新时期房地产市场调控政策的认识与思考

黄小花

摘要：改革开放以来，我国经济取得了长足的发展，人民生活水平出现大幅提升。作为与人民生活密切相关的房地产行业也实现了飞速发展。房地产行业的发展在拉动经济增长中发挥着举足轻重的作用。但受各种不利因素的影响，我国房地行业在产业发展中依旧面临着众多问题。国家为此出台了一系列调控政策。本文从房地产的发展现状入手研究，分析了宏观调控政策对于房地产行业的影响，同时对相關的经济政策进行了思考和评价。

关键词：房地产；市场；宏观调控；税制改革；政策

一、当前我国房地产行业存在的主要问题

（一）我国房地产存在金融信贷风险

从目前的发展来看，我国的房地产行业的金融信贷风险在逐步增加。有些开发商在购买土地进行项目筹建的过程中面临着融资难的问题，开发商的自筹资金短缺，为了进行项目筹资就把矛头指向金融机构，从银行取得贷款，但是没有合理的贷款比例，盲目贷款使银行的信贷风险增加。购房者在购房时使用银行贷款，或者进行房产抵押贷款也会增加潜在的金融信贷风险。此外，房地产被恶意炒作，出现产业泡沫，这也使得信贷风险增加。据统计，2010年，房地产资金来源中国内贷款为12540亿元，增长10.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。09年为贷款为11293亿元，增长44.2%；按揭为8403亿元，增长116.2%。以山东省为例，2010年上半年，地产开发企业资金来源为2132亿元，是房地产开发投资的1.5倍，同比增长50%，增幅提高26个百分点。其中，国内贷款同比增长24%，占20%；利用外资同比下降10.8%，占0.4%；自筹资金同比增长50%，占42%；其他资金同比增长70%，占38%。

（二）我国房地产市场缺乏有效的市场调控机制

在房地产的发展过程中，市场调节机制的弊端和不足逐渐暴露出来。在经济利益的驱使下，很多房地产开发商为了追求经济利益而盲目的进行房价的操控，谋求暴利成为房地产开发商的目标。众多的不合格工程、豆腐渣工程的出现给人们造成了重大的财产损失。房产价格的高涨使得房地产沦为开发商谋取暴利的工具。市场调控机制的作用没有得到发挥，国家的宏观调控也没有与市场调控相结合。虽然近年来国家的房地产调控政策出台的频率在不断增加，但是调控政策过于频繁，且缺乏持续性和针对性，难以取得良好的效果。

（三）非法占地和盲目投资致使房地产市场混乱

在房地产项目开发中，获取土地使用权时常有违法现象出现，有些开发商和政府进行勾结，强制占用国有土地、农业用地进行地产项目开发。在土地收购过程中滥用土地资源、非法占用农民用地的现象此起彼伏，造成了房地产开发的盲目扩大。更有甚者，有些开发商进行暗箱操作，利用非法手段低价取得国有土地使用权，引起国有资源的流失，损坏了国家土地储备，给国民经济的长远发展带来阻碍。2010年，全国的房地产投资规模达到了4.86万亿，其中在上半年的全国城镇固定资产投资中，房地产投资所占比重为24.2%，比上年同期增长2个百分点；全国房地产投资增速为37.0%，超过城镇固定资产投资11.5个百分点；在2011年，我国的房地产市场投资规模约为6.32万亿，投资增速在30%左右，这表明国家的宏观调控政策并没有降低房地产投资过热的状况。

（四）我国房地产项目开发结构失衡

我国房地产项目在发展过程中，在有些地产开发上，为了追求经济利润而盲目的进行大规模的高档住宅的开发，对于中低档的住宅无暇关注，这就使得房地产项目结构不合理，地产开发比例的不协调使得经济适用房开发力度不够，不能满足人们的真正需求。而高档房的入住率低，空置率高，房地产项目建设资金难以回收，延缓了房地产行业的持续发展，也扩大了贫富差距，不利于社会的和谐于稳定。例如，我国很多城市的房屋空置率达到了30%以上，房地产项目开发结构的失衡有很大的关系。

