房产中介为骗佣金屡出“花招”

李新卫

二手房买卖持续低迷，一些房屋中介公司为了生存，没有在服务上多下功夫，却想出不少歪点子，在仅有的一点市场上挖出佣金来，买卖不成照样拿佣金，遇上客户不买账的，就向司法“求助”。

按照房屋买卖的一般流程，中介公司不但要介绍买卖双方认识、签订《买卖合同》，还要为双方办理按揭、过户、缴税等专业性较强的手续，待一切妥当才能拿到佣金报酬。

近年来这一流程在运作中却出现了新情况，有的中介工作人员为促成交易，口头允诺减少佣金，在与业主正式签订居间协议时，仍按格式合同中的费用标准，且未向业主告知释明。在交易履行后，中介公司遂起诉业主催讨剩余佣金。有的中介虚假承诺规避政策，为在最短时间促成居间，谎称可帮助客户规避二套房、外地购房、系统购房等限购政策，而实际则无法履行，诱骗客户签订房屋买卖合同后引发纠纷。还有的在居间合同文本上动手脚，只要客户一签合同，佣金就是囊中之物。

据宝山法院统计，今年上半年，该院受理的房屋中介公司居间佣金案件猛增到140多件，与去年同期的60件相比翻了一倍多。该类案件均为房屋中介公司起诉要求对方支付房款1%的佣金。从该院的判决支持率来看，中介公司完全胜诉的案件寥寥无几，有些案件，法院只是象征性地支持了一成左右的中介佣金。

先签合同再看房 买卖不成还要收佣金

今年4月，一家较有规模的置业顾问公司向宝山法院起诉了一批案件，称与被告签了居间合同，被告也与第三人签了房屋买卖合同，认为不管以后被告买房成功与否，原告的居间义务已经完成，就应当拿到几百万元房款的1%居间佣金。

但我们来看看他们是怎样让买房人签合同的。今年3月初，冯先生来到该公司门店，称为办理女儿就学手续而急于购买学区房，并明确提出要求房源交易满5年，以减少购房成本。3月6日，公司工作人员哄骗冯先生到其店内商谈，并表示先签协议再商谈细节、付定金等，冯先生遂签署了一套177万元房屋的居间协议、买卖协议。但次日，冯先生前去付定金时才了解到该房源到今年9月才满5年，显然不符合自己的要求，所以决定不买该房了，之后又在同小区找到了其他合适房屋，并为女儿办理了入学报名手续。冯先生认为原告使用欺骗手段才签的合同，房屋买卖也没有成功，何来居间佣金？

法院认为，被告辩称其购房为子女就学等情况有相应的证据予以佐证，且符合目前社会生活的客观实际，可以采信。但被告签署居间协议及买卖协议时理应进行谨慎审查，仔细辨别，其辩称受原告工作人员哄骗才签署协议，证据不足，难以认定，故其应当自行承担相关协议约定的法律责任。但另一方面，房屋买卖系普通公民生活中的重大事件，原告作为专业经纪公司应当提供全面细致、符合委托人真实需求的服务，尽最大可能避免发生纠纷。本案中，原告在未收取被告任何意向金或定金的情况下安排双方签署，签约后被告即提出异议，可见本次买卖磋商之仓促、准备之不足，有违居间工作之宗旨。再考虑到原告未提供履行买卖合同的其他服务，法院酌情确定被告支付原告佣金3000元。

该置业顾问公司的这批案件均为此类。

先吃定下家再吃上家 发明文本轻松赚佣金

本市另一家大型房屋经纪公司则采用先安抚好上家，口头答应不向上家收取佣金，而向下家收取高额佣金后，回过头来再起诉向上家要佣金。

这家公司还发明了一种合同文本，可以让自己轻松获得佣金。他们将只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》作为居间完成的唯一条件，至于将来买卖是否成功，买卖过程中需要中介公司代为办理的一些专业手续，则作为附加条款，是一种尽义务的做好事。

去年7月，张女士在该公司门店签订了《房屋买卖居间协议》及附件《房屋买卖协议》，约定张女士将自己一套房屋出售，到手总房价款为243.5万元。

协议第四条约定，本合同附件《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，居间成功。甲、乙买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%各自支付中介佣金。

为了不被人指责为“做小动作”，协议第八条还约定：“在签署上述协议时，我方已认真查阅了全部协议的内容，且居间方已对协议第四、五、七条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。附件《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。”

11月，该房屋买卖过户完成，张女士拿到了243.5万元，交易过程中所有其他费用均由买房人付清。而在买房人向中介公司支付了3万元佣金后，公司又找到张女士要求她按照居间合同约定支付佣金。

张女士认为，公司承诺佣金全部由下家承担，也约定243.5万元房价是到手价，所有税费及中介费均由下家承担，下家也向张女士透露，本次交易下家已向中介支付了佣金3万元，当时公司承诺给下家佣金优惠，佣金已经付清。下家实际支付的佣金已经超过房价的1%，这说明当时已经说好佣金全部由下家承担，否则下家不可能支付超过房价1%的佣金。

法院认为，虽然居间协议约定被告应按照总房价的1%向原告支付中介费，但之后签订的《买卖合同》中的约定，房屋的交易价格243.5万元是被告到手价，该条款是原告帮助拟定的，原告对该约定的本意应该清楚。对于到手价，通常人的理解为卖方不承担买卖中任何费用，是卖方净到手的价格。本案中，合同约定买卖双方各按总房价的1%向原告支付中介费，但买方实际支付的中介费为3万元，超过了约定1%的标准。买方支付时并未提出异议，原告收取时也“理所应当”，这明显违背常理和交易惯例。

据此，法院采信了张女士的意见，驳回了中介公司的诉求。

签约就收意向金 退款却拖半年多

一些中介公司见钱眼开，客户只要有购房表示，就要求他们先支付购房意向金，而该笔钱款并不是直接付给卖方，而是被指定打入中介账户，甚至是业务员个人账户，届时被以中介佣金的名义收取。如果买卖不成，客户要讨回这笔钱也绝非易事。

去年10月，程先生在某房产经纪事务所门店内，与其工作人员签订了一份居间协议，表示愿意购买店内告示的一套三泉路上的房子，居间协议上并盖有该房产经纪事务所的公章。同日，程先生将5万元意向金转账汇入了公司业务员指定的银行账户内。事后，程先生得知系争房屋预告登记的权利人与居间协议载明的出卖方不是同一人，买卖合同无法继续履行，故要求退还已付意向金，但几经上门均被搪塞。

11月10日，公司答应归还部分意向金2万元，另剩3万元暂存公司，公司为程先生再寻找房源，若购房成功则作为购房佣金，多退少补，反之在11月30日前，未找到合适房源，则由公司当日退还余款3万元。

至10月31日，程先生并未收到任何退款，前去理论时，被告知他的5万元钱是辞职人员私自利用公司名义骗取的，此事与公司无关。这下，程先生彻底懵掉。经过不断努力，至今年2月23日，程先生才拿到区区3000元，没办法了，程先生只得向宝山法院起诉。

法院认为，依据正常的买卖流程，原告在被告业务员的带领下看房，并在门店内签订居间协议及佣金确认书，其已经尽到了审慎的签约义务，无论被告业务员在签订居间协议时是否离职，均不影响原告认定居间系被告的公司行为。至于原告支付的5万元意向金是否被被告业务员取走，不影响被告应当返还原告意向金的义务，判决该房产经纪事务所返还原告意向金47000元。