当前中国房产税改革的问题及相关建议

马智辉

［摘 要］随着我国房价的持续走高,国家近几年来不断推出针对房地产市场调控的相关政策。2010年4月17日,国务院出台“国十条”,以坚决抑制部分城市房价过快上涨。同年12月份,财政部表明在“十二五”期间将稳步推进房产税改革。随后在2011年1月26日,国务院常务会议再度推出“新国八条”,进一步调控房地产市场,遏制高房价。次日,上海和重庆随即推出了房产税征收细则,热议已久的房产税改革由此拉开了序幕。而在如今全国房价一片高企的特殊时期,房产税对于抑制房价上涨的功能被人们赋予了太多的关注与期望。那么开征房产税对于房价上涨是否有抑制作用,以及房产税究竟有哪些作用,本文将结合国际上在房产税征收方面的经验,针对房产税的实质、功能及影响等方面展开,探讨我国在房产税改革过程中所需要注意的问题及相关建议。

［关键词］房产税改革；房价；建议

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）39-0051-02

1 房产税的基本含义

房产税,以前也称之为物业税,是以房屋为征税对象,按照其计税价值或者出租所得租金收入,向房屋产权所有人征收的一种房地产税,属于财产税。而我国所征收的房产税与国际上通常所说的房产税有所不同。第一,国外的房产税通常是针对拥有房屋、土地或者其他财产的所有者而征收的财产税,其纳税人拥有所有权和使用权。而由于我国对土地所采取的政策是社会主义公有制,即土地属于全民所有和劳动群众集体所有。因此,我国所征收的房产税实际上是对房产所有人使用权力或经营权力的税收。现行的房产税是按照国务院于1986年颁布的《房产税暂行条例》进行征收,征收范围主要限定于城镇内的经营性住房,而对个人非经营性住房实行免征。第二,国外的房产税主要指的是存量税,即税收主要集中在房产的保有环节。而我国通常意义上所说的房产税包括房产交易和流通环节。房地产税收比重较大的是在交易税,如印花税、契税等,并且在流转过程中所征得税费远远大于在保有阶段所征收税费。当然这种情况的出现也可以归因于中外房地产市场的发展阶段不同。发达国家房地产市场经过长久的发展,其规模已经到达了一定程度。比如,近几年美国的年新增住房增长量仅占到美国房地产市场存量的2%～3%,远不能和中国如火如荼的房地产市场发展规模相比。不过随着中国房地产市场的迅速发展,在保有阶段进行适当的税收也是我国进行房产税制改革的一个方向。第三,我国在征收房产税时的计税依据是房产计税价值或者房产经营所取得的租金收入。这里所说的房产计税价值实际上是房产原值在减去10%～30%之后的剩余价值。我国对于计税价值所采取的税率为12%,对于租金所取得的收入采用的税率为12%。而美国是由联邦政府制定房产税征收的基本政策依据,在实际征收的过程中,各地方政府可根据地方经济、人口、税收等方面的实际情况,结合每年度财政支出的需要,采用不同的税率进行征收,一般税率可达25%以上,最低的地方仅有05 %。房产税在美国地方收入中所占比重较高,通常达到75%以上。而到目前为止,据上海市税务局税收统计,2012年上半年实现税收收入5901亿元,其中房产税收入为67亿元,占总税收收入的11%。在房产税改革方面,我国还是有相当大的征收空间可以提升。

2 目前我国房产税改革所面临的一些问题

(1)房产税与地方政府。中国房价高居不下的原因与中国的土地制度有很大的关系。作为土地主要供应者的地方政府,在土地使用权出让的过程中,所获得的土地出让金,已经成为地方政府在一般预算收入之外的主要来源。例如,重庆市2011年土地出让收入达到13442亿元,接近地方财政收入的一半,而房产税在重庆全年仅征收了一个亿。在如此悬殊的比例之下,扩大地方财政收入,减少地方政府对于土地财政的依赖,这与房产税改革所期盼的实际效果与预期相差甚远。不过随着房地产市场的不断发展,房地产税收也会逐渐体现出从交易阶段向保有阶段的转变。按照产品的生命周期理论,商品大多分为初始、发展、成熟和衰退阶段。在房地产市场逐渐由初始发展到成熟阶段的过程中,土地出让金所带来的收入会在未来房地产市场趋向稳定而逐渐地减少,而在保有阶段所征收的房产税也会在房屋有增量扩张而到存量扩张的基础上大幅提升。也就是说,短期内地方政府对于土地出让所带来的收入依赖程度还是比较大的,但是在未来大部分土地已经转让给房地产开发商,政府没有大量的闲置土地之后,建立在房屋使用权基础上进行征税的房产税所带来的税收会大量增加。