二、我国房地产市场的宏观调控政策的现状分析

对了扭转房地产市场的尴尬局面，国家出台了一系列的宏观经济政策进行调节，这些调控政策有利有弊，但是综合来看是利大于弊。我国经济发展中存在的不稳定因素使得经济缩紧的现象日益显露出来。我国为了缓解经济紧张的局势，推行了拉动内需的宏观调控政策，这些政策在推进房地产行业的健康发展方面起到了一定作用。拉动内需的政策刺激了人们的消费，住房需求也不断上升，需求的增加使得房价不断升高，房地产出现强烈发展态势。然而在这种经济发展背景下，出现部分地区房地产行业扩张规模过大，市场结构出现不合理的现象，也引起了房价的快速上涨。据统计调查数据显示：随着我国城乡居民收入大幅上升，住宅销售增长已高达35%，房地产市场的风险加剧，出现泡沫经济。为此，政府需要出台有效的宏观调控政策进行调控，维护房地产行业的健康发展。

近几年来看，国家出台的调控政策对房地产行业起到了积极的调控和促进作用。在初步取得成效的同时，存在的滞后性也阻碍了房地产行业的发展。要改变房地产市场调控政策的滞后性就要制定科学、合理的调控政策，这对整个行业的稳定发展有着非常重要的意义。科学合理的宏观调控政策能够引导房地产行业朝着正确的方向发展，对推进房地产行业的长远发展，实现社会的进步具有深远的意义。

三、新时期房地产市场调控的政策研究

（一）地税体制改革的深入贯彻与执行

税收是进行经济调节的有利杠杆，国家出台相关的地产税率改革能够积极有效的引导房地产市场的发展方向。制定房地产的税制时要确保税制的结构简明、科学、合理。只有简明的税收体制才有利于吸引投资者进行稳定的投资，在进行投资可行性研究时才能够做出明确合理的估算。税制的简单便于税制的执行，税项的种类、计征便利性都是一个税制能否深入贯彻与执行的关键因素。在目前我国的房地产市场发展中，国家出台的房地产税制改革，实现统一的税制标准，解决了房地产税不统一的问题。此外，税制要具有稳定性，不能进行随意的更改，税收的权威性是保证税收稳定的前提，税收的稳定性是维护税收权威性的保障。

以北京、上海、广州等一线城市为例，由于房屋空置率已经在30％以上，房价居高不下，如果能够扩大房产税征收范围，尤其对拥有多套住房的所有者进行征税，将会对新时期的房地产市场调控起到良好的作用。例如，一套价值200万元的房屋，需要按照相关规定缴纳2万左右的房产税，这对普通家庭来说是一个不小的负担，能够有效打击房地产市场上的投机行为。因此，房产税可以把别墅、多套房等为主要征税对象，计税标准可以从第二套房算起。

（二）利用信贷手段调控房地产市场

房地产市场发展的两个关键因素是土地和资金。资金直接影响着房地产市场的发展，国家利用金融机构对房地产企业的信贷政策能够对房地产市场进行调控。政府出台存款准备金率的调整和变动贷款利率，有效的调控投放于房地产市场的资金的数量和结构。国家通常把信贷手段作为房地产市场调控的政要手段之一，这也是宏观调控政策中经济手段的关键内容。

首先，对投放到房地产市场中的资金数量与规模进行调控。房地产市场出现紧缩或者引发泡沫都与信贷资金的控制有着密切的联系。目前，我国房地产市场有一定的泡沫存在，在这个发展的关键时期，国家进行信贷调节尤为重要。房地产项目中开发商的信贷资金与购房者的信贷资金要保持合理比例。

