房地产行业博弈分析

董章清

摘 要：房地产是中国经济发展的支柱性行业，然而对于房地产行业的争议也是最多的，有人骂开发商、有人骂炒房者，还有人骂政府，然而大家都是雾里看花，没有抓住房地产发展的本质，旨在从博弈论的角度，对房地产行业进行严谨的分析，并提出相应观点和建议。

关键词：中央政府；地方政府；开发商；购房者

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）36-0168-02

在中国，没有一个行业会被如此关注，也没有一个行业让人如此揪心，这个行业就是房地产。北京市华远地产股份有限公司董事长任志强说过，现在全中国最想揍的人中，他排名第三。一方面是因为他关于房地产行业的一些话刺激了公众的神经，另一方面他本身就代表了房地产业的利益相关人。当我们看到房价拼命上涨，我们会埋怨炒房者，我们会埋怨开发商，现在我们也会埋怨地方政府的土地财政。但在房地产行业，大多数人基本上是雾里看花，很难把握其中的本质。嬉笑怒骂可以宣泄一些情绪，但无助于解决现实问题。因此，本文从博弈论的角度出发，具体分析房地产行业的各具体利益相关人，让我们能够从雾里走出来，看清房地产行业的本来面目。

一、房地产行业利益相关人

房地产行业之所以能够牵一发而动全身，就是因为其中利益相关人太多，这其中的博弈，非常激烈，甚至会导致强拆这种血性事件的发生。从具体的分类来说，房地产行业的利益相关人有以下几种。

1.中央政府。中央政府是非常强大的行政力量，它的目的是保持整体经济平稳增长，社会繁荣稳定。中央政府的博弈筹码主要是一些政策的制定，如前段时间的房贷政策、限购政策和房产税政策；除此之外，还有通过这种政策预期改变购房者的行为，如在房价有松动迹象的时候，会通过媒体声明，后面还会有后续政策。

2.地方政府。地方政府虽然没有中央政府强势，但在利益的诱惑下，在政策的执行方面会向自己有利的方向偏移。它的目的是让地方经济快速增长，出政绩，同时不断扩大财政收入。土地财政已经成为地方政府非常重要的财政依赖，要想解决这个问题，非常困难，如2012年以来，许多地方财政陷入财政困难，以致有些地方政府开始试探突破政策底线，如佛山放开限购令，没有几天就被中央政府叫停。所以地方政府的筹码就是在政策上的执行程度。

3.开发商。开发商作为企业，顾名思义是要获取最大的利润。这是社会上骂的最多的群体，他们认为商人都是奸商，如果不是开发商涨价，老百姓不会这么难过。这与中国文化传统有关，因为人们对商人一贯轻视，而对于强势的政府部门畏惧，在这种逻辑下，开发商也正好成为社会的发泄对象。不仅涨价难，甚至连降价也会受到非议，如最近杭州一楼盘降价，原购房者抗议。

4.购房者。这是在博弈当中力量最薄弱的环节。如果把政府比作大鱼的话，开发商是小鱼，而购房者就是小虾。在市场博弈当中，他们的利益最容易受到侵害，他们也最容易受到忽视。不过现在一些购房者也慢慢掌握了博弈技巧，当出现了问题时，他们会组成一个团队，给政府和开发商施压，他们知道，政府对社会稳定很重视，通过这种大张旗鼓的闹腾，媒体的传播，会增加他们的谈判筹码，最终达到目的。

二、房地产行业博弈分析

既然房地产行业涉及这么多博弈者，那在当前社会环境，博弈会导致怎么样的后果呢？如何让房地产行业更加健康的发展呢？这已然成为国家的重大课题。

其中的博弈理论应该很简单。

1.中央政府作用于地方政府。作用的媒介就是中央的政策令。最典型的就是要求提高首付比列、制定限购政策、制定房地产税的征收政策。但是中央政府制定各项政策也是有它的考虑的，因为房地产行业是重要的支柱性行业，关系到上游水泥、基建等各行业的生存和发展，所以中央政府不可能希望房地产行业真的倒下，我们预计，中央政府是希望房地产能够保持整体稳定，价格上也不要有太大的波动，购房者没有怨言，开发商也没有暴利，地方政府也不会因为财政问题而烦恼。在这种思路下，房价再暴涨的可能性基本没有，当然暴跌的可能性也不存在，最大可能是房价会在一定范围内波动，等到国民收入增长达到一定程度，房价才可能会有新一波上涨。

2.作为地方政府，它不可能直接对抗中央政府，它博弈的筹码就是对政策执行的力度。因为房地产不仅能够快速提高政绩，而且能够给地方财政带来显著的效果，但是中央的政策又不能不执行，所以只能在政策执行上打折扣。比如在限购方面，扬州就在房产补贴方面打擦边球。如果没有中央政府的限制，地方政府对于房地产方面的需求是无限制的，中央政府也深谙此道，所以一个政策接一个政策出台，给房地产降温。

