房地产开发市场宏观调控分析

河南省 辉县市房地产管理局 陈红云

房地产开发市场宏观调控分析

河南省 辉县市房地产管理局 陈红云

房地产的开发与人们的生活密切相关，并在人民的生活中占据着越来越重要的地位。然而，由于市场经济的固有弱点，房地产开发市场中常常会出现一些不和谐的因素，严重影响了房地产开发市场的健康有序发展，也扰乱了人们的正常生活。因此，加强房地产开发市场宏观调控是十分必要的。

一、加强房地产开发市场宏观调控的必要性

1.房地产开发企业存在问题。目前，我国的房地产开发企业参差不齐，一些不符合要求的房地产开发企业也进入到了开发市场的行列中，而这些企业并不具备经营主体的资格。如，一些建筑工程企业没有房地产开发权利却从事房地产开发经营的活动；一些房地产开发企业在从事房地产开发经营活动时，实际资本与其注册资本不符。这些问题严重地扰乱了我国房地产开发的秩序。

2.房地产开发工程质量存在问题。一些房地产开发商为了牟取更多的利益，过分注重房地产开发的速度；在开发过程中，为了最大限度地降低成本，常常缩减开销，不配备专业的技术人员和管理人员，导致建筑工程仓促上马，并在后期出现一系列的质量问题，严重地危害了消费者的合法权益。

3.房地产开发存在虚假宣传问题。一些房地产开发企业为了尽快地将建好的房屋销售出去，不惜耗费大量钱财进行广泛的宣传。在宣传过程中，房地产开发商常将自己的商品过度美化，如在售房前对房屋的配套设施、周围环境进行虚假的宣传，并在宣传单上标明将对住户的户口迁移、物业管理等做出承诺，而消费者一旦入住，这些又都无法兑现。

4.房产所有权属证明存在问题。有一些房地产开发商“划拨使用”土地所有权属，导致住户交了钱，还不能拿到房产所有权属的证明。于是，一些住户与房地产开发商之间出现了矛盾和纠纷，极大地影响了社会秩序。

针对房地产开发市场存在的这些问题，国家有必要加强对房地产开发市场的宏观调控，保证房地产市场的健康有序发展，维护消费者的合法权益和社会的稳定。

二、房地产开发市场的宏观调控措施

对于房地产开发市场的宏观调控，主要是通过货币政策或者财政政策来实现的，虽然这并不能从根本上改变房地产开发市场失灵的状态，但也能在某些方面产生一定的功效。

1.建立健全房地产开发市场法律、法规体系。国家相关部门要加强对房地产开发行业的监管和查处的力度，对在房地产开发过程中出现的权钱交易等行为要进行严格查处，并建立严格的监察监管机制，预防类似现象再次发生。另外，政府相关部门要加强对项目立项、土地取得、规划审批和预售许可等环节的监管和违规处理力度，对相关负责人滥用权力的行为进行查处。

2.开征物业税。物业税是指住房购买用户在进行房屋交易时和在购买房屋之后都要征收的税种。开征物业税能够减少一些商人囤积楼盘，进而进行投机炒作、牟取暴利的行为。在缴纳物业税之后，房地产交易环节中，房地产开发商就不用再缴纳其他形式的税费，从而降低了房地产开发的成本和房屋销售价格。房屋购买者在拥有房屋使用权和所用权之后，需要缴纳一定的物业税，物业税的纳税金额随房产价值的涨跌而定。当房产的价值升高时，住户需缴纳的物业税也相应地增加；当房产的价值降低时，住户需缴纳的物业税也相应地减少。物业税减少了房屋开发的成本，但却提高了房屋持有者的成本，使房屋的风险由一次性买入风险转变为长期持有风险，若一些不法商人想囤积楼盘，囤积楼盘过程中的成本就会增加，最终变得无利可图。因此，物业税的征收可以有效地抑制房地产行业的投机性行为。

3.使房地产开发成本透明化。公开房地产开发的成本，公布房地产行业的利润，让更多的人了解房地产行业的利润状况，形成对房屋价值的清醒认识，能减少盲目购房的现象，减少房地产市场中的一些非理性消费行为。房地产的开发成本包括开发土地的费用、基础设施建设的费用、房屋建设的费用、房屋销售的费用和其他各项费用，虽然目前还无法完全估算房地产开发的全部成本，但是通过调查，可以初步了解和掌握房地产开发成本的大致情况。消费者通过了解调查数据，可以合理地调控自己的购房行为。

4.完善住房供应结构。房地产开发商为了最大限度地追求利润，往往热衷于建设高利润的大面积、高价的商品房和高档住宅，而对利润较小的经济适用房的兴趣比较小，导致目前我国的房屋供给结构严重失衡。一部分居民承担不起高昂的购房费用，只能抑制自己的购房需求。因此，对于目前我国房地产开发市场的宏观调控，首先要从完善住房的供应结构做起。政府要加对大廉租房建设的资金投入，提高房地产开发商对建设经济适用房和廉租房的热情与参与程度，提高经济适用房和廉租房的供给能力，满足广大中小户型消费者的消费需求。

三、结论

房地产开发市场有其自身的盲目性、滞后性、趋利性等弊端，经常出现一些问题，严重损害了消费者的合法权益，进而威胁到了社会的稳定。因此，在市场自身调节不能达到应有的效果时，政府要加强对房地产开发市场的宏观调控，建立健全房地产开发市场的法律、法规体系，规范政府人员和房地产开发商的行为，保护消费者的合法权益，以确保我国的房地产开发行业健康有序发展。

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