信贷危机下的房地产企业—纳税筹划

【摘要】房地产行业这个经济发展中的“宠儿”，总是“荣耀”与“黯淡”集于一身的。当经济繁荣时，它是利润畸高的行业，是大家追捧的对象，相对的，当经济动荡时，它的反映也是最迅速的，波及范围和带来的动荡也更大。作为近期信贷危机的主要“受伤者”，从税收的角度又该如何来通过减轻税负从而增加资金的融通能力呢？

【关键词】房地产危机税收政策营业税土地增值税税收调节

近期“温州危机”的爆发给房地产行业带来的影响逐渐上升。造成温州危机的主要原因就是民间借贷泛滥，民间借贷利率畸高。而民间借贷大部分流入了房地产行业。房地产行业由于它的高利润引来大批资金的涌入，那么资金链一旦断裂，对房地产行业的冲击就不言而喻了。鄂尔多斯由于信贷危机引发的房地产崩盘更为严重。按照当地房地产开发规模计算，人均将拥有10套以上的房子，而这些房子都是以高息的民间借贷支撑的，其背后的危机远远大过温州。

面对这样的危机，我们除了分析深层次的经济金融体制的原因外，作为房地产行业本身应尽快回到踏实稳健的运营中来，首要的就是迅速让资金回笼，解决眼前的资金运转困难。在这里，我想从税收的角度来分析一下，房地产企业如何通过纳税筹划减轻税负，以达到筹措资金的目的。

房地产企业主要缴纳两种税：营业税和土地增值税。

对于营业税来说，房地产行业可以利用来进行纳税筹划的条款不多，大致有以下几方面：

一、分解业务，另签合同

某建筑安装公司承接了A公司的建设安装工作，建设安装中由A公司提供设备，此时这个建筑安装公司可以把设备的提供单独与A公司签订合同，对应税劳务涉及的金额另外签订合同。税法规定，提供建筑业劳务的的过程中，原材料和设备等其他物资和动力的价款要算作营业额缴纳营业税的，如果该建筑安装公司没有分开签订合同，那么设备的价款就要作为营业额的一部分缴纳营业税。但如前所述分分立合同的话，设备的价款就不必缴纳营业税了。

二、销售额与折扣额要开在同一张发票上

如果在销售中有折扣的出现，要将价款与折扣额在同一张发票上注明，这样可以以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

三、接受违约赔偿尽量不要选择违约金方式

营业税相关法律规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。所以，如果出现违约的情况，房地产公司尽量选择违约金以外的利益方式来解决，比如更多的购买住房、尽早付清房款等方式，既有利于资金尽快回笼，也可以减轻税负。

四、承包工程分包尽量与建设方签订合同

甲公司从乙公司承包到工程，随后又把该工程分包出去自己并未参与施工，只是负责工程实施中的一些组织协调工作，那么此时根据税法的相关规定，不同的业务处理，可以使营业税缴纳时相关行业的归属不同，从而带来利率的差异。如果甲公司与乙公司签订建筑安装工程合同，即使它没有参与施工，也按建筑业3%的税率征收营业税；如果甲公司没有与乙公司签订工程合同，就要按服务业5%的税率征收营业税。由此可以看出，税率的差异为建筑工程公司进行纳税筹划提供了操作空间。工程承包公司可通过与建设单位签订承包合同的方式达到节税的目的。

此外，纳税人在对营业税进行筹划时，不仅可以从营业额方面进行考虑，也可以从纳税义务发生时间方面进行考虑，在税法允许的范围之内，尽量推迟纳税义务的发生时间，通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。

土地增值税作为房地产开发行业主要缴纳的税种，由于其计算过程相对复杂，在实际操作中可以进行纳税筹划的方法较多。

（一）把普通住宅与其他房地产分开核算

作为房地产开发企业往往都是既建普通标注住宅又从事其他房地产开发，如果这样，那么作为房地产开发企业，就应该注意普通标准住宅增值额超出扣除金额的比例了。如果其增值额刚好等于扣除金额之和的20%，或者该比例控制在20%以内，在这一价格水平下，该公司可享受起征点的优惠。按规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额与扣除项目金额的比例在20%以内的，免予征收土地增值税。同时，房地产企业还应该注意将普通住宅和其他房地产开发分开核算，否则就不能享受普通标注住宅在税法上的这一优惠。

（二）通过分散收入来降低税率

土地增值税主要是对出售房地产的增值额作为征收对象。同时，由于土地增值税是采用超率累进的方法选择税率的。这样，增值额的增长会带来税率档次的爬升，可能会产生增值额小的增长幅度开来税率大的增长幅度，从而使得纳税人税负急剧上升。综合上述两点，增值额的确定在计算土地增值税税额时就显得尤为重要，它的减少必然会减轻税负。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，我们可以通过减少收入的方法来减少增值额，从而选择相对较低的税率来进行纳税，减轻税负。比如我们可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，或是分多次签订售房合同。

（三）选择好提供金融机构贷款证明的时机

利息支出作为一项财务费用，在土地增值税的相关规定中，它的扣除是有分别。这个分别为我们纳税筹划提供了空间。比如某房地产开发公司该期发生的能够扣除的利息支出为A元，如果该企业能够提供金融机构的证明，这项费用就据实按照A元扣除（最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）如果该企业不能提供金融机构的证明，那么财务费用这一项在房地产开发费用中就按照取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项计算的金额之和的5%以内计算扣除。假设该公司这两项的金额之和的5%是B元，那么该企业就要合理的权衡A和B的大小了。如果A大于B，那么该企业就不提供金融机构的证明，因为这样可以扣除A元。如果B大于A，那么企业就该提供金融机构的证明，这样就可以扣除B元。适时的提供金融证明，可以使扣除额增加，从而达到减少增值额减轻税负的作用。

（四）利用代收费用计价进行税务筹划

某房地产开发公司在出售房产时，代政府收取了部分费用，按照规定该项费用是不用缴纳土地增值税的，也就是说无论代收费用是计入房价中还是房价之外单独收取，其增值额是相同的。但是，不同的方式却会导致扣除项目的不同，如果计入房价中该项费用就可以在计算扣除项目金额中予以扣除，从而增加扣除项目金额，使房地产公司少缴纳土地增值税税额。如果在房价之外单独收取就不允许扣除这项代收费用。所以，该房地产公司应该把这项代收费用计入房价中，达到纳税筹划的目的。

最后，企业可以利用国家正在加大廉租住房、经济住房的建设这一条件。企业如果转让旧房，旧房的增值额未超过扣除项目金额20%的，在符合当地政策条件的情况下，可考虑转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，以便于充分享受税收优惠政策，获取更多收益。

以上是对房地产企业在税收方面纳税筹划的一些简单建议，希望能给大家一些启示。让税收在为国家履行财政职能的同时，更好的作为经济手段在经济的发展、企业的运转中发挥调节作用。

参考文献

[1]庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].机械工业出版社，2010-3-1.

[2]翟继光.新税法下企业纳税筹划[M].电子工业出版社，2010-6-1.

[3]土地增值税纳税筹划.会计之友，2010年第11期.

[4]浅谈建筑施工企业营业税纳税筹划.中小企业管理与科技-下旬，2011年 第1期.

作者简介：石文慧（1982-），男，蒙古族，通辽职业学院教师，研究方向：财务、会计。

（责任编辑：唐荣波）