房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析

黄莉

［摘要］ 房地产开发企业所持有的房地产会计分类较为复杂。本文主要讨论了房地产开发企业以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的会计处理方式，并分析了该种方法对房地产开发企业的影响。

［关键词］ 房地产开发企业；投资性房地产；公允价值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，２０１０年１月１日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为１ ０００万元，甲企业对其计提了２００万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为９００万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本９００，借：存货跌价准备２００；贷：开发产品１ ０００，贷：资本公积——其他资本公积１００。如果出租日，该商品房的公允价值为７００万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本７００，借：存货跌价准备２００，借：公允价值变动损益１００；贷：开发产品１ ０００。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果２０１０年１月３１日该商品房的公允价值上涨１００万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产——公允价值变动１００；贷：公允价值变动损益。如果２０１０年１月３１日该商品房的公允价值下跌１００万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产——公允价值变动１００。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设２０１０年１２月３１日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为８００万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产——公允价值变动”明细科目为借方余额２００万元，“投资性房地产——成本”明细科目为借方余额７００万元，“资本公积——其他资本公积”为贷方余额１００万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款８００，贷：其他业务收入８００。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益２００；贷：投资性房地产——公允价值变动２００。③借：其他业务成本６００，借：资本公积——其他资本公积１００；贷：投资性房地产——成本７００。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（１）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益——“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（１）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的１２％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的７０％再乘以１．２％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（２）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

［１］中华人民共和国财政部.企业会计准则［S］．２００６.

［2］中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南［S］．２００６.

［3］财政部会计司.企业会计准则讲解［Ｍ］．北京：人民出版社，２００８.