关于房地产开发管理的问题分析

吴长令

【摘要】近些年，房地产市场呈现出较强的发展势头。随着关于房地产开发招标施工等制度的不断完善，不断采用先进的管理理念，完善开发管理体系，提高房地产开发水平，成为房地产开发商亟待研究和解决的重要问题。本文深入分析目前市场房地产开发管理过程中存在的问题，并就解决房地产开发管理过程中出现的问题提出可行性建议。

【关键词】房地产项目开发管理问题分析对策

作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，最大程度优化房地产开发商的资源配置，促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。针对该问题，房地产开发商在准确预测、把握市场的基础上，采用现代化的房地产开发管理体系管理房地产开发项目，提高其综合竞争力。

一、房地产开发管理存在的问题

如今，房地产经济已成为国内经济发展的支柱产业之一，然而在其快速发展过程中，房地产开发管理仍存在一些问题。具体表现有以下四个方面：

（一）项目开发前期调研不足。目前，国内的房地产开发商在项目开发前不能深入调研，项目设计、论证缺乏可靠信息支撑，直接导致一系列问题的出现，如户型单一、成本过高，严重影响了房地产项目的销售，直接损害了开发商的利益。

（二）涉及房地产开发管理的体制体系不健全。房地产开发商在开发项目过程中，一味照搬项目管理模式，缺乏理性理解与思考，不能有效地与房地产开发项目有机结合。事前管理与事中管理不能紧密联系，导致了项目施工进度、资金等方面的失控，项目开发偏离了预期的目标与价值。

（三）物业售后服务意识、质量差。物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。

（四）监理、设计等制度不规范。如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。

二、房地产开发管理的重点工作与对策

房地产开发管理的运用在房地产开发过程中已经取得了一些成绩，但是在实际应用过程中仍呈现出一些问题。结合国内房地产经济普遍存在的问题，借鉴一些大型房地产开发企业的经验，要从根本上解决房地产开发过程中的管理问题，应从以下几个方面着手：

（一）注重、加强项目开发前的规划和管理。我国房地产开发企业存在的一个普遍问题是缺乏项目开发前期的深入调研和可行性论证、研究问题。是以全面提升房地产开发管理的质量和水平，加强项目开发前期的管理至关重要。项目开发前期管理主要包括规划、设计两个阶段。规划阶段要深入市场做调研，为投资决策提供可靠的信息，将风险控制在一定范围之内；设计阶段要遵循以市场需求为根本出发点的原则，综合考虑生态经济、安全施工、项目性能等因素，协调规划各方面因素，科学、规范设计，避免因设计不合理造成的浪费。此外，房地产开发商要与设计单位加强沟通，及时协调解决设计过程中遇到的问题，做到弹性管理，保证设计合理、全面、准确，实现事前管理与事中管理的一致性，竭力将项目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。

（二）注重、加强房地产开发项目质量的控制与管理。投资数额较大是房地产投资的一大特点，人们对房地产项目的性价比、质量、物业管理等考虑较多。其中，质量的合格与否是居民考虑的最基本问题。这要求房地产开发商在开发过程中，要严格按照国家标准、行业标准，加强材料、施工等各方面的控制和管理，高标准完成房地产项目建设。此外，房地产开发商要对开发项目的基础设施质量管理负责，对于居民提出的问题以及房地产项目出现的问题，及时研究解决，以总结经验，为下一个项目设计、施工提出合理化建议和措施。

（三）提升、完善房地产开发项目的成本管理。现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。是以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，以严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。

（四）严格控制房地产开发项目的风险管理。房地产投资周期较长，因此，严格控制房地产开发项目的风险管理十分重要。日前，我国的房地产开发商规避风险的方法主要有两个，一是签订合同，明确甲方和乙方各自需要承担的责任，以减少隐蔽的损失；二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。严格控制房地产开发项目的风险管理，客观上减少了房地产开发商的损失，提高了房地产开发项目的竞争力。

三、结语

随着经济发展、人民生活水平的提高，人们对居住环境要求逐渐提高。为满足居民的居住要求，房地产开发商必须充分重视项目开发管理的重要作用，以先进、现代的项目管理体系管理房地产开发过程，保证房地产开发项目的质量，提高房地产开发项目的综合竞争力，保障房地产开发商的经济效益。

参考文献

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（责任编辑：唐荣波）