其次，对贷款期限和利率进行调整。因为利率是资金借贷的主要成本，也会在很大程度上影响市场上各方主体的未来收益。因此，在进行房地产市场调控时，尤其是在供大于求的情况下，相关部门可以采用提高开发商贷款利率、降低消费者购房利率的方法，这有助于宏觀调整目标的实现。例如，可以对首套房贷的利率给予9折优惠，而对于二套房贷要适当调高利率，对于三套房贷不予批复等措施，能够起到良好的调控效果。

再次，控制贷款成数。这主要从两个方面着手，一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例；二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。通过对贷款成数的高低的调整，可以有效控制房地产市场的活跃程度，打击房地产市场投机等行为。

最后，建立和完善房地产金融市场，不断提高房地产金融服务水平，通过资本市场的作用来规避或缓解房地产市场在发展中存现的各种问题，并积极展开政策性的住房金融业务，以促动房地产市场的良性发展，改善人民群众的生活质量。

四、对目前我国房地产市场调控政策的思考

（一）我国房地产市场的调控政策，在短期内不可动摇

自从2010年颁布“国10条”至今，我国房地产行业的市场调控已经取到了初步性的成果，这首先表现在房地产市场投资和投机需求的降低，由于我国相继出台了一系列的限购、限贷政策，使得很多投机需求得到了有效的遏制，尤其是在我国的一线城市，房地产市场投资的利润空间已经不大，加上国家在市场调控上的决心比较大，使得很多投资者放弃房地产住宅市场，开始寻求新的投资市场，例如北京2009年底投机性购房比例约为38%，目前已下降到10%左右；其次，我国房价上涨过快的趋势已经得到有效的抑制，这是房地产市场调控政策实施以来，取得的重要成果。但是，我国的房地产市场调控，只是取得了阶段性的胜利，如果市场调控政策稍有松动，将很有可能前功尽弃。因此，我国房地产市场调控的政策，在短期内是不能动摇的，以更好的巩固当前取得的调控成果。

（二）我国的房地产市场调控政策存在一定的弊端

经过分析不难发现，虽然我国房地产的总体外部环境是良好的，但是目前我国房地产市场的变化并不是市场自动调节的结果，因此市场调控政策不能放松，但是我们也不能夸大了国家市场调整政策的作用，因为我国的房地产市场调控政策不是万能的，只有实现与市场调节的充分结合，才能发挥最佳效果。例如，从总体上看，我国的房地产市场调控政策取得了一定的成果，一线城市的房价从表面上看，其发展态势已经趋于平稳，但是在廉租房建设、经济适用房建设方面还需要进一步改进，中小城市的房价还在出现不同程度的上涨。

（三）要尊重房地产市场发展的客观规律

随着我国市场经济体制的建立和发展，房地产行业的发展和调整应当更加倚重市场自身的调节作用。房地产行业的利润，应当根据各种费用和成本进行合理的确定，并将其控制在合理的范围之内，再加上国家相关政策的引导，这样就可以有效控制房价，减轻购房者的负担，减少行业内的混乱现象，促进我国房地产行业的健康、可持续发展。

（四）房价的理性回归还需要进一步的治理

中国的房地产调控政策，要避免“越调越涨”状况的发生，需要进一步加大综合治理的力度，除了需要采取更多精准有效的市场调控政策外，还需要推进整体上的改革，例如房贷规模有适当收缩，尽量控制在6万亿上下，对房地产开发商的预售制要进行规范和管理，适当扩大土地供应规模等。这虽然在短期内可能对我国的房地产市场产生一定的影响，但是从长远看，只要政府下定决心对房地产市场进行整理，一旦过了阵痛期，对降低房地产市场的泡沫风险、促进房地产市场的可持续发展将是非常有利的。

五、结语

综上所述，基于我国房地产市场发展的现状，以及对新时期房地产市场调控政策的分析与思考，表明我国的房地产行业在发展过程中仍旧存在很多问题和弊端，如何单靠市场的自身调节或者政府部门的宏观调整，都是远远不够的，唯有实现二者的充分结合，多加强相关主管部门的政策引导，才能实现我国房地产市场的良性发展，使更多的人能够买得起房、买得起好房，促进人们生活水平的不断改善。

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