(2)房产税的评估机制。房产税的征收税额是按照其计税依据乘以一个相应的税率,那么按照计税价值来征收的时候,对房屋的价值如何评估,得出相应的市场价值,即是摆在我国房产税征收时的一道难题。目前我国缺少针对房产价值评估的专业机构,在房产税计税价值的确定上究竟选取何种机构,也是房产税改革亟待解决的一个问题。目前,我国现有的拥有类似功能的机构主要是建设部、国土资源部和国有资产管理局所附属的评估部门,相应拥有房产评估资质的人员也比较缺乏。考虑到公信力等因素,是否相应的设立一个独立于税收体制之外的第三方机构去负责房产价值的评估也是一种可行的选择。另外,我国目前的个人房产信息系统还不完善,征收房产税需要在全国建立全面的居民个人房产信息系统,这需要大量的时间与资金的投入。不过,目前我国在这方面已经开始了相应的努力。2012年上半年,40个城市的个人住房信息系统已实现联网,包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市。而住建部有关官员也表示在此基础上,个人住房信息系统联网将逐步在全国范围内其他城市进行推进,这将为房产税的征收提供重要的征税基础。

(3)房产税的征收目的。目前,随着房产税细则范围的推广,有关房地产产业发展的预测也随之而来。其中比较热的说法就是房产税的征收对房价有一定的抑制作用。似乎房产税一旦推出,房地产产业投资投机等需求便会受到致命的打击,而对民生有重大作用的房价也能够降下来。然而,房产税与舆论中所宣称的降房价、打击投机、刺激刚需等这些功能没有必然的联系。房产税的征收能够在一定程度上增加房产所有人在持有房产过程中的成本,但是这与房产本身的价格上升与下降之间没有绝对的因果关系。这就需要我们在关注房产税的时候研究清楚房产税的作用,进而来确定推出房产税所期望达成的目的。

一般来说,房产税的功能主要有以下几个方面：增加地方财政收入、调节社会财富分配和稳定房价的作用。而这些也符合我国转变经济增长方式,调整财政税收结构的国情。不过针对目前房产税能够降低房价的说法,也是与房产税本身的功能相矛盾的。房产税本身是为了促进当地经济的发展,改善社区生活环境,改进公共服务设施,从而使社区的房价稳定增长,进而能够征收更多的房产税来保证地方的税收,是一个良性循环,而与舆论中所说的恰恰相反。

由于不同国家所处的经济发展阶段不同,推出房产税所起的作用也不一定相同。美国的房产税定位为财政性,其所征收的税金主要用于增加地方政府的财政收入,以提供地方在公共设施方面建设时所需要的资金。如给当地的小区提高绿化、增建小学等公共教育机构或者提升治安水平等,这些都充分反映了税收取之于民、用之于民的基本特点。房产税本身征收的目的是为了集合当地公众群体的能力,即个人可能完不成的事情,由政府统一征集税收来代为完成。比如单独的居民希望在其所居住的房产附近能够拥有一些公园等设施,但是仅靠个人的力量很难完成,这就需要政府来进行管理,通过征收房产税,来提高当地纳税人的居住需求。

3 我国房产税改革的建议

(1)完善税基,扩大房产税征收范围。目前上海和重庆试点征收房产税的范围,大部分都是针对增量住房进行征收,其中重庆对于存量房的征收仅限于独栋别墅,所涉及的征税范围较窄。随着房产税改革的不断展开,对于存量房进行征收也可以作为下一步深化房产税改革的方向。过去对居民自住和事业单位的住房实行免征,而现在随着我国经济的迅速发展,居民人均收入的提高,对这些房产进行征税在经济条件上来说也成为了可能。通过税基的扩大,不仅能够增加税收的总额,也能适当地抑制投机性需求,减少闲置住房,提高土地房产利用率。另外对于农村房产是否征税问题,也要考虑到不同地区经济发展水平,因地制宜,对经济发达,有纳税能力的纳税人进行征收,体现税收的公平原则。

(2)统一计税依据,建立健全房地产价格评估体制。我国的房产税目前是按照房产原值在扣除10%～30%之后作为计税依据,而且对于出租使用的房产则按照租金的收入作为税基。那么在实际操作过程中则可能遇到很多问题,如租金收入金额的确定,纳税人很有可能为了逃避税收而在合同与实际交付租金时使用不同的金额,由此导致一定的监管成本。而对于使用一定比率的房产原值在进行计税时,由于近年来房价的迅速上涨,在计税时应该采取何时的价格作为依据,以及在未来一旦房价发生变化时应如何调整计税价值,都需要有相关的部门及配套措施来进行管理。因此有必要建立一套完整的房产信息计算机数据库系统,并且设立独立的监管部门来进行监控,来为房产税公平有效的征收提供技术上的支持。

(3)实行房产转让所得税与保有税并存,稳定房价。经过国家近年来的房地产调控,以及房产税试点的实施,目前国内房价过快上涨的形势已经得到了一定的遏制。实际上,房价上涨过快这种现象在其他国家已经发生过。韩国在亚洲金融危机之后,为了促进经济发展,采取了宽松的货币政策,放宽了房产转让制度,结果是房地产价格以每年接近于10%的速度增长。为了遏制房地产泡沫,韩国出台了非常严厉的房产转让所得税,对拥有2套住宅家庭在新购房产2年内转让的,缴纳50%转让税,3套以上2年内出售的缴纳60%转让税。再结合2005年所出台综合不动产税,即根据财产价值征收075%～2%的财产税,韩国的房价快速增加得到了很好的控制。我国也可结合其他国家在治理房地产市场的经验与教训,如采取累进税率,更加科学地对流通和保有环节适当征税,从而使房产税更好地为经济服务。