心理账户视角下家庭房地产投资倾向研究

邓旎 陈劲儿 叶文君

【摘要】本文从心理账户角度，研究家庭房地产投资倾向。通过调查武汉市三地区的家庭房地产投资情况，具体分析银行贷款利率、房产税以及股市行情对家庭房地产投资倾向的影响程度，并由此检验政策的有效性，为家庭房地产投资提出具有建设意义的政策建议。

【关键词】心理账户 房地产 投资倾向

一、引言

我国的房地产市场自2008 年低谷期以来，又进入一轮疯狂涨价的周期，尽管政府通过不同方式对房地产市场进行宏观调控，但成效甚微。除了游资炒作，家庭投资房地产也是造成这一现象的重要因素。鉴于家庭在投资房地产过程中的有限理性行为，本文拟通过心理账户理论的角度来检验当前政府颁布实施的一些政策对减少家庭投资房地产的效用，并分析我国房地产市场的居民投资需求本质，同时在抑制房价上涨方面提出建议和对策，对我国房地产调控及其健康发展具有深远意义。

二、心理账户

（一）基本介绍

心理账户指人们在心理无意识地把财富划归不同的账户来进行管理，这些心理账户有不同的记账方式和心理运算法则。由于心理账户的存在，使人们在决策时常常偏离基本的理性原则。这种偏离理性人假设的行为，就可以用心理账户的概念进行解释。

（二）中国人心理账户的内隐结构

中国人心理账户是3-4-2 分类结构，心理账户系统由财富的来源、财富的支出以及财富的存储方式三个维度构成，并且每个维度均有相对稳定的分类。具体地讲，即收入账户有“工作相关的常规收入”、“非常规的额外收入”和“经营收入”三个账户；开支账户有“生活必需开支”、“家庭建设与个人发展开支”、“情感维系开支”和“享乐休闲开支”四个账户；存储账户有“安全型保障账户”和“风险型存储账户”两个账户。

三、文献综述

（一）国外文献研究

1980年，芝加哥大学著名行为金融和行为经济学家理查德·萨勒（Richard Thaler）首次提出“Psychic Accounting（心理账户）”概念，用于解释个体在消费决策时为什么会受到“沉没成本效应（sunk cost effect）”的影响。许多学者开始将心理账户运用到消费、投资等领域，进行实证研究。比如2008年Hwan Ho Ha 等人在《consumers“mental accounting” in response to unexpected price savings at the point of sale》中提出：消费者更易花掉意料之外的节省；人们更倾向于用节省去购买打折产品。

（二）国内文献研究

21世纪初，我国学者开始关注心理账户这一领域并开始了相关研究。2004年，李爱梅教授率先系统探讨了中国人的心理账户体系及其本质特征，以及该体系对中国人非理性决策行为的影响。此后的学者们陆续从不同角度对心理账户的概念进行补充。比如年魏勇刚（2006）中着重从个体的认知机制方面对心理账户加以探讨，包括离散性观点和连续性观点。李爱梅，凌文辁（2007）通过实证分析提出了中国人心理账户的3-4-2 分类结构。

四、研究设计

（一）设计思路

根据中国人心理账户的内隐结构，本文把投资性购房家庭的心理账户系统分为财富的来源、财富的支出以及财富的存储方式三个维度。

在财富来源方面，投资房地产的资金基本来自于已有存款和贷款。根据心理账户进一步可以将存款来源分为“工作相关的常规收入”、“非常规的额外收入”和“经营收入”。在财富的支出方面，投资性购房属于“家庭建设与发展开支”。当前热议的房产税和首付的提高对投资房地产的资金有较大影响。在财富的存储方面，中国家庭消费剩余的投资方式一般有三种：实业投资、购买金融资产和配置实物资产。

（二）问卷设计

首先，本文设计了调查对象的性别、年龄、收入等个人信息，以此筛选出合适的调查对象，由此获得的数据更具有代表性。然后，基于以上对于心理账户的设计思路，选存贷款利率、房产税、首付比以及股票行情等因素设计问题家庭房地产投资的影响。另外，在本次调查使用的问卷中，本文设计了收入来源，二套房用途等补充性问题进行深入了解。

