完善我国政策性房地产金融机构建设的思考

王苗苗

（郑州大学 商学院，河南 郑州 450001）

完善我国政策性房地产金融机构建设的思考

王苗苗

（郑州大学 商学院，河南 郑州 450001）

在市场机制存在资源无法有效配置的局限性下，商业性房地产金融机构与政策性房地产金融机构协同发展的同时，应更重视政策性房地产金融机构的发展。借鉴日本、韩国和新加坡的经验，我国政策性房地产金融机构应该在政府的支持下配合公积金项目，筹集社会各界资金，保障我国房地产业健康稳定发展。

房地产；政策性房地产；商业性房地产；金融机构

一、建立政策性房地产金融机构的必要性

目前，我国房地产业高速发展，而房地产金融机构的发展已跟不上房地产业发展的步伐。因为房地产的虚实二重性，房地产市场容易出现过度投机，引发经济泡沫，拉大我国高低收入阶层的贫富差距，所以我国应构建一种商业性房地产金融机构与政策性房地产金融机构协同发展的模式［1］。市场是配置资源的重要手段，由于信息的不对称性、经济行为结果的外部性、“经济人”的理性等因素的存在，使得市场并不能最有效地配置资源。必须有国家的外部宏观干预才能消除“市场失灵”的现象［3］，同时，政策性房地产金融机构有正式或非正式的政府支持，可以为房地产金融一级市场提供贷款担保，提高贷款使用量和资金的整体流动性，促进国内抵押市场的发展，也建立与资本市场之间的联系，给贷款需要者提供另一个弥补资金不足的渠道［2］。笔者以日本、韩国、新加坡的房地产金融机构为例对该问题进行分析。

二、日本、韩国和新加坡房地产金融机构的情况

在日本，政府住房贷款公库（GHLC）建立在1950年，是完全归日本政府所有的机构，其不仅给住房金融提供稳定的资金，还发展日本房地产股票的质量。日本的住房金融机构过去都没有正式的政府担保，但是市场参与者也都潜意识认为其有强壮的政府做后盾。从传统意义上讲，住房贷款公库主要是提供长期的、固定利率的住房贷款给购房者。在2003年，住房贷款公库开始转移其业务从直接贷款给购房者到发展抵押支持担保市场。日本的住房金融机构也开始从私人金融机构购买抵押证券并与其自身的贷款一起打包担保，并通过每月的住房抵押贷款支持证券项目。随后，住房贷款公库还开始提供由银行和其他金融机构发行的抵押支持证券的借款担保。2007年4月，住房贷款公库被日本住房金融公库（JHF）取代，住房金融公库也完全归日本政府所有，并特别向私人金融机构发行的住房贷款提供担保，这个机构不再直接借款给日本购房者。

在韩国，韩国住房金融公司（KHFC）建立在2004年以确保购房者得到长期的住房金融。这个机构由韩国银行（占82%股份）和韩国政府（占18%股份）所有。韩国住房金融公司有正式的政府担保，并由韩国住房金融公司协会来负责处理每年的损失。住房金融公司通过一系列途径的发起者提供30年的固定利率抵押贷款给购房者，主要是通过本公司提供的抵押支持担保证券来筹集这些抵押贷款。住房金融机构也给从银行和其他金融机构贷款的人提供担保。

在新加坡，住房发展委员会建立在1960年，任务主要是提供新加坡人好质量、可负担的住房金融贷款。新加坡住房发展委员是国家发展部的一个下属机构，完全被政府所有并有政府正式担保。住房发展委员会以低利率提供住房金融给低中层收入的购房者，也以市场利率提供住房金融给高层收入阶层的购房者。住房金融机构基金主要是通过从新加坡政府和银行借款以及发行股票获得。

三、日本、韩国和新加坡住房金融机构的贡献

在日本、韩国和新加坡，政策性房地产金融机构抵押支持证券的地位都比私人担保的抵押支持证券地位增长的要快。政府住房金融机构对抵押支持证券的担保帮助投资者更加信任产品，事实上是逐渐为私人抵押支持证券创造一种稳定的产品价格曲线。