3.开发商作为企业，追求利润最大化是它是市场目标，这是无可厚非的。企业如果没有利润，最后肯定要关门。开发商从地方政府手上拿地的价格高，自然房价也会相应提高，这就是所谓“面包理论”。如果房地产市场降温，开发商自然也会降价处理。开发商的最大的非议之处在于，它和地方政府过于亲密，给人形成官商勾结的形象，从而成为人人喊打的对象。

4.作为最为弱势的购房者，他们的选择只有两个，买还是不买。如果判断市场价格还会上涨，肯定会果断出手；如果反之，则会持币观望。社会上对炒房者的批判非常严厉，好像房价是炒房者炒上来的。从理论上来讲，炒房者对于房价的上涨是有推动作用，但不是根本力量。而且炒房者也要承担市场的风险，因此要炒房者承担这么大的责任，是为不智。但是购房者手中也不是没有博弈筹码，因为在现代社会中，民意汹涌。如果强烈的民意没有处理，最终将会冲击到我们的和谐社会。因此当关于房地产的怨言铺天盖地的时候，中央政府必须采取一些措施以平民愤。这也是中央政府一个接一个政策出台的依据之一。

三、当前几项房地产政策分析

1.增加首付比例。2008年金融危机，为了支持房地产行业的发展，银行把房子首付比例从30%降至20%，大大缓解了金融危机带来的影响，而且推动了房价的暴涨。到2010年，房价暴涨带来了很多负面作用，为了给房地产行业降温，又把首付比例从20%增加到30%，二套房比列则高达50%。政策产生了一定的效果，但当年房价还是上涨较大，因此才有了后面的限购政策。从博弈的角度分析，中央政府是告诉购房者，国家要限制房地产，因此不要急着购房，从而缩小需求。中央政府的效果没有达到，因为很多人买房不用向银行贷款，而地方政府显然也没有抑制房地产的冲动，因此只能把一些原来能买房，而增加首付，把不能买房的刚性需求者，把这些市场中最为弱势的群体踢出了房地产行业。

2.限购。限购首次是从北京开始，并且催热了北京户口。限购政策限制了市场需求，瞬间效果是非常大的。从2011年限购令出台以来，房地产行业降温效果明显。甚至出现了许多城市价格下降的局面。但是限购执行到现在，又有了新的问题，地方政府赖以生存的土地财政，因为限购收入大为缩减，经济危机二次探底临近，其他的财政收入也降低不少，因此可能会有越来越多的地方陷入财政危机。在这种现象的博弈下，限购政策到底要持续多久，我们不得而知。

3.房地产税。房产税就是对房子的拥有者征收税务，但是对房产税的征收，专家是以填补土地财政的需要进行设计的。房产税的征收对降价可能会有一定的影响，但是其合理性一直存在怀疑。因为房地产的使用年限是七十年，就相当于你租了七十年的房子，还要对租房者征收拥有者应该付的税收，是为不合理。但是在控制房价的舆论压力下，这些不合理的政策也可能成型。

4.保障性住房政策。从2011年以来，政府加大了保障房的投入，努力解决底层公民的住房问题。应该说政府的初衷是好的，而且确实起到了一些作用，但是保障性住房也产生了一些问题。如地方政府对保障性住房不积极，用员工宿舍充当保障性住房，保障性住房分配的公平如何保证。

四、对策和建议

本来就是市场经济里一个正常的产业，然而由于其中错中复杂的利益关系，最重要的是作为裁判员的政府直接参与市场，才导致这样的结果。作为政府最重要的是把房地还给市场，自己回归到服务者和裁判员的角色，市场价格有市场供求自由决定，最为关键的是不要垄断房子建筑权力。

增加首付、限购、房产税等，这些措施都只能是暂时性的政策，如果不能把房地产还给市场，让政府退出，那房地产市场恩恩怨怨的还将延续下去，而且永远没有结束。

具体来说，应该从以下几点出发：（1）中央政府和地方政府退出房地产市场，特别是如今备受诟病的土地财政，如地方政府一直牢牢掌握土地财政，以卖地作为自己的财政支撑，傻子也知道要多卖地，而如果要土地把价格卖高，只能推高房价。（2）推动房地产行业的公平竞争，制定透明的行业制度。房地产行业其实有许许多多的潜规则，如果要拿地，可能要和地方政府有千丝万缕的关系，为了这些关系，房地产上也要花上很多成本，这些成本必然会算在购房者身上，也会推高房价。（3）完善健全保障房建设和分配制度，让低收入家庭能够有基本的住宿条件。尽管政府在保障房建设上下了工夫，但更多是为了应对中央政府的措施，没有真正的做到实处，有些地方会用员工宿舍充当保障房。因此，必须用制度来约束地方政府为百姓办事，把保障房建设加入地方政绩考核中，而把GDP建设的比重降下来。另外，保障房的分配制度必须公开透明，让社会监督，唯有如此，才能让低收入者享受到保障房政策，而真正的房地产市场则由市场供求决定。

[责任编辑 吴 迪]