房地产：新开工数据恢复明显

海通证券

投资要点：1、开发商真实开工处于恢复阶段。2、行业基本面已经实现反转。

10月国庆假期造成房地产行业投资和新开工数据环比回落。新开工单月同比回落的主要原因来自10月保障房新开工环比、同比大幅减少。考虑后期进入低基数期，预判累计新开工增速仍将平稳恢复，但数据真实转好预计需要到2013年3月以后。

如果将所有保障房因素剔除，10月调整后新开工数据环比、同比增速为48.05%和19.5%。以上数据可以反映市场真实新开工意愿，一定程度上体现出伴随销售转好开发商真实开工处于恢复阶段。

住宅开发投资增速保持回落，新开工累计同比减少6.8%。1-10月全国房地产累计开发投资为5.76万亿元，同比增长15.4%；其中商品住宅投资3.97万亿元，同比增长11%，占房地产开发投资的比重为69%。1-10月，全国房地产开发企业房屋新开工面积14.68亿平方米，同比减少8.5%。1-10月房屋竣工面积5.83亿平方米，同比增长17%。从单月的情况来看，全国新开工同比减少6%，环比减少2%。

销售面积累计同比减少4%。1-10月，全国商品房销售面积7.87亿平方米；1-10月商品房累计销售额达到4.63万亿元，较去年同期增长5.6%。单月情况来看，10月销售面积和销售额分别环比减少7%和减少6%，分别同比减少23%和增加32%。

截至11月9日，A股动态PE在12.72倍，地产动态PE在14.92倍。三季报显示，地产企业预收账款、资金流均处于过去三年最高水平。从根本意义而言，行业基本面已经实现反转。建议仅对业绩锁定性强，具备估值切换能力的地产个股坚定持有，看好龙头“招保万金”+和二线确定性品种，如首开、荣盛、滨江、金科和华夏幸福。