励不对房屋进行正常的维护，而将节省出的这部分维护款用于自己现在的消费或作为遗产留给后人。这就由老年借款人引发了反向贷款的道德风险问题。

针对道德风险问题，可以采取以下的解决方法：

（1）规定合理的贷款价值比例。

这就需要建立一个反向抵押贷款的信息平台，综合借款人的信息，通过计算，给出合理的贷款方案，减少事前信息不对称发生的概率。

（2）建立高效的动态监管体系。

建立房地产预测、寿险监控等服务市场，这些机构应当密切合作，对抵押物进行动态追踪管理，减少信息不对称发生的概率。

（3）引入商业保险机构，分散贷款发放者的风险。

成立专业性担保机构或利用商业性保险机构对反抵押贷款合同进行担保或保险，可分散目前过度地集中在反抵押贷款发放者身上的风险。若贷款到期时房产售价不及偿还贷款，担保公司或保险机构可承担部分或全部偿还未清偿贷款的义务或责任。这样，就相当于是金融机构实现了风险转移。

（二）金融机构利率风险因素管理

建立OAS模型，可以得到反向抵押贷款的利差模型。

该式表达的是：反向抵押贷款的价格为P，在反向抵押贷款持续的T年内，即期利率为rtn，现金流入为cf nt，抵押住房期末的变现价值，和借款人提前偿还的贷款。

利用该公式，可以计算得到因为利率风险而造成的价格变化。银行等金融机构可以通过以下手段防范利率风险：

（1）利率保险作为一种有着巨大潜力的新型险种，可以有效地降低利率风险。

（2）同时，建立利率风险预测、发展利率衍生工具等手段，也可以有效地对利率风险进行有效管理。

（四）政府对“以房养老”模式的作用

政府的财政支持及政策协调作用。政府在以房养老中发挥着财政支持及政策协调的作用。由政府出面向老年人推出了以房养老的倒按揭贷款，并制定相应的扶持政策，对个人推行以房养老模式。即：60岁以上老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这个机构处分，剩余价值(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。作为金融机构，一般不太愿意推出以房养老的倒按揭项目，因为有很多潜在的风险在未来时，而且在现有国情下，有以房养老意愿的老人数量不足，导致这种风险可能难以分散。政府应通过金融创新，调动金融机构积极性，推动以房养老模式走向成功。

四、发展“以房养老”模式的宏观经济效应

综合“以房养老”模式的市场供求预期，和针对市场预期做出的相应的风险管理措施，我们大致构建了发展的整体框架。那么，结合“以房养老”模式的核心理念，它对于整个社会究竟会有什么样的影响？它就整个社会来说发展的价值在哪里？这是进行可行性分析的终极目标。下面，就让我们从房地产和消费市场两个方面，来看“以房养老”模式对社会的综合影响。

（一）“以房养老”模式对房地产业的影响

中国经过20多年的改革，房地产业或住宅产业的发展已初具规模，并对国民经济发展和人民生活水平的提高产生了积极影响，逐步成为国民经济的支柱产业，而且带动了相关产业的发展。但目前，房地产业的销售并不景气，房屋空置率高达20%，市场走势偏低，供需矛盾严重，大多是无效供给，不适合居民的需求，积压了大量建设资金，影响了整个行业市场的正常运转。

“以房养老”可以通过一种房产观念的转变，把房产从子女继承向房产拍卖转变，可以增加中青年对房产的需求程度，不再依赖于老房单传的模式。使得在除却利用房产进行投资这一需求原因外，人们对居住房的需求增加了。

此外，金融机构拍卖反向抵押贷款的房屋，可以繁荣二手房地产市场。

由“以房养老”衍生而出的新的房地产需求可以成为一剂很好的冷却剂，对冲现在因为房地产业过度繁荣而造成的供给过剩。它对房地产业的总体作用如下：

“以房养老”模式增加对房产的需求—>对冲房地产业的供给过剩—>提升人们对房地产业的预期—>给予金融机构以激励作用，更好地从事养老业务—>使得整个老年市场良性循环

（二）“以房养老”模式对老年消费市场的影响

“以房养老”模式可以很好地促进老年消费市场的发展。通过抵押房屋每月获得一定的经济补贴，其实相当于是老年人在现有的工资收入的基础上又增加了一部分可供开销的费用，这部分额外增加的收入△s，使得老年消费的需求曲线整体上移，见图1。

图1 “以房养老”对老年消费市场的供求曲线变化

现在通货膨胀导致利率升高，居民CPI指数持续上涨，假如不推行“以房养老”，而且没有其他模式来改善老龄化带来的经济后遗症，那么，整个社会就会面临老年消费市场持续恶化的情况：

居民CPI指数上升—>老年人储蓄增加—>老年消费市场萎缩—>企业整体信心下降—>金融机构放贷困难—>金融系统性风险增加

“以房养老”可以有效缓解收入因素s和利率因素i对老年消费市场造成的影响，同时，还可以对老年消费市场起到推动作用。比如：老年人通过以房养老获得补贴的同时，可以与银行等金融机构协商将房屋提前拍卖给养老机构，由户主经营，这样，有利于养老服务业的发展，从而带动整个养老消费市场的长足发展。

五、结论

“以房养老”在我国尚存在一些观念上和操作中的风险，但确有实施的必要性，而且有很大的发展空间。正如计划生育和住房制度改革一样，虽然困难重重，但有所行动才能有所改变。“以房养老”在我国势在必行，而且前景看好，随着人们观念的改变，会有更多的人逐渐接受并选择以房养老；伴着各项法律、法规和制度的健全与完善，以及国民信用度的提高，该项模式会成为我国解决养老问题、应对老龄化问题的一项重要的不可替代的举措。同时，针对影响其市场供求的主要因素所面临的问题，一一寻找解决方案，并进行合理的风险管理规划，势必有助于推进我国和谐社会的建设。

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作者简介：费韵宇（1991-），女，江苏吴江人，就读于南京大学商学院金融与保险学系。

（责任编辑：刘晶晶）