这些政策性房地产金融机构中的大部分都对其国家的抵押支持证券发展做出了很大贡献，不仅如此，这些机构通过与政府合作的方式还发展了其国家的立法，移除了法律、税法和一些规则上的障碍。这些机构还提高了房地产贷款方面一些历史数据的可获得性，如：不还款率，提前还款利率等，并鼓励房地产金融机构其贷款档案记录标准化。我国也应借鉴其经验，大力发展我国政策性房地产金融机构，促进我国房地产业稳定健康发展。

四、借鉴新加坡等地成功经验，促进我国政策性房地产金融机构的发展

实践证明，政策性房地产金融机构的发展在房地产金融中的作用是不可替代的，政府住房金融机构不仅能够弥补商业性房地产金融机构在市场配置中的资源利用不足，还可以在房地产金融一级市场中提供有力的担保保证，促进房地产金融二级抵押市场的发展，提高二级市场的资金流动性［4］。我国也应大力发展一个这样的有正式政府担保支持的房地产金融机构，以有效引导社会闲置资金。

首先，发挥政策性房地产金融机构的作用。我国的政策性专业房地产金融机构负责吸收企业、个人的存款以及社会闲置资金，向购房者发放流动资金贷款和个人购房贷款。并通过发行债券、股票的形式筹集和融通住房基金。政策性房地产金融机构还起到协调整个房地产金融系统的作用，适时进行宏观调控，引导住房投资由国家投资为主向企业、个人投资为主转变。

其次，政府担保支持。我国也应该建立住房贷款担保制度，促进住房保障制度的同时也为房地产金融机构降低贷款风险。我国的购房者从房地产金融机构获得购房贷款，房地产金融机构不仅承担着巨大的信用风险，消费者也承担着相应的还款风险，而且一旦贷款者丧失还款能力，房地产金融机构将产生巨大的利益损失，贷款者也会失去房产所有权，危及到生产生活［5］。因此有政府对贷款进行一定担保，这强有力的支持不仅缓解房地产金融机构遇到的风险和损失，也解决了购房者的实际问题。

最后，住房公积金政策。新加坡是住房公积金发展较为成功的国家，借鉴其优秀经验，我国也应充分利用住房公积金发展我国住房金融。由于我国公积金的较分散，应将公积金集中起来统一调度，以统一购买政府债券的形式变为专项投资基金，作为保障安居建设投资公司的资金来源。

［1］王千.政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究——基于虚拟经济分析框架的中国房地产金融改革思路［J］.郑州大学学报（哲学社会科学版），2011（11）.

［2］Michael Davies，Jacob Gyntelberg，Eric Chan.Housing Finance Agencies in Asia［J］.Housing Finance International，2009（3）.

［3］李艳虹.对发展我国房地产金融机构的构想［J］.中国房地产金融，2001（5）.

［4］任碧云.完善我国住宅金融机构体系的对策［J］.房地产金融，2004（9）.

［5］许超.国外住房金融政策的借鉴［J］.商业现代化，2005（4）.

On Improvement of Policy－oriented Real Estate Financial Institutions

WANG Miao－miao （Business School，Zhenzhou University，Zhenzhou Henan 450001）

Under the limitations that resources can’t be allocated effectively in market mechanism，commercial real estate－financial institutions and policy－oriented real estate－financial institutions should develop collaboratively and more attention should be paid to the development of policy－oriented real estate financial institutions.With the experiences of Hong Kong and Asian countries，conclusion can be made that China’s policy of real estate financial institutions should cooperate with the accumulation fund projects with government support，and raise community funds，so as to ensure the healthy and stable development of our real estate.

real estate；policy－oriented real estate；commercial real estate；financial institutions

F830

A

1673－1395（2012）03－0047－02

2012－01－16

教育部人文社会科学研究青年基金项目（10YJC630244）

王苗苗（1987－），女，河南商丘人，硕士研究生。

责任编辑 胡号寰 E－mail：huhaohuan2＠126.com