五、数据统计与分析

本小组为了研究家庭房地产投资意愿以及心理账户在家庭房地产投资的影响，共发放了71份问卷调查，调查了武汉市武昌区，汉口区以及汉阳区三地区的居民小区，调查对象年龄在25-55岁的占84%，家庭月收入5000元以上的占81%，基本上是进行投资房地产的人群，是我们课题研究需要的调查对象。

（一）购房资金来源与心理账户

在购房的资金选择方面，人们多用工资积蓄和贷款来买房，占了76%（见图1），说明人们多用心理账户中财富来源方面的“工作相关的常规收入”来进行房地产投资。同时可以看出存贷款利率的变化对人们的购房意愿有一定影响，但即使存贷款利率上调，68%的人们也更倾向于用贷款买房，这说明央行通过提高贷款利率来压制人们日益上升的购房热情具有局限性，想要进一步阻止购房泡沫的产生，还需要综合考虑其他手段。

图1 购房资金主要来源

（二）房地产税对购房意愿的影响

买房需要缴纳许多相关税费，人们有许多都不了解。契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1.5-2.5%等。如此多的项目，若不是真实买过或准备买房，一般都是不太了解的。此外，缴纳房产税对人们购房有一定影响，但与存贷利率上调对人们购房意愿的影响进行对比发现，房产税产生的影响不如利率上调大。（见图2）

图2 利率上调与缴纳房产税影响对比

（三）首付比对家庭投资房地产的影响

首付的提高对人们买房有很大影响（见图3）。首付比例的上调，一次性需要支付的金额增大，可能让部分资金暂时不足的购房人丧失购房能力，从而放弃买房。

图3 首付提高对人们购房意愿的影响

（四）其他投资对购房意愿的影响

股市等其他投资市场对房地产投资有较大影响。目前股市行情下，愿意将钱投入股市的人只占25%，而投入房地产的占56%；然而若股市进入牛市，情况倒转了，有61%的人愿意进入股市投资，而选择投资房地产的只占25%。

综上，存贷款利率、首付比、房地产税以及股市行情的变化都会影响人们的投资倾向，但具体哪个因素影响大以及如何影响，需要进一步建模分析。

六、政策性建议

进入2012年以来，在房地产市场被行政降温和欧债危机的双重影响之下，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。总的来说，提出以下几点建议：

（一）增加试点城市数量

2011年12月，在三亚召开的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国税总局财产行为税司司长陈杰就提出，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。种种迹象都显示，适时扩大房产税试点范围的趋势已逐渐清晰。

（二）加强保障性住房建设

今年的保障性住房的建设数量从当初确定的1000万套减为700套。在2011年全年开工指标的落实工程中，部分地方出现以圈占施工围挡、开挖基坑的方式注水保障房开工率的问题，住建部此后出台了以“1/3完成基坑混凝土浇筑、1/3出正负零（地面）、1/3主体结构封顶”的考核标准，根据住建部的统计，2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左右。

（三）回归贷款基准利率

全国多地首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动了。

（四）提高普通商品房标准

北京、上海等多个城市对普通住房标准进行调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。此次下调后，上海市将普通住房门槛设定为：内环线以内标准为330万元/套以下，内外环之间为200万元/套以下，外环以外为160万元/套以下，较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。北京的新标准则继续按照房屋区位设定，其中，标准最高的四环内北部地区达到38880元/m2，最低的六环外地区达到了17280元/m2。

七、结论

本文为研究心理账户对家庭房地产投资倾向的影响，进行了以下调查研究工作。首先，本文搜集相关历史文献，了解相关心理账户内隐结构理论，选取存贷款利率、首付比、房产税、股市行情四个因素。然后，针对四个因素设计调查问卷并进行实地调研、访谈并取证。最后，进行数据统计分析，认为存贷款利率、首付比、房产税、股市行情四个因素对家庭房地产投资倾向产生一定影响，由此得出相关政策性建议。

参考文献

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[11]Gupta， Sumeet ， Kim， Hee-Woong， Value-driven Internet shopping： The mental accounting theory perspective ， Psychology and Marketing， 2010：361-1.

作者简介：邓旎（1991-），女，汉族，武汉人，就读于中南财经政法大学，金融专业，研究方向：CFA。

（责任编辑：唐荣波）